......... نحن أيضا من سيخرج السيولة الذكية من... العقار


تقرير كامل عن مستقبل العقار تم تنزيل رابط في الموضوع .... ولا كن لا اعلم لماذا لم يضهر اثناء اعتماد المشاركه .... عموما التقرير... موجود قريبا وليسى بعيد .... من يريد ان يتعرف على حقيقة مستقبل العقار ... عليه ان يتصفح عن طريق...... قوقل .... ويكتب كلمة .... انهيار العقار ... ويبداء البحث .... وكذلك من يريد ان يعرف المزيد اكثرواكثر .... يكتب اى مصطلح من مصطلأ حات كلمات البحث التى تخص العقار ... مثل هبوط العقار ..... وكذلك مستقبل العقار .... وكذلك تقارير مؤشرات العقار........ الخ تم تنزيل هذا الموضوع نضرا لأ اهميته ....... وسوف اشرح لا حقا اسباب تنزيلى لهذا الموضوع ... علما انني اعلم ان هذا المنتدي خاص للأ سهم وليسى للعقار .... ولا كن لأ هتمام الكثير من وضع العقار الحالى وضاهرة ا لأ رتفاع الغير مبرره .... وكتشاف العديد من ا لأ سرار التي يخفيها العقار والعقاريين من تجار وغيرهم سوف اشرح الوضع بالتفصيل .... هذا ان سمح لي بذلك .... او سلمت من مهاجمة العقاريين على ... كما حصل لى بالسابق في احدى المنتديات المجاوره ...... لأ ن كما يضهر لى وما لمسته في المنتديات ا لأ خري .... ان توضيح حقيقة العقار اصبحت من المحذورات .... وليسى من المستبعد قريبا ان يجعلها المستفيدين من العقار من المحرمات ارجو البحث بأ نفسكم ..... وزيارة المكاتب العقاريه .... ولايغركم ارتفاع العقار بل أ سئلو عن حجم المبيعات ... سوف تجدونها ضعيفه جدا .... وقد انخفض مؤشر العقار في الرياض بنسبه 8 4% وفي الدمام ايضا انخفض المؤشر 52 % .... وهذا دليل على المأ زق الكبير الذي وقعت به السيوله التي تسمى بالسيوله الذكيه..... عندما خرجت من ا لأ سهم قبل عام ونصف..... وذهبت الى العقار ولم يحسبو حساباتهم جيدا .... بعد انهيار ا لأ سهم 90% من الشعب تضرر من ا لأ سهم واصبح عاجز عن شراء منزل سوا ء كان نقد او حتي بالتقسيط نضرا لوجود الأ غلبيه اقسا ط عليم من البنوك وكذلك فشل برنامج مسا كن الذي كان العقاريين ينتضرونه بفارغ الصبر للخروج من مأ زقهم ارجو ان يتثبت كل من يريد ان يشتري عقار والا يستعجل وعليه تحليل الوضع الراهن للعقار والبحث عن الحقائق وعدم السماع لكلمات وتصريحات المستفيدين من هذا ا لأ رتفاع شكرا للجميع


ارجو من يقراء هذا الموضوع

ان بنقله للمنتديات ا لأ خرى

لتعم الفائده ..... الدال على الخير كفاعله

.... منقول .....

