محمد بن عبد الله القويز

في الأسبوع الماضي ذهبت لمساعدة أحد الأصدقاء في البحث عن منزل. وكان مشروع بحثنا في غاية الصعوبة إذ إن كلاً منا منشغل بعمله لذا فمجرد استقطاعنا لساعة من وقتنا لزيارة موقع كان أمراً شاقاً، فما بالك باستقطاع أيام للدوران بين أحياء الرياض المختلفة ومكاتب عقارها المتعددة بحثاً عن المسكن المناسب. لذا فقد كانت مشاريع التطوير العقاري بمثابة المُنقِذ لنا. حيث كان بإمكاننا تحديد مجموعة من المشاريع الكبيرة بسهولة وزيارتها والاطلاع على جميع تفاصيلها بسرعة وسلاسة.
وكان أحد المشاريع التي زرناها، مشروع بجوار مقر «سابك» في الرياض، نقلة نوعية بالفعل في مجال التطوير والتسويق العقاري، حيث كان يقدم مساكن بأسعار تبدأ بأقل من مليون ريال ضمن منطقة مطورة ومخططة بالكامل، إضافة إلى قيامنا بالتجول في مجموعة من الفلل النموذجية المختلفة بأحجام وتصاميم متباينة، كلها مشطبة ومجهزة بالكامل ليسهل على المرء تصور حاله فيها بعد السكن. كما كان الجو العام في موقع المشروع يوحي بتغير جذري في التسويق للعقار من عالم عشوائي مخصص للرجال فقط إلى تجربة منظمة ومجهزة للعائلة بأكملها. ولكن تجربتنا تغيرت تماماً لدى زيارتنا لمراكز التمويل العقاري الموجودة في مقر الموقع.
ففي أحد هذه المراكز قام الموظف بالسؤال عن دخل صاحبي ومقدار القسط الذي يتحمله ومن ثم قدم له عرض التمويل المناسب به بناء على المنزل الذي اختاره. ووجد صاحبي في هذا الأمر غاية السهولة والسلاسة. ولكن بصفتي «المستشار المالي الملقوف» فقد قمت بإخراج آلتي الحاسبة المالية فأخذت الأقساط ومدة التمويل التي تضمنها العرض وقارنتها بسعر المنزل النقدي «رغبة في تبرير مرافقتي لصاحبي».
وعند إجرائي لبعض حسابات بسيطة أخذتني الدهشة عندما اكتشفت أن عرض التمويل الذي قدمه البنك كانت تكلفته تفوق 13 في المائة سنوياً! (وأود الإيضاح في هذا الصدد أن تكلفة الإقراض التي أشير إليها في هذا المقال هي معدل الفائدة أو الأرباح التناقصية التي تعد المقياس الدقيق والحقيقي لتكلفة القرض، وليس عن الفائدة الثابتة أو غير التناقصية التي دأبت معظم البنوك على الإشارة إليها وتسويقها، نظراً لعدم دقتها، إذ إنها دائماً تُظهر السعر على أنه أقل من الواقع. وكقاعدة عامة، ومن باب التقريب فإن فائدة ثابتة بمقدار 5 في المائة سنوياً تعادل فائدة تناقصية بنحو 10 في المائة، أي بمقدار الضعف تقريباً).
في سياق القصة ما أدهشني كان أمرين:
أولهما: ارتفاع تكلفة الإقراض. فتكلفة 13 في المائة سنوياً على أي قرض هي تكلفة عالية للغاية، خصوصاً إذا أخذنا بالاعتبار أن القرض العقاري ينبغي أن يكون أقل تكلفة من القروض الأخرى نظراً لأنه مضمون بكل من العقار المرهون وبراتب المقترض، بينما القروض الأخرى مضمونة براتب المقترض فقط بالرغم من أنها أقل تكلفة. كما أن أسعار الفائدة المنخفضة حالياً تحتّم انخفاض تكلفة الإقراض وليس فقط ترجمتها إلى هوامش إضافية تذهب للبنك.
ثانيهما: وهو الأمَرّ، أن موظف البنك لم يصارحني وزميلي في أي حال عن تكلفة القرض الفعلية بالإفصاح عن معدل الربح السنوي التناقصي الذي يعد هو المعيار الفصل في الفروض والذي قمت بحسابه بمفردي. بل إني «من زود لقافتي» قمت بالاطلاع على شاشة الموظف فوجدت أن معدل الربح لا يظهر حتى على شاشته، مما يعني أن المسألة ليست مجرد خطأ موظف، إنما هي سياسة ثابتة للبنك في عدم الإفصاح عن سعر التمويل، مما يخالف تعليمات مؤسسة النقد، والأمر الأهم أنه يُعَدّ مجافاة لأصول النزاهة والإفصاح والبعد عن عقود الغرر.

