أسعار الأراضي والإيجارات خارج السيطرة بعد فشل الحلول التقليدية


صالح الزهراني ـ جدة







على الرغم من تسارع الخطوات نحو حل أزمة الإسكان خلال الأشهر الأخيرة، بعد الارتفاع الجنوني في إيجارات المساكن وأسعار الأراضي، وذلك من خلال إنشاء وزارة للإسكان وتخصيص 250 مليار ريال لبناء 500 ألف وحدة سكنية، ورفع القرض العقاري إلى 500 الف ريال، إلا أن بطء التحرك على صعيد الحلول العاجلة يشير إلى أن المشكلة في طريقها إلى التفاقم في السنوات المقبلة. وتتجلى الأزمة بوضوح في عدة اتجاهات أبرزها ارتفاع الإيجارات بنسب تراوح بين 50 ــ 70% في الأعوام الخمسة الأخيرة، وكذلك وجود زيادات غير مبررة في أسعار الأراضى يرجعها الخبراء إلى مضاربات وهمية بين المطورين العقاريين، يذهب ضحيتها في النهاية المواطن البسيط الذى يحلم بقطعة أرض يحقق من خلالها حلمه في منزل صغير أو شقة بسيطة بعد حياة حافلة بالعرق والتعب.


ولم يفلح برنامج المنح على مدى سنوات طويلة في تحقيق طموح المواطنين وذلك لتسليم هذه الأراضى في مناطق نائية بعيدة عن الخدمات، وما زالت غالبية المنح التى تم استلامها قبل 30 عاما جرداء لم يصلها قطار الخدمات بعد.

أزمة مفتعلة
وفي مقابل هذه الرؤية يقف آخرون ليؤكدوا أن الازمة في السوق العقارية مفتعلة إلى درجة كبيرة بدليل كثرة العروض حاليا لبيع عقارات مختلفة دون وجود مشترين حقيقيين، فضلا عن وجود ما يشبه اتفاقا جماعيا غير مكتوب على أهمية بقاء السوق متماسكة، حتى لو كلف ذلك المالك إغلاق الشقة لمدة عام كامل دون إيجار.

بدايات الأزمة
بدأت مشكلة الاسكان في المملكة في 1395هـ، أي 1975م مع بداية عصر الطفرة في السبعينيات، وانطلقت الدولة في حلها عبر عدة محاور من خلال الاسكان العاجل، والاسكان الشامل، كما تولت الجهات الحكومية جزءا من المسؤولية بالتوسع في انشاء اسكان لمنسوبيها، وتوسعت القطاعات العسكرية بإقامة مشاريع لمنسوبيها ايضا في مختلف المدن. وحتى عام 1991م بلغ اجمالى تكلفة مشاريع الاسكان في مختلف المناطق حوالى 126 مليار ريال، وبلغ عدد المشاريع المقامة في الرياض 39 مشروعا و16 بمنطقة مكة المكرمة و17 بالمنطقة الشرقية. ووفقا لإحصاءات وزارة التخطيط بلغ عدد الوحدات في هذه المشاريع حوالى 686 الف شقة وتم تطوير 793 الف قطعة ارض. وتزامن مع بداية المشكلة في 1394هـ اطلاق صندوق التنمية العقاري برأسمال بلغ 2.5 مليار ريال، فيما بلغ اجمالى ما تم انفاقه من قروض عقارية حتى 2001 اكثر من 100 مليار ريال. وواجه الصندوق صعوبات كبيرة في تمويل قوائم الانتظار الطويلة لعدم التزام بعض المقترضين بالسداد في المواعيد المحددة. وفي عام 1409هـ بلع اجمالى عدد المنح الموزعة حوالى 375972 منحة ارض، 80 الفا منها فى الرياض وفي جدة 45 الفا. وعلى الرغم من الهجرة الكبيرة من القرى والهجر الى المدن الرئيسية بعد فترة الطفرة الا ان المشكلة السكانية لم تظهر بهذا الشكل الصارخ الا في السنوات العشر الاخيرة فقط،

دراسات شاملة
وفي عام 1419هـ اجرت وزارة الاشغال العامة والاسكان دراسات شاملة لموضوع الاسكان بالتنسيق مع صندوق التنمية العقاري، وفي العام التالى 1420 تم دراسة انشاء هيئة مستقلة تعنى بشؤون الاراضى، وفي عام 1421هـ وأمام المشاكل التى واجهها الصندوق العقاري لضعف معدلات السداد، تم التأكيد على ضرورة تعويض الصندوق عن القروض والحسومات التي يتم الإعفاء منها سنويا ودفع المستحقات المتراكمة للصندوق لدى وزارة المالية والاقتصاد الوطني، وتطوير إجراءات التحصيل السائدة بما يضمن استعادة الصندوق لقروضه وحث الصندوق على إعداد نماذج ومواصفات اقتصادية قليلة التكاليف للوحدات السكنية بالتعاون مع الجامعات ومراكز البحث العلمي وإيجاد استراتيجية إسكانية شاملة تأخذ في اعتبارها احتياجات المواطنين والظروف المالية والاقتصادية. وفي عام 1422هـ تقرر الإسراع في وضع استراتيجية وطنية للإسكان تأخذ في الاعتبار النمو السكاني والظروف الاجتماعية والاقتصادية. وأمام بروز مشكلة الاسكان نتيجة ارتفاعات متوالية في الايجارات وصعوبة الحصول على مساكن تقرر انشاء الهيئة العامة للاسكان في 1427هـ ليكون من ابرز اهدافها العمل على تيسير حصول المواطن على سكن مناسب وبسعر ميسر الا ان الهيئة وبرغم ما توفر لها من دعم قدره 15 مليارا لم تنجح فى مواكبة تطلعات المواطنين، ولم تقدم لسوق الاسكان سوى عدة آلاف محدودة من الوحدات السكنية. وفي الفترة من 2003 ــ 2006م شهدت سوق العقار تراجعا كبيرا في معدلات الانجاز نتيجة تسرب غالبية الاموال الى سوق الاسهم التى كانت تحقق ارباحا فاقت 100%، الا انها سرعان ما تبخرت في فبراير من 2006. ولم تكد السوق تتحرك قليلا ببعض المال العائد بخفي حنين من سوق الاسهم حتى ضربت السوق الازمة المالية العالمية في 2008، وارتفع حجم التضخم في المملكة للمرة الاولى الى 11% نتيجة زيادة الايجارات والاغذية بالدرجة الاولى. وأدى غياب آلية تنظم سوق الايجار الى موجات متتالية من الارتفاعات في الايجارات في السنوات الخمس الاخيرة مما ساهم في تفاقم معاناة المواطنين.

حلم المسكن
وتشير الاحصاءات الى ان ثلث رواتب السعوديين على الاقل تلتهمها الايجارات، وبات الحديث عن تملك المواطن لمسكن مناسب حلما يصعب تحقيقه الا لمن زادت رواتبهم على 12 الف ريال، لارتفاع اسعار الاراضى وتكاليف البناء والتشطيب. ومثل مارس من عام 2011 نقطة تحول جوهرية في حل ازمة الاسكان بصدور قرارات خادم الحرمين الشريفين بإنشاء وزارة للاسكان، ورفع قرض الصندوق العقاري الى 500 الف ريال وتخصيص 250 مليار ريال لإنشاء 500 الف وحدة سكنية. وعلى الرغم من استبشار الغالبية بهذه القرارات الا ان التحرك الذى يراه البعض بطيئا لوزارة الاسكان يجعل من الصعوبة بمكان استشراف حلول قريبة للمشكلة التى باتت تمثل كابوسا لغالبية الاسر السعودية التى يرتفع معدل المواليد بها سنويا الى قرابة 4% وهو من اعلى المعدلات العالمية فضلا عن ان 50% من السعوديين في عمر الشباب. ويتطلع خبراء الاقتصاد الى تنفيذ مشروع الوحدات السكنية الذى امر به خادم الحرمين خلال 5 ــ 6 سنوات في ظل احتياجات تقريبية سنويا تصل الى 150 الف وحدة سكنية.