سيناريو انهيار الأسهم بالتأكيد سيتكرر
نحن أيضا من سيخرج السيولة الذكية من العقار

عبدالرحمن بن ناصر الخريف
سبق أن طرحت قبل أسابيع موضوعاً حول السيولة الذكية واتجاهاتها ومتطلبات دخولها وخروجها من سوق لسوق أو من قطاع لقطاع كمحاولة لفهمها ولأخذ الحذر من الطفرة التي ستحدث أمام أعيننا (كمؤشر لخروج السيولة الذكية) وقد تساءلت عن تلك السيولة والى أين اتجهت بعد انهيار سوق الأسهم؟ إلا انه من الواضح - من خلال الآراء التي تلقيتها حول ذلك - إن هناك شريحة كبيرة من المستثمرين لا تهتم بهذا الأمر، بل يتم الخلط مابين السيولة القائدة والسيولة التابعة الخاصة بالأفراد التي تدخل كبديل للسيولة الذكية، معتقدين بأنها سيولة ذكية دخلت لانتهاز فرص! بينما هي في الواقع سيولة تجمدت بالسوق وانتهت، أما الذكية فقد رحلت متضخمة إلى قطاع خامل أو البقاء كوديعة للتسبب في كساد اقتصادي يهيئ لها فرصة الدخول مجددا! والمهم هو أن عدم فهمنا لهذا الأمر يعتبر كافيا لتفسير استمرار تورطنا في استثماراتنا وطرحنا لمعاناتنا واستغرابنا عن أسباب ما يحدث لنا خاصة إننا نشتري في ظروف رائعة ولكن عندما نريد البيع نفاجأ بأن الظروف انقلبت ضدنا ولا نجد من يشتري منا ولو براس المال !! هذا واقعنا ليس في الأسهم فقط بل في كل مجال ندخله ونريد الاستثمار فيه! وعندما نعود بالذاكرة سنجد أن الأحداث تتكرر في كل الأنشطة، وسبب ذلك كان رغبتنا في الربح الكبير والسريع! وهذه نقطة الضعف التي يتكرر استغلالها!. لعلنا نتذكر قبل انهيار سوق الأسهم كيف كان عليه حال العقار وعدم وجود من يتحدث عن فرصه ومستقبله، فالجميع انصرف عن العقار وخصوصا المنشآت التجارية والسكنية ذات المردود الثابت سنويا (حدود 10%) واتجه إلى سوق الأسهم لان الأرباح تتجاوز أل (130%) ولم نسال أنفسنا حينها من كان يبيع لنا الأسهم وهي ترتفع بقوة ومن كان يشتري منا العمائر والأراضي التجارية ذات المردود المنخفض؟ هل اقتنعنا الآن أنهم أصحاب السيولة الذكية! فالمكاتب العقارية لديها الإجابة الشافية، فهم من اتم صفقات عقارية ضخمة حينها ولمسوا رغبة قوية من مستثمرين في شراء أراضي تجارية كبرى في معظم مدننا! هل كان هؤلاء أصحاب سيولة غبية تترك سوقاً منتعشاً لتتجه لسوق مريض؟ إن ما حدث بسوق الأسهم أثناء فترة التصريف قبل انهيار 2006م سيحدث تماما بسوق العقار، فالجميع كان يحفز على الدخول بسوق الأسهم وترك اعقار ومشاكله! ولكن بعد خروج السيولة الذكية من سوق الأسهم ودخولها - تحت جنح الظلام - لسوق العقار تبدل الحال، فمؤشر العقار تم إحداثه والفرص المعلنة إعلاميا تم طرحها لصغار المستثمرين، ومحللي ومستثمري العقار سنشاهدهم يوميا على شاشاتنا، والتطبيل بمستقبل واعد للاستثمارات العقارية سيشتد مدعوما بشعارات الاستفادة من فرصة الارتفاع للإيجارات! ولكن الأخطر هو تكرار بنوكنا للاحترافية المزعومة! بفتح صناديق تستثمر بسوق العقار بعد تضخم أسعاره كما حدث تماما بصناديق الأسهم التي فتحت قبيل الانهيار! وصناديق العقار هي التي ستجمع أموال صغيرة ومتوسطة من المواطنين لمحاولة إخراج أصحاب السيولة الذكية من العقارات ذات القيمة العالية! فهل ستكرر هذه الصناديق نفس المأساة التي تسببت فيها أخواتها الكبار صناديق الاستثمار بالأسهم عندما أخرجت كبار المستثمرين بالأسهم من السوق وأصابت المستثمرين بها بالخسائر؟ نحن نعلم بأن كبار المستثمرين بالعقار لديهم خبرة طويلة ويعلمون بأن تلك السيولة ليس هدفها الاستثمار الطويل بل المضاربة، وهي تبحث عن سيولة بديلة تخرجها بربح عال، ولذلك فإنها ستكون سيولة من لا يعلم بما ستؤول إليه هذه الطفرة! وستحتجز أموال المشتركين بتلك الصناديق لسنوات - حسب شروط الدخول بها - لتتيح الفرصة لخروج السيولة الذكية! ان ما يهمنا في هذا الأمر هو انه عندما نريد اتخاذ قراراتنا في الاتجاه لسوق العقار أن نعرف ماذا نريد من الاستثمار في العقار؟ فإذا كان للحصول على عائد ثابت في حدود ( -108%) تقريبا فان ذلك يعطينا الاطمئنان للاستثمار الطويل وعند الرغبة في البيع، وخصوصا إذا تأكدنا من أن قيمة الإيجارات حقيقية ومعقولة ولم تتأثر كثيرا بموجة الارتفاعات الأخيرة! لكون الفترة القادمة ستشهد استقرارا ثم انخفاضا في قيمة الإيجارات سواء للسكني أو التجاري، مع الأخذ في الاعتبار المشاريع الجديدة للوحدات السكنية الحكومية والخاصة! كما لا ننسى أن انخفاض أسعار الأسهم ذات الأرباح العالية الموزعة سنويا سيترك أثرا على قيمة تلك العقارات!. أما إذا كان الهدف من الاستثمار في العقار هو إعادة البيع بسعر أعلى فهذا يعني المضاربة وليس الاستثمار، فشراء أراضي بعيدة بأسعار عالية وبدون توفر الخدمات قد يعرضها للانخفاض السريع بل لعدم وجود مشترٍ فهم سيعتمدون على قدوم أفراد آخرين للشراء (المستهلك النهائي للعقار) الذي قد يتأخر وصولهم بعد انهيار سوق الأسهم والقضاء على قيمة القروض التي التزموا بسدادها لسنوات قادمة! ولذلك يجب أن نتذكر بأن ما حدث بالأسهم سيحدث بنسبة كبيرة بالعقار، ولهذا فقد تكون مقولة الشراء على الإشاعة والبيع على الخبر! واجب تطبيقها على العقار أيضا، فالإعلان الايجابي للعقارات التجارية - كتعدد الأدوار حسب ما يشاع في بعض المدن - سيتسبب في رفع كبير لأسعارها لبيعها على من يرغب في الدخل الثابت الذي لا يرضي أصحاب السيولة الذكية! وهنا نسأل إلى أين ستتجه أموالهم؟ فالدخول معهم في النشاط الخامل والخروج معهم أيضا في طفرة النشاط كفيل بتجنبنا للخسائر! فهل فعلا سنطبق ذلك أم نستمر في خروجنا وقت دخولهم، ودخولنا وقت خروجهم وتحت شعارهم المرفوع: لا تفوتك الطفرة!.
@ كاتب ومحلل مالي