***
لذا فإني أوصي بالتالي:
* على كل مستهلك أن يسأل جهة التمويل عن «معدل الربح التناقصي للقرض» والذي تفرض مؤسسة النقد الإفصاح عنه، وذلك للتمكن من المقارنة بين جهات التمويل المختلفة.
* على كل مؤسسة التأكد من الإفصاح عن أسعار الإقراض بشكل موضوعي وشفاف ودون تغرير بالمستهلك.
* على مقام مؤسسة النقد التأكد من تفعيل قرارات الإفصاح عن طريق جهاز التفتيش وعن طريق فرض غرامات على المخالفين وعن طريق إعطاء المستهلك حصة من الغرامة لإعطائه دافعا للإبلاغ عن الجهات المخالفة.

فروقات تكاليف التمويل ستتلاشى بعد توافر منظومة عقارية متكاملة 24 مارس 2010
بقلم: ياسر ياسر عبد العزيز أبوعتيق
إشارة إلى مقال محمد عبد الله القويز في جريدة الاقتصادية الأحد قبل الماضي بعنوان حقيقة الفائدة على التمويل العقاري الذي تم التعرض فيه للبنوك السعودية في تقديمها لهذا المنتج، نود أن نوضح النقاط التالية:

ياسر ياسر عبد العزيز أبوعتيق

خلاصة المقال تفيد بأن الأرباح الحقيقية على التمويل العقاري تصل الضعف، وحيث إننا على علم بالمشروع الذي تم التطرق إليه في المقال وعلى اطلاع بمتوسط أسعار التمويل الخاصة بالبنوك التي تقدم التمويل لهذا المشروع فإننا نفيدكم بأنه من غير الممكن أن يصل هامش الربح إلى 13في المائة بأي حال من الأحوال، ونود أن نوضح النقاط التالية: - متوسط هامش ربح (ثابت) 4.50 في المائة خلال 20 عاما يكون في حدود هامش ربح (متناقص) في حدود 7.27 في المائة بالطريقة المشار إليها في المقال وكافة الأسعار (كهامش ربح متناقص) المتوافرة في السوق السعودية من قبل البنوك وشركات التمويل العقاري تتراوح بين 6.5 في المائة و8 في المائة بحد أقصى هذا بالنسبة للفئة التي أشار إليها المقال وهم الموظفون الذين يقومون بتحويل رواتبهم وهم الأغلبية بالنسبة لهذا المنتج. وكما تمت الإشارة في المقال إلى أنه يمكن احتساب الربح الحقيقي (المتناقص) عن طريق الضعف فمثلا إذا كان هامش الربح المعلن (الثابت) 5 في المائة فإن الربح الحقيقي (المتناقص) يصل إلى 10 في المائة كقاعدة عامة، وهذا غير دقيق ولا يمكن تعميم ذلك، حيث يتم إغفال أهم عنصر هنا وهو عنصر الوقت متمثلا في مدة التمويل الذي يؤثر بشكل رئيسي في مقدار الربح الحقيقي (المتناقص).