تعطيش السوق
يقول المواطن سعد العلي ان السنوات الأخيرة شهدت طفرة ملحوظة في اسعار الاراضى والايجارات نتيجة لقلة المعروض كما يردد البعض، الا انه عاد ليشكك في هذه الاقاويل.
وأوضح ان المكاتب العقارية لديها عروض اراض وشقق كثيرة عن الاحتياج الفعلى لكن تماسك الاسعار هو الذى يؤدى للشعور بوجود ازمة. وقال بات واضحا في السوق السعودية ان المالك لديه استعداد لأمرين الاول اغلاق الشقة لمدة عام كامل دون ان يؤجر الشقة بتخفيض 50 ريالا عن السعر الذى يريده والامر الثاني رفض التأجير للسعوديين حتى لو سأل واستفسر عن اوضاعهم المالية وهو ما يثير غصة في النفس. ودعا الى ضرورة تدخل الجهات الرسمية لاحداث حالة من التوازن في السوق العقارية بما يضمن مصلحة جميع الاطراف.

ويرى الاقتصادي خالد السالمي أن ازمة الاسكان تتجلى بوضوح حاليا في عدة جوانب ابرزها صعوبة الحصول على شقة خالية في اى حي، واذا تم ذلك كان سعرها يراوح بين 22 الفا ريال لثلاث غرف و27 الفا للشقة ذات الاربع غرف، وفيما يتعلق بالاراضى فإن ثمن الارض بات مبالغا به كثير نتيجة المضاربات المستمرة على الارض بين ما يطلق عليهم مطورون عقاريون، مؤكدا ان المواطن البسيط هو ضحية هذا التلاعب الذي يتم حاليا ولا تستطيع الجهات الرسمية ايقافه.

وتساءل عن السر وراء كثرة بيع قطعة الارض الواحدة بين اكثر من شخص خلال فترة زمنية قصيرة دون احداث اي تطوير عليها، مؤكدا ان السبب وراء ذلك رفع السعر وهميا على الراغب في الشراء بصورة حقيقية.
ودعا المواطن الى عدم الانخداع بتلك الممارسات التى باتت مكشوفة، وتقييم الارض بصورة عادلة قبل الشراء.

وشدد على اهمية البحث عن الاسباب الحقيقية وراء الازمة، مشيرا الى ان احتكار البعض لقطع اراض كبيرة وحرصهم على تعطيش السوق باستمرار يقف الى حد بعيد وراء ارتفاع اسعار الاراضى.

ورأى ان الارتفاعات الاخيرة في الايجارات مبالغ بها الى درجة بعيدة، داعيا في هذا السياق الى ضرورة وضع تنظيم خاص لضبط ارتفاعات الايجار سنويا حفاظا على الاستقرار الاجتماعي للمواطن.

واشار الى ان الايجار يجب ان يرتبط بالموقع وعمر المبنى وتوفر الخدمات قريبا منه، منتقدا بشدة مزاجية بعض الملاك ورفع الايجار 5 ــ 6 آلاف ريال دفعة واحدة سنويا. ورأى ان النسبة المقترحة للزيادة لا ينبغى ان تزيد على 5% فقط.

أخطاء تراكمية
من جانبه، راى العقاري امين عبدالله ان ازمة الاسكان الراهنة نتاج عشرات الاخطاء التراكمية طوال السنوات السابقة وفي صدارتها توزيع المنح دون اى خدمات، وعشوائية السوق، وغياب الجهة المرجعية لها، وفوضى الايجارات التى تهدد بأزمة اجتماعية خطيرة لو استمر ترك الامر بيد الملاك فقط لإخراج المستأجر وقت ما يريدون.
ودعا الى ضرورة التصدى الى المضاربات الصورية التى رفعت اسعار الاراضى دون استناد الى المنطق او الواقع.

وطالب بضرورة تكوين هيئة عليا للقطاع العقاري تتولى الجوانب الــــتــــنـــظــــيـــمـــية في السوق التى يبلغ حجمها اكثر من تريليون ريال سنويا، وازدادت بها الخلافات الى درجة ملحوظة بين الملاك والمستأجرين. وانتقد غياب المعلومات والشفافية في السوق حاليا وتراجع اداء الشركات المطورة التى كان ينبغى ان يتم تكليفها بالبناء في المخططات السكنية بعد ايصال المرافق لها مقابل نسبة من الارض، لكن يبدو ان المشروع يواجه حالة من التعثر حاليا لغياب المتابعة. وتساءل عن مصير خطط تطوير المخططات ومشاريع الاسكان التى تم الاعلان عنها في مختلف المناطق دون ان يبرز شيء الى النور على الرغم من وجود ميزانية ووزارة لشؤون الاسكان فقط.

http://www.okaz.com.sa/new/Issues/20...1217463464.htm

تأثيرها ضعيف في الأسعار لمحدودية المساحات المطروحة في السوق

عقاريون: 50 % من مزادات الشرقية أراض مدورة ولا تعكس الحجم الفعلي للعقار





تدوير الأراضي من خلال المزادات لا يمكن أن يعكس حجم القطاع الفعلي بحسب عقاريين في المنطقة الشرقية.

فيصل الزهراني من الدمام


قلل عقاريون من تأثير وتيرة المزادات المتزايدة في المنطقة الشرقية التي طرحت بشكل مكثف مع الاقتراب من حلول العام الجديد في أسعار الأراضي في المنطقة الشرقية، مؤكدين أنه على الرغم من زيادة المزادات المطروحة حاليا إلا أنها لا تمثل نسبة كبيرة لحجم السوق في المنطقة، كون أغلب المخططات المطروحة ذات مساحات محدودة، كما أن أغلبها أراض مدورة وليست منتجات جديدة، مشيرين إلى أن قيمة تلك المزادات منطقية مقارنة بالأسعار الحالية في ظل انتعاش سوق العقار.

ويشير عقاريون لـ ''الاقتصادية'' إلى أن استمرار وتيرة المزادات من شأنه أن يخلق تنافسا وشفافية في السوق ويصل بالأراضي إلى أسعارها المنطقية.

وقال أحمد يعقوب المخضب عضو اللجنة العقارية في غرفة الشرقية، لـ ''الاقتصادية'': أن تواصل المزادات خلال فترات زمنية متقاربة من شأنه أن يزيد من حجم المعروض من الأراضي وهو ما يخلق تنافسية كبيرة ويحد من الارتفاعات السعرية الكبيرة، بيد أن استمرار المزادات يعزز التواصل بين المستهلك والعقاريين، وهو ما يساعد أيضا على الشفافية ومعرفة الأسعار أو القيمة الحقيقية التقريبية للأراضي التي تطرح في المزادات بين الحين والآخر.

وأضاف المخضب: إن المزادات تحد من المضاربة في سوق العقار كون الطلب على العقار تتم تلبيته عن طريق هذه المزادات وبالتالي فإن ذلك يقلل من الاحتكار وتصبح الكرة في مرمى المستهلك.

وحول ما إذا كانت الأسعار منطقية على ضوء هذه المزادات التي تطرح هذه الأيام في المنطقة الشرقية قال المخضب: الأسعار متفاوتة وفقا للموقع، بيد أن الملاك لا يمكن أن يطرحوا مخططاتهم في مزادات ما لم يكن لديهم إدراك بأن المزاد سيحقق السعر المطلوب لهم.

وبين المخضب أن حجم المزادات المطروحة معقول جدا، حتى إن هناك خمسة مزادات طرحت أخيرا خلال أسبوع واحد، الأمر الذي سيقلل من الاحتكار ويخلق فرصا لأكبر شريحة ممكنة. مشيرا إلى أن المساحات المحدودة التي تطرح في مزادات الشرقية تعود إلى شح الأراضي الخام نتيجة لوجود بعض المشكلات التي أوقفت كثيرا من المخططات في الدمام ولم يبت فيها حتى الآن، بينما هناك نحو 140 مليون متر مربع محجوزات لشركة أرامكو السعودية ووزارة الدفاع.

وأضاف المخضب: إن لجنة غرفة الشرقية تعمل على إيجاد حلول عاجلة والسعي إلى فك كثير من المحجوزات لربما تسهم في تراجع الأسعار وتزيد من المعروض، لتلبية الطلب الكبير على الأراضي.