الهدف من انشاءا لصناديق العقاريه لدي البنوك مؤخرا هو .. اخراج السيوله الذكيه من العقار بعد ان علقت في هذا المستنقع

تخرجها بربح عال، ولذلك فإنها ستكون سيولة من لا يعلم بما ستؤول إليه هذه الطفرة! وستحتجز أموال المشتركين بتلك الصناديق لسنوات - حسب شروط الدخول بها - لتتيح الفرصة لخروج السيولة الذكية! إن ما يهمنا في هذا الأمر هو انه عندما نريد اتخاذ قراراتنا في الاتجاه لسوق العقار أن نعرف ماذا نريد من الاستثمار في العقار؟ فإذا كان للحصول على عائد ثابت في حدود ( -108%) تقريبا فان ذلك يعطينا الاطمئنان للاستثمار الطويل وعند الرغبة في البيع، وخصوصا إذا تأكدنا من أن قيمة الإيجارات حقيقية ومعقولة ولم تتأثر كثيرا بموجة الارتفاعات الأخيرة! لكون الفترة القادمة ستشهد استقرارا ثم انخفاضا في قيمة الإيجارات سواء للسكني أو التجاري، مع الأخذ في الاعتبار المشاريع الجديدة للوحدات السكنية الحكومية والخاصة! كما لا ننسى أن انخفاض أسعار الأسهم ذات الأرباح العالية الموزعة سنويا سيترك أثرا على قيمة تلك العقارات!. أما إذا كان الهدف من الاستثمار في العقار هو إعادة البيع بسعر أعلى فهذا يعني المضاربة وليس الاستثمار، فشراء أراضي بعيدة بأسعار عالية وبدون توفر الخدمات قد يعرضها للانخفاض السريع بل لعدم وجود مشترٍ فهم سيعتمدون على قدوم أفراد آخرين للشراء (المستهلك النهائي للعقار) الذي قد يتأخر وصولهم بعد انهيار سوق الأسهم والقضاء على قيمة القروض التي التزموا بسدادها لسنوات قادمة! ولذلك يجب أن نتذكر بأن ما حدث بالأسهم سيحدث بنسبة كبيرة بالعقار، ولهذا

الطفرة العقارية .. لعبة المصطلحات


لم أكن أتصور حجم الدفاع عما يسمى الطفرة العقارية وذلك كردة فعل على المقال السابق حول الموضوع نفسه. يبدو أننا نحب كلمة "طفرة" وكأنها الأمل المنتظر وأصبحنا بشكل متأصل نربط بينها وبين تحسن الأحوال الاقتصادية وزيادة التدفقات النقدية وإمكانية تحقيق الرفاه. هنا تبرز خطورة المصطلحات إذا أصبحت وسيلة إعلامية لتغيير سلوك المستهلك والتأثير في قراراته ومن ثم توجيه دفة الاقتصاد.