تمت الإشارة في المقال إلى أنه ينبغي أن يكون تكلفة التمويل العقاري أقل تكلفة من القروض الأخرى نظراً لأنه مضمون بكل من العقار المرهون وبراتب المقترض، ومن المفهوم بأن المقصود بأن الراتب يمثل مصدر السداد والمنزل يمثل ضمانا إضافيا وأود أن أوضح أن التمويل العقاري هو تمويل طويل الأجل -مبلغ التمويل ومدته يفوقان مبلغ ومدة التمويل الاستهلاكي- يصعب فيه السيطرة على عنصر المخاطرة فيه ويحكمه عدة عناصر منها الوضع الاقتصادي العام وتوافر مصادر تمويل طويلة الأجل للممولين تتمثل في السيولة التي يوفرها وجود السوق الثانوية، والقدرة وسرعة التنفيذ باستعادة العقار في حال عدم السداد. أما في الوقت الحالي فمصادر التمويل لمنتج التمويل العقاري هي ودائع العملاء بالنسبة للبنوك ورؤوس الأموال بالنسبة لشركات التمويل العقاري، وكما هو معروف بأن ودائع العملاء هي مصادر تمويل قصيرة الأجل لا يمكن استخدامها بشكل كبير كمصدر لتمويل طويل الأجل لخطورة ذلك، وأما رؤوس الأموال فهي أعلى مصادر التمويل تكلفة وهي محدودة. أما الوضع الاقتصادي فإنه إما أن يؤثر في مصدر دخل العميل أو على التضخم وبالتالي على تكلفة التمويل كنتيجة طبيعية. أما موضوع أن المنزل باسم الجهة الممولة فمن المؤكد أنكم قد سمعتم صعوبة إخلاء المنازل من المتعثرين وخصوصا في ظل عدم اكتمال الأنظمة العقارية التي تحفظ حقوق كافة الأطراف، ومن المؤكد أنكم سمعتم أيضا عن مماطلة المستأجرين في إخلاء المنازل التي يقطنونها ... إلخ، وبالتالي يمثل ذلك عنصر مخاطر إضافية. وكافة ما سبق مجرد أمثلة فقط على بعض المخاطر التي تحيط بالتمويل العقاري وإن لم تؤد بأي حال من الأحوال إلى هامش ربح 13في المائة كما تمت الإشارة في المقال. وأود التوضيح أن جدول السداد النهائي سواء لأي بنك أو شركة تمويل يوضح تحديدا مبلغ هامش الربح الذي يقوم بدفعه العميل، وذلك حسب تعليمات مؤسسة النقد، والجميع ملتزم بهذه التعليمات حتى شركات التمويل العقاري التي لا تتبع حتى الآن مؤسسة النقد، ولكن يتم الاسترشاد بتعليماتها، وأعتقد أن ذلك ينفي تهمة الغرر. كما أن الإعلان عن هامش الربح الحقيقي المتناقص كما أشرتم للمقارنة، ففي واقع الحال هذا ما يقوم به العملاء حاليا حيث يمكن للعميل المقارنة حاليا بهامش الربح الثابت (الاسترشادي) حيث إن جميع الممولين يعلنون عن هامش الربح الثابت الاسترشادي ويمكن للعملاء المقارنة، حيث إن الجميع يتبع نفس طريقة الحساب المعروفة عالميا وما السعر المعلن عنه إلا سعر استرشادي لتلبية رغبات معظم العملاء لسهولته وإمكانية فهمه من الأغلبية غير المتخصصة، فمثلا من يحصل على تمويل مليون ريال لمدة 20 سنة يمكنه معرفة التكلفة الحقيقية له عن طريق ضرب مبلغ التمويل بهامش الربح الثابت في مدة التمويل، بينما لا يتمكن من معرفة التكلفة في حالة هامش الربح التناقصي، حيث يتطلب الأمر (إكسيل شيت) مثلا لتحديد ذلك، أما التكلفة الحقيقية فهي واحدة في كلتا الحالتين. وفي الختام أود أن أوضح أن تكلفة تمويل شراء منزل لدينا في المملكة تعتبر منافسة مقارنة بالأسواق المجاورة بل إن أكثر الأسواق المتقدمة في العالم والتي تتوافر فيها سوقا ثانوية فعالة وأنظمة تكفل للممول بيع المنزل في حال تعثر العميل بكل يسر وسهولة تكون فيها تكلفة التمويل أقل من تكلفة التمويل لدينا بالمملكة في حدود 10 إلى 15في المائة تقريبا وهي ما تدل على تنافسية أسعار التمويل العقاري لدينا بالمملكة حاليا وقبل اكتمال المنظومة العقارية، وهذه الفروقات سوف تتلاشى في المستقبل القريب إن شاء الله فور توافر منظومة عقارية متكاملة من أنظمة وتشريعات تكفل حقوق كافة الأطراف وسوق ثانوية فعالة يكون مصدرا للتمويل طويل الأجل للبنوك وشركات التمويل العقاري.
نقلاً عن جريدة الاقتصادية

تنبية في غاية الأهمية ويجب الأنتباه في مسألة القرض.
ولقافة مني أذا سمحت لي.
لماذا التوجه دائماً للفلل الصغيرة!! الشقق أفضل وأرخص أذا كانت للأسرة الصغيرة وسعرها مناسب حتى في البيع وأخشى أن يأتي يوماً لن تجد فيه شقة معروضة.
شكراً للتنبية.