وقال: إن هناك مخططات على طريق مطار الملك فهد الدولي في الدمام تصل إلى نحو 50 مليون متر مربع موقوفة لوجود قضايا منظورة بشأنها بين أطراف عدة منها شركة أرامكو ووزارة الدفاع ووزارة العدل وغيرها من الجهات المعنية، رغم أن كثيرا منها صدرت له صكوك حرة.

وأضاف: إن ارتفاع الأسعار في المنطقة الشرقية لا علاقة له بالملاك من العقاريين والمطورين كونهم يبحثون عن أراض خام لتدوير سيولتهم بأرباح تراوح بين 15 إلى 20 في المائة. مشيرا إلى أن وضع العقار في المنطقة الشرقية يختلف عن منطقتي الرياض وجدة، كون هاتين المنطقتين قليلتين في طرح المزادات، لأن كثيرا من العقاريين يحتكرونها ويطورونها ويبيعون بالتجزئة أو بلكات بين الحين والآخر. وطالب المخضب شركة أرامكو السعودية بفك مساحات واسعة لتلبية الطلب المتزايد على الأراضي، وبالتالي كبح جماح الأسعار كي تكون في متناول الجميع. مشيرا إلى أن الأسعار في المنطقة الشرقية لم تشهد ارتفاعات كبيرة مقارنة بالمناطق الأخرى، كونها منذ 2007 تراوح الارتفاعات ما بين 20 إلى 40 في المائة خلال هذه الفترة في المناطق العادية بل قد تصل إلى 50 في المائة في المناطق التي يزيد فيها الطلب على الأراضي.

ويرى جمال اليامي رئيس شركة تنمية البناء للتطوير العقاري أن توالي المزادات في المنطقة الشرقية لم يصل إلى حد الظاهرة، لمجرد طرح مزادات محدودة وفي وقت مناسب، يأتي بعد إجازة نصف الصيف ورمضان والحج، بيد أن أغلب المزادات التي تم طرحها حتى الآن، هي تقع على مساحات محدودة ولا يتجاوز بعضها 150 ألف متر مربع. مشيرا إلى أن تلك المزادات لم ولن تلبي الطلب على الأراضي، لأنها مساحات محدودة، كما أنها كانت متنوعة بين سكنية وصناعية وتجارية، إضافة إلى مزادات في أطراف المدينة.

وقال اليامي لـ ''الاقتصادية'': إن هذه المزادات المحدودة لم تكن لها انعكاسات تذكر على أسعار الأراضي التي ما زالت في نمو وارتفاع مستمر ما لم يكن هناك توجه حكومي لرفع حجم المعروض من الأراضي، لكبح جماح الارتفاعات السعرية التي تشهدها سوق العقار في الفترة الحالية. مبينا أن ذلك لن يتم إلا بإيجاد مخططات مكتملة الخدمات، قد ترفع من حجم المعروض وبالتالي ستدفع الأسعار إلى التراجع في مناطق سعرية جيدة.

وأشار اليامي إلى أن وزارة الشؤون البلدية والقروية وأمانات المناطق هي القادرة على إعادة التوازن للسوق من حيث ضخ مخططات جديدة مع كامل الخدمات وتوسيع النطاق العمراني، كي يكون في متناول المواطن أن يحصل على أرض في مكان مناسب وبسعر مناسب.

وأضاف: إن هناك عوامل أخرى ساهمت في شح الأراضي في المنطقة الشرقية، ومنها وضع شركة أرامكو السعودية يدها على مساحات واسعة، وإيقاف مخططات بمساحات كبيرة، ما رفع الطلب على الأراضي في المنطقة الشرقية.

من جهته قال عبد اللطيف محمد الفرج عضو اللجنة العقارية في غرفة الشرقية: إن هناك نحو ملياري ريال تداول في مزادات المنطقة الشرقية، وهو تداول صغير قياسا بحجم سوق العقار في المنطقة. مشيرا إلى أن حركة البيع الدائرة الآن في السوق قد لا ترقى للمزادات أحيانا، كون المزادات بمفهومها الحقيقي تمثل إضافة مساحات جديدة عما هي موجودة في الأصل، في حين أن نحو 50 في المائة من تلك المزادات المطروحة هي في الواقع أراض مدورة في السوق.

وأشار الفرج إلى أن هناك مخططات قد تكون أكثر مساحة ما زالت تحت التطوير وستطرح في المزاد خلال الفترة المقبلة.

وحول تسابق الملاك خلال هذه الفترة على طرح هذه المخططات قال: أعتقد أن ذلك يعود لإلحاح كثير من المساهمين لبيع هذه المخططات، إضافة إلى سعي البعض للاستفادة من انتعاش العقار والأسعار الجيدة، سيما في ظل توجه الدولة لدعم كل ما من شأنه أن يسهم في تخفيض أسعار العقار لتكون مناسبة للمواطنين خاصة ذوي الدخل المحدود.

وعما إذا كان يعتقد أن أسعار الأراضي في طريقها للانخفاض، قال الفرج من الصعب التكهن بالمستقبل، ولكن لا بد من إدراك أن السوق عرض وطلب وهو ما يحدد السعر، والآن العرض والطلب يكادان أن يكونا متوازنين.

هذا ويشير المؤشر العقاري لوزارة العدل إلى أن حجم الصفقات في المنطقة الشرقية خلال العام الجاري قد لامس سقف 29 مليار ريال.

http://www2.aleqt.com/2011/12/17/article_607692.html

خلال فعاليات منتدى الرياض الدولي لتطوير المدن والاستثمار العقاري.. مختصون:

«الزكاة والدخل» مطالبة بتحصيل زكاة الأراضي وتوجيه عائداتها لإسكان الفقراء



من اليمين د. إبراهيم الغفيلي، د. عبدالوهاب أبوداهش، د. عبد الرحمن اللويحق خلال
الندوة. تصوير: خالد الخميس ــ «الاقتصادية»

عبدالعزيز العليوي من الرياض

قال مختص شرعي، إن بعض العقاريين يتبعون الشاذ من الآراء الفقهية لعدم إخراج الزكاة على الأراضي المعدة للتجارة، وإن مصلحة الزكاة والدخل لا تجبرهم على إخراجها حيث تمارس سلطتها التنفيذية في إخراج الزكاة عن جميع عروض التجارة فيما عدا الأراضي المعدة للتجارة.

وطالب الدكتور عبدالرحمن اللويحق، أستاذ الشريعة في جامعة الأمير سلطان، رئيس الهيئة الشرعية الاستشارية في شركة عبدالله بن سعيدان العقارية، أن يتم فرض الزكاة على جميع العقاريين عبر جهاز حكومي رسمي ومن خلال مصلحة الزكاة والدخل لعدم التلاعب في إخراجها، وأن يتم توجيه العوائد الكبيرة المتوقعة من زكاة الأراضي للمشاريع الإسكانية للفقراء ولذوي الدخل المحدود للمساهمة في إسكانهم.

وأضاف، خلال فعاليات منتدى الرياض الدولي لتطوير المدن والاستثمار العقاري التي اختتمت الثلاثاء الماضي: ''الرأي الشرعي في زكاة الأراضي أن يتم إخراجها من الأراضي المعدة للتجارة دون غيرها.. وأن يتم إخراج الزكاة بمقابل مادي أو من خلال الأرض ذاتها، أي أن يتم تخصيص حصة عينية من الأرض الخام الكبيرة لإسكان الفقراء والمحتاجين''.
وتابع: ''في الوقت الحالي ثمة من يخرج الزكاة ديانة بينه وبين الله، وثمة من يحتج بأقوال شاذة لعدم إخراجها، لذلك لا بد من جهة تنفيذية لإجبارهم على إخراج الزكاة''، وزاد: ''إن فرض الضريبة سيؤدي ببعض الملاك إلى التحايل عليها لعدم الاقتناع الشرعي بها، لكن المسلم لن يتحايل على الزكاة''.

وبين الدكتور اللويحق أن الآراء المنادية بفرض الضريبة على الأراضي عاطفية، ولا تستدل بمنطق عقلي ولا بمرجع شرعي، وأكد أن فرض الزكاة على عروض التجارة ومتابعة تحصيلها بشكل رسمي سيحقق المصلحة العامة.