بعد الإخفاقات التي مرت بها أسواق الأسهم الخليجية على نحو غير مسبوق, فإن كل ما يحتاج إليه كبار رجال الأعمال هو إعادة توجيه المستهلكين نحو سوق أخرى أصبحوا هم ملاكها الآن ومديرو صناديقها. وكما روجوا لأسواق الأسهم بطريقة أخلت بموازينها فإنهم يقومون الآن بالترويج لسوق العقار ولكن الخلل المحتمل من هذا التدخل – في رأيي - سيصيب الاقتصاد ككل

بداية, من الضروري فهم خطورة التدخل في العملية الاقتصادية بأي وسيلة كانت، لسبب بسيط جدا أننا لا نعرف حتى الآن وبشكل قاطع نتائج أي تدخل على المدى البعيد وتجارب الأمم في ذلك ما زالت مريرة – ويكفينا ما حدث في سوق الأسهم. ومهما ادعينا أننا نعرف، فكل ما نعرفه هو بقدر ما نملكه من نور يسطع في فضاء مظلم. إن تجارب الأمم أكثر من أن تحصر وتبقى أقرب الأحداث أكثرها تأثيرا في فهمنا، فعلى الرغم من كل التقدم الذي حققه الاقتصاد الأمريكي, لا يزال غير قادر على التنبؤ بردة الفعل تجاه قوانين محددة مثل قانون سيربنس أوكسلي.

كما لا يزال أهل الاقتصاد في حيرة، كيف يمكن التنبؤ بأثر قرار يتخذه مستثمر ما أو مدير تنفيذي واحد في الهيكل الاقتصادي والسياسي العام؟ وهنا تبرز تجربة "وردكم" و"إنرون"، إنه يشبه إلى حد بعيد نظرية الفوضى حيث يمكن لجناحي فراشة في الأرجنتين أن تتسبب في إعصار في إندونيسيا إذا كانت الظروف - غير المعروفة بشكل تام – مواتية. ولكن كل هذه التجارب تشير إلى خطورة إجبار الاقتصاد على خيارات غير طبيعية أو استعجال نتائج معينة.

وهكذا نرى وباستمرار أنه من الأفضل عدم التدخل في العملية الاقتصادية سواء كان بتأثير إعلامي أو قانوني يخول للدولة أو لغيرها إعادة توجيه المسار. نحن فقط نريد من الدولة ومن خلال النظام أن تضمن مفهوم اللعبة العادلة وعدم استخدام أساليب غير مشروعة للكسب وأن تقلل تكلفة الحصول على المعلومة إلى مستوى مقبول لجميع اللاعبين وعدم استفادة الآخر من المعلومات الداخلية وغير المعلنة هذا في كل الأسواق وعلى كل السلع بلا استثناء. ولكن وفي عالم أصبحت الشركات هي القوة الفاعلة في الاقتصاد وأصبح للمديرين التنفيذيين نفوذ كبير جدا، ومن خلال سيطرتهم على القنوات الإعلامية فإن قدراتهم أصبحت أكبر من قدرة الدول على توجيه الاقتصاد والتأثير في سلوك المستهلكين، فقط من خلال اكتشاف تأثير المصطلحات في الناس. وفي هذا المقال أثير لعبة مصطلح "الطفرة العقارية" والآثار المحتملة لاستخدامه.

وبعد الإخفاقات التي مرت بها أسواق الأسهم الخليجية على نحو غير مسبوق, فإن كل ما يحتاج إليه كبار رجال الأعمال هو إعادة توجيه المستهلكين نحو سوق أخرى أصبحوا هم ملاكها الآن ومديرو صناديقها. وكما روجوا لأسواق الأسهم بطريقة أخلت بموازينها فإنهم يقومون الآن بالترويج لسوق العقار ولكن الخلل المحتمل من هذا التدخل – في رأيي - سيصيب الاقتصاد ككل. إن كلمة طفرة مرتبطة بتاريخ من النمو والاستقرار والرفاه وقد ارتبطت في ذهن الإنسان الخليجي بكل هذا، فاستخدامها سيؤثر بشكل كبير في اتجاه الناس خاصة أولئك الذين سمعوا عن هذه الطفرات ولم يعايشوها (الجيل الشاب الجديد) أو الذين عاشوها ولم يستفيدوا منها. فاستخدام كلمة طفرة يعنى بالنسبة إليهم تحقيق ما لم يسبق لهم تحقيقه. وقد بدأت بالفعل آلة الدعاية والإعلان في الترويج لعالم من العقار مزدهر وكل ما تحتاج إليه فقط هو "قرض".

إن الاقتصاد آلة جبارة تتحرك على ثلاث قوائم رئيسة, وهي: الاستهلاك, الادخار, ثم الاستثمار, وأي خلل يصيب إحدى هذه القوائم يعني عدم قدرة آلة الاقتصاد على الحركة وستقف حتما في مكان ما تحت ضغط ظرف معين قد يبدو في حينه مستغربا وقد نضطر إلى إيقاف مشروع مهم مثل التخصيص, خاصة في ظل ازدهار القطاع العام. لقد صاحب النمو في سوق الأسهم ارتفاع معدل الادخار لدى المستهلك السعودي, وهي تعد أهم نتائج تلك الفترة، ولكن وتحت ضغط آلة الدعاية والإعلان تم التوجه وبعنف نحو الاستثمار بشكل غير متوازن وغير طبيعي جعلها محور العملية الاقتصادية. ودون تناغم مع قدرتنا على الادخار ظهر اتجاه عام لدعم القدرة الاستثمارية من خلال الاقتراض وتوجهت كل القروض نحو سوق الأسهم، سوق الكبار في ذلك الحين. وبعد أن استطاع كبار المستثمرين استغلال هذا التوجه العام للخروج من السوق وبأرباح هائلة بدا لهم وكأن سوق الأسهم قد انتهت إلى غير رجعة، وهكذا وكما روجنا للأسهم فلنروج للعقار.