السلام عليكم
وليه موظف يدور على بيت وحنا بنينا للاردن اكثر من 70الف وحدة ولبنان على الخط
وين مجلس الشورى من مراجعة الدخل العم للدولة ويشوفون طريقة اننا مثلا خذوني على قد عقلي ان الموظف الي راتبه 3000ريال مربوط اول من يوم يستلم الوظيفة يتم استقطاع مبلغ 18%من راتبة لمدة لاتقل عن 10 سنوات مع ملاحظة التالي ان المرابيط لا زم تتعدل يعني مو كل 20 سنة نقربها شوي واذا اكمل العشرسنوات تقرضة الدولة من رصيدة بيت عائلي ويتم حسمها على مدى ال10 سنوات التي تليها واذا بلغ في الخدمة 25 سنة يعفى ويتم تمليكة المنزل الذي قامت الدولة بمساعدته بامتلاكة وكلما زاد الراتب الاساسي يمنح الموظف على قدر 18% من راتبة منزل مثلا مرتبة سادسة فما فوق منزل 600مريع ما قل عن ذلك المرتبة الثالثة منزل من 300مربع فكلما زاد المربوط زادة المساحة وكلما نقص المربوط نقصة المساحة وان شاء الله هنا في منتدانا العزيز من هو اكفى مني بتطوير هذة الفكرة بشكل عملي يمنح الموظف المواطن منزلا يفكه من الايجار وتقلبات الاسعار للمواد الاستهلاكية واذا لا قدر الله توفي يعفى اهلة ويملكون المنزل
والله من وراء القصد

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة رب أسرة

تنبية في غاية الأهمية ويجب الأنتباه في مسألة القرض.
ولقافة مني أذا سمحت لي.
لماذا التوجه دائماً للفلل الصغيرة!! الشقق أفضل وأرخص أذا كانت للأسرة الصغيرة وسعرها مناسب حتى في البيع وأخشى أن يأتي يوماً لن تجد فيه شقة معروضة.
شكراً للتنبية.

من خلال ما أعرفه ان البنك لا يشتري العمائر لكن يشتري الفلل >>> ما يبيك تغتني

لكن يتحايل الناس بشراء العمائر المكونة من اربع شقق .. و ذلك باصدار فسح من البلدية بانها فيلا ..

و ازيدك من الشعر بيت البنك لا يشتري الفلل التي تكون على شارع تجاري 30 او أكثر

طبعا هالكلام عن تجربة خلال السنتين الماضيتين !! قد يكون تغير الوضع و انا لا أعلم

لا يوجد من يحمي المواطن حتى لو علم هو بهذا التحايل ، لأن البنك بيقول تبي ولا الباب ...

لنكن واقعيين فالمسؤول في مؤسسة النقد تربطة علاقة بالتاجر ورئيس البنك وغيرهم لذا في أذن طين وفي الآخر عجين .

والله يخلف علينا في الدنيا ويعوضنا بالجنة في الآخرة .

اما من ظلم المواطن فأسأل الله ان يجعل ذلك حسرة عليه في الدنيا والآخرة

وأحب ان اختم بـ : الله يجعلهم يصرفونها على صحتهم .
والسلام

لك الله يا هـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــذا المواطن
من حفرة الي دحديراء

ما أقول الا حسبي الله ونعم الوكيل
لا حول ولا قوة الا بالله العلي العظيم

الله أكبر
أصبحنا فريسة سهلة المنال لهؤلاء الجشعين

معليش دقيقة انا مافهمت !انا أخذت القرض العقاري بنسبة فائدة خمسة بالمية مهي الفائدة التناقصية وكيف تصل لعشرة بالمية حسابيا لو سمحتم مع مثال لأفهمها