وأوضح أن ''الضريبة'' على الأراضي البيضاء ليست أسلوباً شرعياً أصيلاً وأن إقرار فرضها على المستثمرين متعلق بالسياسة الشرعية، وبتقرير ولي الأمر، لكنه أكد أن فرض الزكاة على الأراضي سيحقق المصلحة العامة من فرض الضريبة إذا أسند مهمة إخراجها لجهة حكومية تنفيذية

وأشار إلى أن الإقطاع في الأرض مشروع لكنه مرتبط بالعدل ومصلحة الناس، وأن معالجة موضوع الأراضي البيضاء جاء في الشريعة في الأصل، فالهدف من تملكها لا يعني منعها عن الناس، بل إعمارها، كما أن من أهداف الشريعة ألا يكون المال دولة بين الأغنياء.

من جهته، اتفق الدكتور عبدالوهاب أبو داهش نائب رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في الرياض، مع الدكتور اللويحق على ضرورة فرض الزكاة وإخراجها بشكل رسمي من مصلحة الزكاة والدخل، وطالب بعدم فرض الرسوم على الأراضي دون أن تقوم الدولة بتوفير خدمات للملاك مقابل تلك الرسوم. وأشار إلى أن أي تكاليف أو رسوم إضافية ستكون سلبية على المستهلك النهائي، وأكد ضرورة تنظيم السوق بدلاً من فرض الرسوم لتصحيح الأسعار، ففرض الرسوم لا يمكن تطبيقه في الوقت الحالي في ظل الرفاه الاقتصادي الذي تعيشه المملكة.

وقال الدكتور أبو داهش: إن دولا مثل اسكتلندا وإيرلندا تدرس فرض الرسوم، والبرلمانات فيها مترددة في قبول النظام بحجة عدم جدواه ومدى إمكانية تطبيقه. وفي الكويت بعد تطبيق النظام منذ نحو عام، زادت الأسعار بانتقال المستثمرين العقاريين للاستثمار من أطراف المدن إلى الأراضي التجارية في وسط المدن.

وأرجع الدكتور أبو داهش ارتفاع أسعار الأراضي في السعودية إلى عدة عوامل منها: عودة الاستثمارات إلى الداخل بعد أزمة الرهون الأمريكية منذ عام 2008، الإنفاق الحكومي على القطاع الإسكاني بضخ 74 مليارا لصندوق التنمية العقاري، وزيادة الأجور العامة للموظفين، إضافة إلى بناء مشاريع البنية التحتية، ونمو المدن.

وتابع: من بين العوامل التي أدت إلى ارتفاع الأسعار أن القطاع العقاري ليس فيه تنظيم أو تشريع واضح، لذلك يجب صلاح الاستثمار في القطاع العقاري من خلال التغلب على معوقاته المتمثلة، في النطاق العمراني وعدد تحديده بشكل دقيق، مع توضيح مراحل تنفيذه والإسراع في تنفيذ مشاريع البنية التحتية، وعلاج مشكلات ملكيات الأراضي، وصعوبة ربط ملكيات الأراضي في التسجيل العيني للعقار.

ويرى الدكتور أبو داهش أن فرض الرسوم على الأراضي ''كمن يصب الزيت على النار''، وقد يؤدي إلى ارتفاع الأسعار.

الجدير بالذكر أن الندوة جاءت في اليوم الثاني من فعاليات مؤتمر الرياض الدولي لتطوير المدن والاستثمار العقاري، أدارها الدكتور إبراهيم الغفيلي رئيس مركز الريادة للاستشارات المالية.


http://www2.aleqt.com/2011/12/17/article_607693.html

ليت بيع العاقار يكون عند البلديه فقط
واذا ارت بيع قطعه ابيعها على البلدية او مؤسسه خاصة بي العاقار
وتسعر العاقار وتقفل شركات العاقار
هاذا الحل الوحيد

عقاريو جدة منقسمون حول تبعات "رسوم الأراضي البيضاء"


أحد المخططات في جدة



أحد المخططات في جدة
عبدالله الأحمري
خالد الغامدي


جدة: براء العتيق 2011-12-17 1:19 AM


بدأ عقاريو جدة وهوامير الأراضي البيضاء ترويج ما أسموه بـ"سلبية قرار فرض رسوم على الأراضي البيضاء" أمام طالبي شراء الأراضي، وذلك في محاولة منهم لمواجهة ما تشهده مكاتب العقار من مرحلة كساد وفقا لوصف بعض العاملين فيها.

وأكد تاجر العقار سعيد الحربي (التقته "الوطن" في أحد مكاتب العقارات شمال جدة) أن العقار في المحافظة يشهد مرحلة كساد غريبة، وأن طلبات الشراء تكاد تصل إلى مرحلة الصفر، مقارنة بالعرض الذي تشهده مختلف المكاتب وسط عزوف كبير من العقاريين عن الإقبال على شراء الأراضي، داعيا إلى عدم التخوف من التنظيمات المتوقعة على سوق العقار، مؤكدا أن أي قرار لفرض رسوم على الأراضي البيضاء سيسهم في رفع أسعار الأراضي لأن كلفة هذه الرسوم سيتحملها المشتري في نهاية المطاف.

ووافقه الرأي تاجر العقار سالم الزهراني الذي أكد أنه يتجول بين مكاتب العقار بصفة يومية، ويبرم صفقات أسبوعية ما بين بيع وشراء خلال الأشهر الماضية، مشيرا إلى أن الفترة الحالية مخيفة جدا بالنسبة لتجار العقار، وأنه لا يعلم السبب الذي يدفع كثيرا منهم لعرض ما بحوزتهم دون أي طلب شراء، وهو ما تسبب فعلا في حدوث مرحلة كساد أصبحت تعاني منها مختلف المكاتب العقارية.

وأوضح الزهراني أن التنظيمات الجديدة المتوقعة في سوق العقار أصبحت تلقي بظلالها على السوق، وسط مخاوف من تأثيراتها السلبية على الأسعار، مؤكدا أن ذلك دفع بعض تجار العقار إلى الخروج بسيولة نقدية بديلا عن أراض لا يعلم عن اتجاه أسعارها في المستقبل، مؤكدا أنه لا صحة لتسبب أي قرار لفرض رسوم على الأراضي في تدني أسعارها، وأن ذلك سيضاعف الأسعار بحسب حساب تكلفته على المشتري.

وفي الوقت الذي يطالب فيه عدد من المراقبين بتطبيق ما ناقشه مجلس الشورى في جلسته العادية الـ 38 بأن تعد وزارة الشؤون البلدية والقروية لائحة تنظم الضوابط والآلية اللازمة لفرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء الواقعة ضمن النطاق العمراني، أكد رئيس طائفة العقار بجدة خالد الغامدي أن ذلك سيرفع من تكاليف المنتج، مما ينعكس سلبا على المشتري، في حين اختلف رئيس اللجنة العقارية والتثمين العقاري بغرفة جدة عبدالله الأحمري مع ذلك بشكل مطلق، مشيرا إلى أنه لا توجد علاقة بين فرض الرسوم وزيادة السعر، بل إن ذلك سيحفز المالك على تخطيط الأرض داخل النطاق العمراني وبيعها.

وأوضح الغامدي أن تطبيق رسوم على الأراضي غير المستخدمة للسكن لن يصب في مصلحة الطرفين، حيث إنه سيرفع من قيمة الأرض على المالك، وبالتالي ترتفع على المشتري، مشيرا إلى أن الأمر نوقش في مجلس الشورى غير أنه لم يصدر فيه أي توصيات حتى الوقت الحالي.

وأضاف أن نسبة العرض والطلب بالنسبة للأراضي في جدة تعود إلى نوعية الأرض فيما إذا كانت مهيأة للسكن أو خارج النطاق العمراني، مشيرا إلى أن الأماكن المهيأة للسكن يكون الطلب أكثر من العرض فيها، حيث إن السعر الموافق لسعر السوق والعرض المناسب، وخصوصا في حال توافر الخدمات، يجعل العرض قليلا جدا، في حين أن العرض يكون أكثر من الطلب في المناطق خارج النطاق العمراني، وخصوصا في المواقع غير المهيأة للسكن التي لا تتوافر فيها خدمات وتكون أسعارها مبالغا فيها.