لا أدافع عن سوق الأسهم وإنما عن الفكر الاستثماري الذي نشأ مع سوق الأسهم وهناك من يريد هدمه. إن جزءا من مشكلة سوق الأسهم هو غياب الوعي الاستثماري وهذه مشكلة اتفق عليها الجميع ولن تحل بالذهاب إلى العقار كحل استثماري ولكن بزياد الوعي الاستثماري عن طريق رفع قدرة المجتمع على الادخار ومن ثم التوجه نحو العملية الاستثمارية التي تعد سوق المال الموجّه الحقيقي لها

لقد أصيب الاقتصاد نتيجة ذلك بعطب كبير في عمليتي الادخار والاستثمار لأن معظم من دخل سوق الأسهم كان بطريقة الاقتراض ولا يزالون هناك في انتظار نتائج قراراتهم الاستثمارية طويلة الأجل. وهكذا فإن عملية الادخار تواجه صعوبات حقيقية نظرا للأقساط الكبيرة المستحقة على المستثمرين. وبدلا من أن نسهم في تنمية العملية الاستثمارية ودعمها في سوق الأسهم حتى تعود مياه الاقتصاد إلى مجاريها, فإننا نعزز مفاهيم الاستثمار من خلال القروض – الطريق الأكثر وعورة. ولأننا بالطبع لا نملك القدرة على الادخار وليس في وسع صناع الاقتصاد الانتظار حتى تتحسن قدراتنا الادخارية فسيكون لدينا جيل من المديونين, والمصيبة ليس في هذا فحسب, بل في أن قدراتهم على الاستهلاك ستتقلص بالتالي. وهكذا, فلست على يقين من أن نتائج الاستنفار نحو دعم الاستثمار العقاري عن طريق القروض ستسهم في طفرة رفاه بل في طفرة ديون.

يقول قائل إن فكرة الاستثمار العقاري تنبع من استبدال قسط الإيجار بقسط الدين العقاري، وأن يدفع الإنسان في منزله فإن ذلك يعد استثمارا طويل الأجل وسيدعم قدراته الادخارية والاستثمارية في المستقبل ويحقق النمو للاقتصاد. أقول نعم إذا لم تكن هناك قروض أخرى أشد وطأة على دخل الفرد, وهي قروض تسدد من خلال راتب تتناقص قدرته الشرائية مع الزمن. وهذه الفكرة مقبولة إذا كان القسط الشهري للقرض العقاري يساوى أو يقل عن القسط الشهري للإيجار، أما أن يكون القسط الشهري للعقار يعادل خمسة إلى ستة أضعاف القسط الإيجاري فمن يستطيع تحمل قسط مقداره خمسة آلاف ريال لمدة تصل إلى 20 عاما؟ وهكذا فإننا أمام مشروع لهدم القدرة الادخارية والاستهلاكية للفرد ومن ثم انهيار البنية الاستثمارية بالكامل، وستجد أن ثروة الأمة تتركز شهرا بعد آخر وسنة بعد أخرى في يد فئة قليلة من الناس أهدافها غير صناعية أبدا بل ربوية بطرق شرعية, وستجد الشعب يعمل ويكد فقط لتسديد التزامات لن تنتهي.

ويقول صوت آخر إنني أنادي بإعادة التضخم إلى سوق الأسهم, كما أن هناك احتمالا بأن القدرات النقدية للفرد ستزداد مع قدرته على بيع المنتج العقاري مرة أخرى وبالتالي إعادة ضخ هذه النقدية في سوق الأسهم ومن ثم إعادة التضخم للسوق وسنشاهد الشركات الرديئة مرة أخرى فوق هام السحب.