وأشار الغامدي إلى أن آخر التقارير تشير إلى أن نسبة الحاجة للسكن في جدة تصل إلى 30% من نسبة الحاجة للسكن على مستوى المملكة، بما يتجاوز 200 ألف وحدة سكنية خلال السنوات المقبلة، مؤكدا أنه لا يوجد ما يخفض أسعار الأراضي خلال الفترة الراهنة ولمدة 3 سنوات مقبلة على أقل تقدير، مشيرا إلى أنه وفي حال تطبيق الأوامر الملكية للإسكان، فإنها تحتاج إلى ما يقارب 3 سنوات على أقل تقدير، حيث تحتاج الأراضي إلى تقسيمها لمخططات وتجهيزها، وعندما يتم ذلك فسيؤثر بشكل واضح على سعر الأراضي بجدة، مشيرا إلى أن الأراضي مرتبطة بطلب العمران وتنزل أسعارها فقط في حالة نزول مخططات جديدة في شمال أو شرق أو جنوب جدة، وتكون متوفرة الخدمات، إضافة إلى السماح بالتمدد الأفقي.

وبين أن نسبة الأراضي المستخدمة للبيع والشراء في جدة تصل إلى 10% من نسبة الأراضي أي ما يقارب 20 مليون متر من إجمالي 200 مليون متر على مستوى محافظة جدة، في حين يرى رئيس اللجنة العقارية والتثمين العقاري بالغرفة عبدالله الأحمري أن الأراضي البيضاء تشكل أكثر من 20 إلى 30%من النطاق العمراني داخل المحافظة.
وأكد الأحمري أنه يخالف 100% من يقول بأن تطبيق الرسوم على الأراضي البيضاء سيرفع أسعار الأراضي، مشيرا إلى أن ذلك سيحفز على أن تخطط الأراضي وتباع، مؤكدا أن ذلك سيخفض الأسعار التي بلغت أكثر من ذروتها، ومنعت أكثر من 60% من السكان من شراء وحدات سكنية، مما حدا بالدولة إلى إنشاء 500 ألف وحدة سكنية ودعم صندوق التنمية، إضافة إلى قيام الشركات الوطنية بالبدء بإنشاء مساكن ميسرة.

وأوضح الأحمري أنه بعد 3 إلى 4 أعوام لن نجد أي مواطن يبحث عن سكن، حيث سيتوفر السكن، فيما ستنخفض أسعار العقار المرتفع الإيجار في الوقت الراهن، متمنيا السماح بالتمدد الرأسي وما سيوفره ذلك من فائض يتوافق مع عدد السكان، إضافة إلى نمو المخططات وتوفر جميع الخدمات فيها.

وشدد الأحمري على ضرورة أن يقوم المسؤولون بالتجارة ومراقبة الأسعار بدورهم في ضبط عملية الإسكان والعقار.

http://www.alwatan.com.sa/Economy/Ne...2&CategoryID=2

السعودية: خبير اقتصادي يقدر العوائد السنوية على «الأراضي البيضاء» بـ59 مليار دولار

في حال فرض رسوم تقدر بـ1% فقط

يخزن العقاريون ثرواتهم في الأراضي البيضاء ويتوقفون عن عرضها للبيع منتظرين تنامي أسعارها مع مرور الوقت (تصوير: خالد الخميس)

الدمام: عبيد السهيمي

قدر خبير اقتصادي حجم الأموال التي ستجنيها خزينة الدولة في السعودية من فرض رسوم على الأراضي البيضاء بأكثر من 220 مليار ريال (58.7 مليار دولار) سنويا، وذلك كرسوم سنوية يتوجب على مالكي الأراضي غير المستخدمة دفعها للحكومة.وتنتشر الأراضي البيضاء (غير المستخدمة) في المدن السعودية؛ حيث تشكل 77% من العاصمة الرياض، ونحو 60% من حجم حاضرة الدمام؛ حيث يخزن العقاريون فيها ثرواتهم ويتوقفون عن عرضها للبيع منتظرين تنامي أسعارها مع مرور الوقت، وذلك لمأمونية الاستثمار فيها؛ لأن الحكومة لا تفرض عليها ضرائب.

وقال تركي الحقيل، الخبير الاقتصادي: إن فرض رسوم بنسبة 1% على هذه الأراضي سيعادل أكثر من 11% من قيمة الناتج المحلي للسعودية، وسيضع العقاريين أمام خيارات صعبة، من ضمنها الاستمرار في ملكية الأراضي مع دفع رسوم سنوية عليها، أو عرضها للبيع، مما سيزيد من تكلفة العرض على واقعها الحالي الذي يتحكم فيه كبار العقاريين.

ويبني الحقيل تقديراته على بيانات نشرتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض التي حددت مساحة النطاق العمراني في مدينة الرياض بنحو 2435 كيلومترا مربعا، وقال تقرير الهيئة إن نحو 77% من النطاق العمراني أراضٍ بيضاء، بينما في حاضرة الدمام، بحسب أمين المنطقة الشرقية، تشكل ما نسبته 60% من الكتلة العمرانية، هذه المساحات هي فقط تلك التي تقع داخل النطاق العمراني، وإلا فإن النسبة ستكون أكبر في محيط المدن.

يقول الحقيل: إن سعر المتر المربع داخل مدينة مثل الرياض يصل إلى أرقام كبيرة تتجاوز في بعض المواقع 4000 ريال (1066.6 دولار)؛ لذلك وضع متوسط سعري للمتر المربع بـ1000 ريال (266.6 دولار) وبعملية حسابية تقديرية وصلت قيمة الرسوم السنوية على هذه الأراضي إلى نحو 19 مليار ريال (5.07 مليار دولار) ويبين أنه أضاف لهذا الرقم تقديرات متحفظة للأراضي خارج النطاق العمراني لمدينة الرياض، ووضع التقديرات ذاتها على المنطقة الشرقية ومدينة مكة المكرمة والمدينة المنورة ومدينة جدة وبقية المدن السعودية.

ويشدد الحقيل على أن الأسعار ستنخفض لأن المبالغ اللازمة كرسوم يجب دفعها على الأراضي مبالغ كبيرة، ولأن السيولة المالية لتجار الأراضي لا تتوازن مع هذه الرسوم المقدرة بنحو أكثر من 220 مليار ريال (58.7 مليار دولار) عند فرض رسوم بقيمة 1% فقط من قيمة الأرض، فكيف سيكون الحال لو تم فرض 2% الذي يعتبر متوسط الرسوم بين دول مجموعة العشرين؟ ويضيف: هذا سيخفض أسعار الأراضي (التي لا تتوافر لها أي خدمات وتعرض بأرقام فلكية) ما بين 25 و30% من أسعارها الحالية.

وقال الحقيل: إن الضريبة أو الرسوم على الأراضي الشاغرة داخل النطاق العمراني أو خارجها التي يجمدها كبار العقاريين سنوات طويلة سوف تضع المستثمر العقاري أمام خيارات عدة، من ضمنها:

1- التخلص من الأرض وتفادي دفع هذه الرسوم التي من الصعب تلبيتها.
2- تقسيم الأراضي لقطع صغيرة وتطويرها ثم بيعها بأسعار مناسبة لأغلبية المواطنين.
3- تجميد الأرض، كما هو الحال الآن، وهذا أمر مستبعد لأسباب من ضمنها السيولة غير المتوافرة لدفع الرسوم.

وأضاف أن فرض الرسوم سوف ينعش سوق العقار السعودية وسيجلب الطمأنينة السياسية للبلاد؛ حيث يعيش اليوم نحو أكثر من نصف سكان البلاد في مساكن مستأجرة، وفي آخر الإحصاءات الصادرة عن مصلحة الإحصاءات العامة والمعلومات التابعة لوزارة الاقتصاد والتخطيط، أكدت أن 60% من السكان لا يملكون منازل، وتعد تلك النسبة مؤشرا خطيرا في عملية تملك المواطنين للمنازل.