هنا أقول إنني لا أدافع عن سوق الأسهم وإنما عن الفكر الاستثماري الذي نشأ مع سوق الأسهم وهناك من يريد هدمه. إن جزءا من مشكلة سوق الأسهم هو غياب الوعي الاستثماري وهذه مشكلة اتفق عليها الجميع ولن تحل بالذهاب إلى العقار كحل استثماري ولكن بزياد الوعي الاستثماري عن طريق رفع قدرة المجتمع على الادخار ومن ثم التوجه نحو العملية الاستثمارية التي تعد سوق المال الموجّه الحقيقي لها. كما أن إعادة بيع العقار ستواجه مشكلة الرهن, ولبيع العقار برهنه سيضطر البائع إلى التخلي عن حصة كبيرة من سعره الحقيقي, وهذا يقود إلى حدوث سوق أولية وثانوية وفجوة كبيرة في الأسعار كتلك التي حدثت في الأسهم وسترتفع أسعار العقار في السوق الأولية لمجرد إمكانية إعادة بيعه سواء كان جيدا أم لا مما يسهم في نفخ فقاعة الأصول مرة أخرى، خاصة أن البنية القانونية للسوق العقارية غير مكتملة ومنها التسعير القانوني بناء على توصية محام مرخص له. إن القضية أكبر من مجرد حصرها في مقال وردة فعل, بل مستقبل جيل كامل في أعناقنا

* نقلا عن جريدة "الإقتصادية" السعودية
** أستاذ المراجعة المساعد -جامعة الملك خالد

بعد الإخفاقات التي مرت بها أسواق الأسهم الخليجية على نحو غير مسبوق, فإن كل ما يحتاج إليه كبار رجال الأعمال هو إعادة توجيه المستهلكين نحو سوق أخرى أصبحوا هم ملاكها الآن ومديرو صناديقها. وكما روجوا لأسواق الأسهم بطريقة أخلت بموازينها فإنهم يقومون الآن بالترويج لسوق العقار ولكن الخلل المحتمل من هذا التدخل – في رأيي - سيصيب الاقتصاد ككل

لا أدافع عن سوق الأسهم وإنما عن الفكر الاستثماري الذي نشأ مع سوق الأسهم وهناك من يريد هدمه. إن جزءا من مشكلة سوق الأسهم هو غياب الوعي الاستثماري وهذه مشكلة اتفق عليها الجميع ولن تحل بالذهاب إلى العقار كحل استثماري ولكن بزياد الوعي الاستثماري عن طريق رفع قدرة المجتمع على الادخار ومن ثم التوجه نحو العملية الاستثمارية التي تعد سوق المال الموجّه الحقيقي لها

الطفرة العقارية المقبلة - وهم أم خطر داهم

انتهت فعاليات أكبر عرض عقاري في مركز دبي العالمي بعد مشاركة أكثر من 500 عارض من مختلف دول العالم. لم تكن المملكة غائبة عن هذا التجمع العالمي الكبير فقد تم طرح أكثر من خمسين مشروعا استثماريا بقيمة تزيد على 35 مليار ريال. قامت "الاقتصادية" بتغطية رائعة للحدث وقدمت صورا عن نماذج متعددة لمشاريع عقارية طموحة وعملاقة، إنها تمثل حلما رائعا بلا شك. ومن خلال الأخبار الاقتصادية المصاحبة للمعرض فإنه يمكن التوصل إلى استنتاج سريع وبسيط هو أن هناك طفرة عقارية مقبلة أضف إلى ذلك ما سيصاحب المدن الاقتصادية الكبرى من مشاريع عقارية ضرورية لها. ولكن، ومع هذه الزفرات من الألم وخيبة الأمل وأرجو ألا يغضب مني أهل العقار، أقول إن بينكم وبين نجاح هذه المشاريع أمور خداعة.
لا أعرف كيف يستطيع من يقول بالطفرة العقارية المقبلة أن يفسر تنبؤه لها مع هذه الأرقام البسيطة والمستخرجة على عجل. كيف سيبرر قدرة 292 ألف عاطل عن العمل على شراء منتجاتكم العقارية الهائلة ذات الأسعار الهائلة، وخاصة أن هؤلاء الشباب هم هدف المنتج العقاري المقبل
ولكي تتضح الصورة بشكل أكبر هذه بعض أهم الأخبار الاقتصادية العامة: 292 ألف سعودي عاطل، القروض الاستهلاكية تتجاوز ملياري ريال، هناك استياء عام من ارتفاع الأسعار ومعدل التضخم يتجاوز 2 %، الكفاف لأسرة مكونة من زوج وزوجة تبلغ 2500 ريال وأضف 20 % عن كل طفل، القروض الشخصية زادت بنسبة 24 % ومعظمها دخلت إلى سوق الأسهم السعودية ولم تخرج منها.
أنا لا أعرف كيف يستطيع من يقول بالطفرة العقارية المقبلة أن يفسر تنبؤه لها مع هذه الأرقام البسيطة والمستخرجة على عجل. كيف سيبرر قدرة 292 ألف عاطل عن العمل على شراء منتجاتكم العقارية الهائلة ذات الأسعار الهائلة، وخاصة أن هؤلاء الشباب هم هدف المنتج العقاري المقبل. وإذا كان متوسط الإيجار للفرد يبلغ سبعة آلاف ريال سنويا وللعائلة المكونة من زوج وزوجة فقط 12 ألف ريال ومتوسط الدخل يبلغ 34 ألف ريال مع آخر إحصائية، فإنه لا بد أيضا من إخراج معظم الجيل الشاب العامل من الفئة المستهدفة للمنتجات العقارية لأنه لن يبقى لهم سوى حد الكفاف بعد دفع الإيجارات الباهظة وحتى حد الكفاف هذا ستبتلعه الأسعار المرتفعة للسلع الاستهلاكية. في بيئة كهذه كيف يمكن تبرير المسابقة على عرض المنتجات العقارية في دبي؟ ولماذا يروج لها في دبي؟! وكأني برجال الأعمال السعوديين يعيشون في عالم غير الذي نحياه أو واقع غير الذي نعيشه، أو أنهم وببساطة وقعوا في فخ مقارعة دبي.
إن جزءا من الوهم بالطفرة العقارية المقبلة مرجعه إلى الارتفاع الكبير في أسعار النفط مع ما يصاحبها دوما من طفرة اقتصادية تمر بها المملكة وذلك في توقع لتكرار سيناريو فترة أواخر السبعينيات وأوائل الثمانينيات وما حدث فيها من طفرة عقارية ضخمة. وهنا مقارنة خاطئة نظرا لاختلاف خبرة الفرد السعودي وتعامله مع بيئته الاقتصادية المحيطة فتعداد الشعب السعودي الآن أكبر وديونه أكبر وقدرته على زيادة الاقتراض ضعيفة جدا وقدرته الشرائية أضعف، كما أن أسعار اليوم ليست هي أسعار أوائل الثمانينيات واحتياجات الأسرة السعودية ومصروفاتها تغيرت تماما وفي تزايد مستمر.
وعليه، فقدرات الناس ورغباتهم للتوجه نحو العقار أضعف بكثير مقارنة بالفترة السابقة لذلك توقع الطفرة العقارية غير منطقي أبدا لمجرد ارتفاع أسعار النفط. والخطأ الثاني إن معظم تقديرات الفجوة بين العرض والطلب أتت من دبي، ودبي تعد حالة استثنائية لأنها قد فتحت باب التملك العقاري للأجانب وهناك بدء تملك فعلي لعدد كبير من البريطانيين والطلبات في تزايد، ولكن الوضع لدينا مختلف تماما فنحن نعتمد على المواطن السعودي ذي الدخل المحدود، فتقدير الفجوة بين العرض والطلب والتوصل من خلالها إلى استنتاج بالطفرة العقارية هو محل نظر لدينا.
والآن كيف يمكن أن يتحول الحلم إلى كارثة. وكما ذكرت في مقدمه هذا المقال أن القروض ازدادت بشكل جنوني بل إن هناك إحصائية بأن ما يقارب من 80 % من الشعب السعودي مدينون بأقساط كبيرة للبنوك التجارية قد تصل مددها إلى خمس سنوات أو أكثر. ولذلك فإنه من المتوقع أن تنفق المليارات على مشاريع عقارية ليس لها مشترون.
الحل ليس في زيادة الترويج للقروض العقارية وإقحام صندوقي التقاعد والتأمينات لدعم هذا التوجه وإنما يكمن في استكمال الدورة الاقتصادية في سوق الأسهم والتي تم إجهاضها في منتصف الطريق. إن الإسهام الفاعل في إنعاش سوق الأسهم سيدعم حظوظ العديد من المستثمرين الصغار في استعادة رؤوس أموالهم على أقل تقدير وسيسهم في سداد العديد من القروض الشخصية وبالتالي زيادة معدل الاقتراض الإضافي للناس مما يعزز حظوظهم في المشاركة في النمو العقاري وتحولهم إلى مشتر صاف
ولأن معظم هؤلاء المدينين هم من موظفي الدولة محدودي الدخل فهم يقترضون بضمان الراتب لذلك، فإن تكلفة الاقتراض الإضافي لتلبية الرغبات العقارية ستكون باهظة جدا، وذلك إذا ما جازف البعض واتجه إلى العقار تحت وطأة الدعاية والإعلان والمعارض وأوهام البحث العلمي الموجّه. وبالتالي فإن النتيجة هي تعميق الفجوة بين الأثرياء والفقراء بتزايد عدد الفقراء أكثر، وسنجد شعبا غارقا في الدين إلى أذنيه ولن نستطيع إخراجه إلا إذا دخلنا في إشكالية سداد الدولة لديون الشعب كما هي الأزمة في بعض دول الخليج وهي أزمة ليست منا ببعيد بل نحن نسعى فقط إلى تكرار السناريو.
أما إذا لم يتمكن الشعب من زيادة الاقتراض، فإن خيبة الأمل ستكون عارمة على رجال الأعمال الذين دفعوا المليارات واقترضوها للوفاء بما تعهدوا به من مشاريع، وسنصبح على فئتين: فئة غارقة في سوق الأسهم لا تجد مخرجا، وفئة غارقة في العقار لا تجد منقذا، وفي كلا الحالتين فإن النتيجة هي مدن اقتصادية بلا رؤوس أموال وطنية. وسيجد المستثمر الأجنبي سوقا مفتوحا تماما ليجني أرباحا خيالية من مجرد الاستفادة من البنى التحتية الجاهزة وسنجد شعبا من المدينين ومشاريع عقارية خالية من البشر.
هذه ليست تخرصات، ففي دراسة قدمتها إحدى الشركات القيادية في العقار تعترف أن القدرة الشرائية ضعيفة للمواطنين ولن يستطيعوا من خلال دخلهم المحدود فقط دفع فاتورة الطفرة العقارية الباهظة جدا، والذين ازدادت حدودهم مع نمو وتزايد القروض عليهم ونهش الأقساط لرواتبهم. وإذا اعتبرنا أن هناك زيادة في التضخم بنسبة 2 % فإن الكارثة مقبلة لو استمر العزف على وتر الطفرة العقارية.
إن الحل ليس في زيادة الترويج للقروض العقارية وإقحام صندوقي التقاعد والتأمينات لدعم هذا التوجه وإنما يكمن في استكمال الدورة الاقتصادية في سوق الأسهم والتي تم إجهاضها في منتصف الطريق. إن الإسهام الفاعل في إنعاش سوق الأسهم سيدعم حظوظ العديد من المستثمرين الصغار في استعادة رؤوس أموالهم على أقل تقدير وسيسهم في سداد العديد من القروض الشخصية وبالتالي زيادة معدل الاقتراض الإضافي للناس مما يعزز حظوظهم في المشاركة في النمو العقاري وتحولهم إلى مشتر صاف.
ويلزم رجال الأعمال أن يستمروا في دعم انتعاش سوق الأسهم من خلال طرح شركات صناعية قادرة على امتصاص العمالة الفائضة وبالتالي رفع مستويات القدرات الشرائية للمواطن ومن ثم مشاركته الفاعلة في الاقتصاد. ومما يدعم ما أحفز عليه، ما قدمته الدراسة المذكورة سابقا والتي تؤكد الحاجة إلى 2.4 ترليون لتمويل المشاريع العقارية خلال الـ 20 سنة المقبلة وهذا مبلغ لن يستطيع أحد تحمل مخاطره أبدا حتى الدولة، لذلك يبقى الأمل في السوق المالية لضمان استمرار الانتعاش الاقتصادي مدة طويلة فإذا لم تنتعش سوق الأسهم، فإن الطفرة العقارية مجرد وهم أو خطر داهم.
******** نقلا عن جريدة "الإقتصادية" السعودية
**************** أستاذ المراجعة المساعد -جامعة الملك خالد - أبها