ولفت الحقيل إلى حقيقة مهمة، هي أن الشباب السعودي لا يستطيع شراء المساكن؛ لأن أسعارها تصل إلى أرقام عالية جدا ومبالغ بها أكثر مما ينبغي، وفي حين يمثل السعوديون الذين تقل أعمارهم عن 14 عاما نحو 37% من مجموع المواطنين، يمثل الذين تقل أعمارهم عن 29 عاما نحو 66% من مجموع المواطنين، فإن هذه مشكلة يجب أن يضع صانع القرار خطوات عملية لحلها قبل أن تتفاقم، فالوضع أصبح اليوم صعبا للغاية لارتفاع قيمة الأراضي وإيجار المساكن.

وفي حين ينتظر السعوديون إقرار نظام الرهن العقاري كآلية واضحة للتمويل البنكي لشراء منازل، يقول الخبير الاقتصادي: لكي يترك قانون الرهن العقاري آثارا إيجابية ملموسة على السوق العقارية، ينبغي على شروط التمويل أن تكون سهلة على عامة السعوديين.

وأضاف أن إحدى العقبات التي تعترض ذلك القانون هي الأجور والرواتب الحالية للقطاعين الخاص والحكومي؛ لأن معظم فئاتها لا تسمح للعاملين بشراء مساكن، كما أن أسعار فائدة القروض السكنية تصل أحيانا إلى مستويات لا تطاق؛ إذ تتراوح في السعودية حاليا بين 3% و7% للقروض الممنوحة إلى الأفراد وتعتمد على مدة القرض ونوعه.

ويضع الحقيل فرضية أن شابا سعوديا أراد تملك عقار (شقة) في مدينة كالعاصمة الرياض عن طريق التمويل البنكي؛ حيث يتوجب عليه دفع 10% من قيمتها كدفعة أولى، في حين يبلغ متوسط مساحتها 190 مترا مربعا، وسعرها 575 ألف ريال (153.3 ألف دولار)، فمع نسبة فائدة للبنك تصل إلى 7% خلال 15 سنة، سيكون القسط الشهري لسداد هذا القرض السكني نحو 4 آلاف ريال (1066.7 دولار) فإذا كانت قيمة القسط تساوي 34% من المرتب فإنه يحتاج إلى دخل شهري قدره 12 ألف ريال (3200 دولار)، وإذا فكر في شراء فيللا (بيت صغير) مساحتها تتراوح بين 300 و400 متر مربع، فإنه يحتاج إلى دخل شهري يصل إلى 23 ألف ريال (6000 دولار)، في حين يبلغ متوسط رواتب موظفي القطاع العام باستثناء الكفاءات العالية نحو 6 آلاف ريال (1600 دولار) بينما متوسط رواتب موظفي القطاع الخاص 3477 ريالا (927 دولارا).

ويتوقع الحقيل أن تمرير قانون ونظام الرهن العقاري السعودي الذي طال انتظاره سيؤدي إلى تحفيز القطاع العقاري المحلي، وقال: من المتوقع أن يعزز القانون العناصر الأساسية للسوق العقارية المحلية وأن يوفر المزيد من فرص التمويل لذوي الدخل المتوسط والمحدود في حال إقراره وفرض تطبيقه. ويشير إلى أن المواطن الذي يريد شراء مسكن في الوقت الراهن يضطر إلى الاعتماد على مدخرات عائلته أو إلى الاقتراض من البنوك بأسعار فائدة مرتفعة، علما بأن هذا الخيار متاح فقط لأولئك القادرين على تأمين دفعات أولى كبيرة وسداد القروض خلال 15 سنة أو أقل.

ويضيف أن البنوك لا تمنح قروضا سكنية إلا للذين يصنفون ضمن الفئة ذات المخاطر المحدودة نسبيا، وقال: إن نظام الرهن العقاري يمكنه أن يغير هذه المعادلة تماما لكن على حساب بعض الحماية الاجتماعية التي تضمن عدم مصادرة بيوت المقترضين وإخراجهم منها، مبينا أن القانون يستطيع تغيير المعايير السائدة حاليا من خلال السماح للبنوك باستعادة العقارات من المالكين الذين يتخلفون عن سداد القروض السكنية.

وتابع: «تجيز قواعد الائتمان العقاري للبنوك عالميا طلب سداد كامل القرض إذا تخلف المقترض عن دفع الأقساط المستحقة، وفي حالة عجز المقترض عن سداد القرض، يعين القاضي وكيلا لكي يبيع العقار في مزاد علني لكي يسترد البنك قرضه، وتعتبر هذه الممارسة، في الغالب، متناقضة مع الشريعة الإسلامية؛ لذا من الحاسم مراقبة كيف سيعالج قانون الرهن العقاري الجديد هذه المسألة»، مع ذلك، والحديث للحقيل، فقد تم تطبيق قواعد الرهن العقاري بنجاح في دول إسلامية أخرى، مثل مصر وماليزيا.

ولفت الحقيل إلى أن مشروع القانون ونظام الرهن العقاري السعودي الجديد يشتمل على عدة عناصر، أهمها: ضوابط تسجيل العقارات، وآليات فرض تنفيذ القانون والنظام، وقواعد عمل شركات الرهن، والمؤسسات المالية الخاصة والعامة الناشطة في مجال التمويل العقاري. وأضاف: من الحاسم أن ينشئ هذا النظام دائرة عامة لتسجيل سندات الملكية يتم من خلالها استبدال النظام الحالي القائم على خدمات كاتبي العدل.

وبين أنه بموجب نظام الرهن العقاري الإسلامي، تشتري البنوك المسكن نيابة عن المشتري ثم تبيعه إليه بربح محدد وتسمح له بسداد ثمن العقار على أقساط، مشيرا إلى طريقة أخرى يمكن العمل وفقها، وهي الإيجار المنتهي بالتمليك، وتقضي هذه الطريقة بأن يشتري البنك المسكن ويؤجره إلى المقترض الذي يدفع الإيجار وأقساط ثمن المسكن مع الحصول على حصة فيه.

وقال الحقيل: إن غياب قانون رهن عقاري واضح يحكم امتلاك العقارات وإعادة امتلاكها ويفرض مصادرة العقارات وطرد مالكيها منها في حال تجاوزهم للقانون، تسبب في إحجام البنوك عن توسيع نشاطها في مجال الائتمان العقاري، وإذا توافرت الحماية الكافية للبنوك، ستوسع تمويلها العقاري حتما في المدى البعيد وستكون أقل تلافيا للمخاطر، الأمر الذي سيعزز قدرة المواطنين ذوي الدخل المحدود على شراء المساكن، وعندما يدخل قانون الرهن العقاري الجديد حيز التنفيذ، ستتمكن المؤسسات الائتمانية أيضا من خفض أسعار فائدة القروض السكنية في النهاية؛ لأن هذا القانون سيدعم التمويل العقاري.

http://www.aawsat.com/details.asp?se...&issueno=12072

مواضيع ذات علاقة:

انتهاء العمل في إسكان خليج سلمان خلال 3 سنوات لذوي الدخل المحدود
https://www.mqataa.co/vb/showthread.php?t=38632


"سمة": البنوك السعودية تتبع سياسة حذرة جداً في الإقراض العقاري
https://www.mqataa.co/vb/showthread.php?t=38640

مطالب لتسريع تطوير الأراضي الحكومية التي تخص ذوي الدخل المحدود

ارتفاع ملحوظ في أعداد طلبات التمويل الاسكاني للأفراد يصل إلى 20%


عوامل مختلفة رفعت الطلب على الاراضي السكنية.

الدمام – عبدالمحسن بالطيور

سجلت أسعار الأراضي والأصول العقارية الفترة الماضية ارتفاعاً واضحاً في السوق السعودية، مع تداول كبير سجلته كتابات العدل في المملكة . وأعاد مراقبون وعقاريون ارتفاع القيمة العقارية إلى عدة أسباب منها التوجه السكني لعدد كبير من المواطنين ورغبة منهم في تملك وحدة سكنية عبر تمويل بنكي او الشراء المباشر وقدر العقاريون بأن صفقات الشراء عبر تمويل البنوك وشركات التمويل لا تتعدى نسبة 20% للعديد من الاسباب منها ارتباط عدد كبير من المواطنين بديون مع مؤسسات ومصارف وشركات تمويل بالإضافة الى سبب هو عدم تغطية التمويل العقاري سعر الوحدة السكنية .

ويرى مراقبون أن اسعار الاراضي ارتفعت من 15 الى 20% مقارنة بالأسعار القريبة وأوعز المهندس عبدالله بالطيور الارتفاع في القيمة العقارية إلى عودة الاستثمار العقاري بشكله القوي اضافة الى طرح عدد من الشركات العقارية لمشاريع عقارية ذات طابع سكني اضافة الى النمو السكاني والحضري الذي تشهده المملكة خلال العقد الاخير والذي يتطلب توفير عدد كبير من الوحدات السكنية يوازي ذلك النمو السريع. مطالبا بتسريع تطوير الاراضي الحكومية التي تخص ذوي الدخل المحدود حتى يمكن الاستفادة منها بالشكل المطلوب واستغرب المهندس بالطيور من التأخر في تطوير المخططات الحكومية في كافة المناطق خاصة وان الكثير من هذه المخططات يتجاوز عمره 20 عاما .

وقال خالد النهدي (مستثمر عقاري) ان سوق الاراضي يشهد نموا متزايدا وملحوظا في الطلب اضافة الى زيادة حجم الطلب على الاراضي السكنية. مشيرا الى ان حجم طرح المشاريع العقارية خلال الشهرين الماضيين زاد عن السابق وشهد انتعاشة كبيرة بسبب حاجة السوق الى الاراضي السكنية التي تشهد اقبالًا كبيرًا من الشركات المهتمة بالبناء او الافراد الراغبين في بناء وحدة سكنية خاصة به .

وبين النهدي بأن حركة السوق العقاري سجلت خلال الايام القليلة الماضية نشاطًا ملحوظًا لعدد من العقاريين ورجال الاعمال والمستثمرين ساهمت تلك التحركات في انتعاش حركة البيع والشراء وهو ما ادى إلى ارتفاع أسعار الاراضي السكنية.

وعن حجم الشراء عبر التمويل البنكي قال إن أعداد طالبي التمويل العقاري تتزايد يوميًا، مشيرًا بان إحصائيات مؤسسة النقد السعودي نسبة التمويل العقاري وصلت الى ما يقارب 20% .

فيما أوضح ماجد ابو بشيت "صاحب مكتب عقاري" أن التنافس الواضح بين المستثمرين في إنشاء العديد من الوحدات السكنية ساهم في ارتفاع الأسعار عن الفترة الماضية خاصة في ظل الطلب المستمر على الوحدات السكنية وعدم الاكتفاء بما هو متوفر الآن خاصة في ظل الازدياد في أعداد السكان من المواطنين والمقيمين وتكدسهم في بعض المناطق خاصة التجارية منها والتي تشهد طفرة تجارية واستثمارية كبيرة ساعد في النمو في أعداد السكان والذي يتطلب توفير وحدات سكنية بشكل مستمر وأضاف أبو بشيت بأن توجه الدولة في تطوير المخططات الحكومية والتسريع في ذلك ساهم في ارتفاع قيمة الاراضي غير المخدومة رغبة في تملك ارض قد تصلها الخدمات في الوقت القريب.

وبين خالد السند (رجل أعمال) أن النشاط العقاري خلال العام الحالي يتركز على إنشاء مشاريع سكنية واستثمارية وسياحية في مواقع متقدمة من مدينة الدمام والخبر والجبيل بدليل ما تشهده المملكة من توجه نحو ذلك في المشاريع المعلنة على مختلف المناطق مما حفز الشركات الخارجية في دراسة الجدوى الاستثمارية في التوجه إلى السوق السعودي وبالأخص في النشاط العقاري تركيزًا في قطاع البناء ودخول شركات خارجية في تحالفات مع مستثمرين سعوديين في بناء المدن السكنية.

http://www.alriyadh.com/2011/12/18/article692632.html




كأن العقاريين بيحاولوا يكذبوا تقرير "سمة" بالأمس ..
https://www.mqataa.co/vb/showthread.php?t=38640

وسط مخاوف من استمرار «التسقيع» وانفجار بالونة العقار

نزع الملكية وفرض الرسوم ينهيان احتكار الأراضي البيضاء

صالح الزهراني ـ جدة






على الرغم من الطروحات المتعددة لمواجهة أزمة الإسكان، إلا أن نسبة كبيرة من الأصوات اتفقت مؤخرا على أهمية فرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني، بهدف منع الاحتكار وتحويلها إلى مبان سكنية لتساهم في حل الأزمة، خاصة وأنها تمثل وفقا لتقديرات الخبراء ما يتراوح بين 12 إلى 15 في المائة من المساحة الصالحة للاستخدام داخل العمران حاليا.

ويذهب البعض إلى أبعد من ذلك بالدعوة إلى نزع ملكية الأراضي غير المستغلة داخل النطاق العمراني، وتعويض أصحابها بقيمتها الأساسية، على أن يعاد استغلالها من أجل الصالح العام.

ويتماهي مع هذه الرؤية الاستراتيجية التى تدرسها وزارة الإسكان حاليا، وتركز على إمكانية استرداد أراضي المنح غير المستغلة، لأن الأساس في المنح هو الإعمار وليس «التسقيع» حتى ترتفع الأسعار، ومن ثم البيع بدون إحداث أي تطوير في الأرض.


في مقابل ذلك, يرى البعض أهمية التوسع في بناء ضواحي المدن للحد من الاختناقات المرورية، ودراسة تزويد عشرات المخططات بالخدمات بالتعاون مع القطاع الخاص، فضلا عن إجراء مراجعة للتشريعات والتراخيص التي تعرقل مشاريع البناء لسنوات.

في البداية, يقول الاقتصادي وليد السند «إن جولة سريعة داخل أية مدينة كبيرة مثل جدة تبرز للوهلة الأولى مئات القطع الكبيرة داخل المخططات السكنية دون بناء رغم وصول الخدمات إليها، وكان من الممكن الاستفادة منها في إنشاء وحدات سكنية عليها لسد الاحتياج السكاني، لكن أصحابها فضلوا حجزها و «تسقيعها» إلى أقصى فترة زمنية ممكنة لبيعها بأعلى الأسعار مستفيدين من الخدمات المتوفرة لها».

وقال «إذا كنا نقر بحرية السوق وعدم التدخل في الرغبات الشخصية للبعض، فعلى الأقل ينبغي فرض رسوم على هذه الأراضي، لأنها أصبحت من عروض التجارة الواجب الزكاة فيها».

وأشار إلى أن الشعور بعدم توفر الأرض داخل المدن، رغم أن المساحات غير المستغلة قد تزيد على 15 في المائة، يدفع الكثيرين إلى التمدد العمراني الأفقي، وهو ما يعني نفقات أكبر في إيصال الخدمات وأعباء أمنية واقتصادية واجتماعية أخرى، مثل إنشاء المدارس والمراكز الصحية وغيرها.

وأشار إلى أن مدينة جدة بها عشرات الأحياء التي تمددت عشوائيا خلال السنوات العشر الأخيرة حتى وصل العمران إلى قرب المطار، فيما ما زالت هناك مواقع عديدة في وسط المدينة تحتاج إلى بناء.

تنظيم ملكية الأراضي

واتفق مع الرأي السابق عبدالله القرني، داعيا مجلس الشورى إلى أهمية ألا يقتصر في دراسته حاليا على فرض رسوم على الأراضي البيضاء فقط، بعد وضع الضوابط المنظمة لذلك، وإنما يتجه إلى استشراف المستقبل بوضع قانون عام لتنظيم ملكية الأراضي، بما يضمن منع استمرار الملكية لسنوات طويلة، دون أن تكون هناك مشكلات ملحة مثل عدم توفر الخدمات الأساسية.

وأعاد القرني إلى الذاكرة نزع الخليفة عمر بن الخطاب أرضا من أحد الصحابة لعدم إحيائها، مشيرا في هذا السياق إلى التجربة المصرية التى ألزمت البعض بالبناء داخل المدن خلال فترة قصيرة وإلا يتم استرداد الأرض، وقد نجحت في ذلك إلى حد بعيد على الرغم من السلبيات المتعددة التي واكبت التطبيق بسبب نقص الخدمات.

وأشار إلى إمكانية نزع الأرض من أجل الصالح العام وتعويض المالك بسعر الأرض الذي دفعه، ويعاد التخصيص على مستفيدين جدد، لافتا إلى أن الواقع الراهن يفاقم احتكار الأراضي لدى القلة، على حساب مصالح الشريحة الأكبر من المواطنين، وأن الأساس هو الإحياء وليس «تسقيع» الأرض بمنع استغلالها لفترة زمنية طويلة.

وتساءل عن مصير عشرات القرارات التي صدرت لحل مشكلة الإسكان، مشيرا إلى وجود فئة محدودة تسعى للاستفادة من الوضع الراهن بأقصى درجة ممكنة، وأن الدولة ينبغي أن تسعى في مقابل ذلك إلى تحقيق التوازن المنشود في مصالح جميع الأطراف، وأن تنحاز فوق ذلك إلى محدودي الدخل الذين فاقت الإيجارات قدراتهم بمراحل بعيدة.

وأشار إلى بعض الفتاوى في هذا الشأن، التي رأت أن من يحصل على راتب يتراوح بين 4 إلى 5 آلاف ريال بات يستحق الزكاة، بسبب ارتفاع الإيجارات وأسعار المواد الغذائية بالدرجة الأولى.

تشابك الصلاحيات

وقال فلاح الأسمري «إن مشكلة الإسكان في المملكة بدأت تأخذ بعدا كبيرا في السنوات الأخيرة لحدوث خلل في هذا الملف نتيجة تشابك الصلاحيات بين الجهات المختلفة».

ودعا إلى أهمية منح الأولوية حاليا لإيصال الخدمات إلى الكثير من المخططات، التى تم توزيعها خلال السنوات الماضية ولم يتم الاستفادة منها، وكذلك دراسة التوسع في البناء الرأسي، مع مراعاة مستوى الخدمات المتوفرة للحد من التوسع الأفقي الذي يؤدي إلى أعباء أكبر . ولفت إلى أن الكثير من الدول الغربية تفرض ضرائب على الأراضي المعروضة للتجارة، وذلك لتسريع معدلات البيع والشراء وإحياء الأراضي بما يهدف إلى تعزيز التنمية الاقتصادية.

وقال «إن الاستفادة من الودائع الكبيرة غير المستغلة في البنوك في بناء وحدات سكنية، وطرحها للإيجار والاستثمار، يمكن أن يرفع القيمة المضافة للثروة العقارية، ويزيد من عدد المعروض من الوحدات السكنية بما يؤدي في المحصلة النهائية إلى الحد من ارتفاع الإيجارات الذي فاق قدرة المستأجرين بكثير».

وانتقد تواضع التمويل العقاري عبر البنوك كونه لا يزيد على 2 في المائة، على الرغم من ارتفاع الودائع الخاملة في البنوك بنسبة كبيرة دون استغلال.

ودعا البنوك إلى ضرورة إعادة النظر في التركيز على القروض الاستهلاكية وحجز رواتب المقترضين لسنوات طويلة، والفائدة المرتفعة على التمويل العقاري والتي تصل إلى 40 في المائة، وهو ما يؤدي إلى ابتعاد الراغبين في التملك عنها.

واعتبر إيصال الخدمات الأساسية للمخططات عقبة رئيسية في حل المشكلة، داعيا إلى ضرورة دخول أصحاب المخططات مع المواطنين في شراكات لتحقيق ذلك، مستنكرا في ذات السياق كسل غالبية المواطنين وانتظارهم الدولة في أن تفعل لهم كل شيء.

وتساءل عن مصير الرهن العقاري والأنظمة المتعلقة به، والذي كثر الحديث حوله لحل أزمة الإسكان، دون أن يظهر أي شيء عنه، لخلافات مختلفة بشأنه بين مختلف الجهات.

وطالب بأهمية الاستفادة من التجارب الدولية التي سبقتنا في هذا المجال، لاختصار الطريق، مشيرا إلى أن الاستراتيجية التي تم الإعلان عن دراستها في وزارة الاسكان براقة، ولكن من سينفذ كل ذلك، إذا أخذنا بعين الاعتبار أن معظم الجهات تتمترس حول القوانين والتشريعات واللوائح ولا تريد أن تفعل شيئا ذا قيمة جذرية في التصدي لواقع مشكلة ترهق الجميع حاليا.

المطورون سبب الأزمة

من جهته, تساءل الاقتصادي محمد الطيار عن مصير عشرات الشركات العقارية المطورة، التي أعلنت عن مشاريع وردية عملاقة في مختلف المدن، لكنها توارت عن الأنظار فجأة.

وقال «إذا كان هذا التغيب لظروف خارجة عن الإرادة، ينبغي الإعلان عنها للمساعدة في حلها من منظور وطني، خاصة وأن البعض ساهم بها ولم يحصل على حقوقه كاملة».

واستغرب لجوء بعض هذه الشركات إلى تعطيل التطوير العقاري وتحويله إلى ممارسات مرفوضة تهدف إلى تدوير الأرض في زمن قصير من أجل الربح فقط .

وحذر من أن التوجه إلى فرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل المدن سيؤدي إلى حالات تلاعب عديدة، كبيع الأرض قبل أن يحل عليها الحول للأقارب والأصدقاء، للتهرب من دفع الزكاة أو الرسوم عليها.

ورأى أن التطبيق الصحيح للرسوم ينبغي أن يقوم على أسس، من أبرزها تحديد مساحة الأرض التي تنطبق عليها عروض التجارة، مشيرا إلى أن الإحياء يتعلق بالزراعة أو السكن، أما الأراضي في داخل المدن فهي عروض تجارة تجب فيها الزكاة.

وأشار إلى أهمية التشجيع على الاستثمار العقاري وإزالة معوقات الرخص والتراخيص، التي تستغرق سنوات كاملة، مشترطا لنزع الملكيات داخل المدن عرض هذا الموضوع على هيئة كبار العلماء لاستيفائه من ناحية شرعية، لأن الإسلام احترم الملكية الخاصة في إطار الضوابط المرعية «لا ضرر ولا ضرار».

ورأى أن الطبيعة الاحتكارية حاليا تضر بسوق العقار، نتيجة رفع سعر الأراضي والإيجارات على المستهلك النهائي، الذي يعاني من أعباء عديدة أخرى، مثل ارتفاع أسعار السلع الاستهلاكية.

وشاركنا الرأي الاقتصادي عبدالرحمن الحكمي، الذي أشار إلى إشكالات عديدة يعاني منها المطورون العقاريون على صعيد الحصول على التراخيص، وإقرار المساهمات العقارية، سواء في البنوك أو البلديات أو وزارة التجارة.

وأعرب عن أمله في إنشاء هيئة عامة للسوق العقاري تعمل على تنظيم السوق، الذي يعاني من العشوائية والفوضى نتيجة كثرة التعديات ما يعرقل التطوير العقاري.

وحذر من وصول السوق إلى حالة من التشبع والركود بعد أن ارتفعت الأسعار بصورة كبيرة، مقرا بوجود حالة من التضخم وفقاعة عقارية أدت إلى إحجام الكثيرين عن الشراء، بانتظار حدوث انخفاض في الأسعار، كما أشار إلى ذلك بعض الخبراء العقاريين.

وانتقد بطء الجهات المسؤولة في التحرك لعلاج الأزمة، مشيرا إلى أن إنعاش الاستثمارات العقارية يحتاج إلى عقد ورش عمل بين العقاريين والبلديات ووزارة العدل، لوضع كل المشكلات تحت «الميكروسكوب» والوصول إلى حلول لها تأخذ بعين الاعتبار هواجس كل القطاعات ومخاوفها.

http://www.okaz.com.sa/new/Issues/20...1218463671.htm

نظام التثمين العقاري لماذا لم يظهر الى الأن!؟