لا أعرف كيف يستطيع من يقول بالطفرة العقارية المقبلة أن يفسر تنبؤه لها مع هذه الأرقام البسيطة والمستخرجة على عجل. كيف سيبرر قدرة 292 ألف عاطل عن العمل على شراء منتجاتكم العقارية الهائلة ذات الأسعار الهائلة، وخاصة أن هؤلاء الشباب هم هدف المنتج العقاري المقبل

الحل ليس في زيادة الترويج للقروض العقارية وإقحام صندوقي التقاعد والتأمينات لدعم هذا التوجه وإنما يكمن في استكمال الدورة الاقتصادية في سوق الأسهم والتي تم إجهاضها في منتصف الطريق. إن الإسهام الفاعل في إنعاش سوق الأسهم سيدعم حظوظ العديد من المستثمرين الصغار في استعادة رؤوس أموالهم على أقل تقدير وسيسهم في سداد العديد من القروض الشخصية وبالتالي زيادة معدل الاقتراض الإضافي للناس مما يعزز حظوظهم في المشاركة في النمو العقاري وتحولهم إلى مشتر صاف

سوق العقار... هل يمكن أن يكون فقاعة؟


صلاح بن فهد الشلهوب

لعل من المصطلحات التي أصبحت تتداول كثيرا بعد النشاط الكبير في سوق الأسهم السعودي هو مصطلح فقاعة (Bubble)، في إشارة إلى وصول بعض الأسهم المتداولة في السوق إلى أسعار مبالغ فيها لا تستند إلى أسس استثمارية صحيحة. ومثل هذه الأسعار من الصعب أن تستمر في ظل عدم وجود متغيرات تنعكس بشكل أساسي و إيجابي على القيمة الحقيقية لسعر السهم في السوق.



المتغيرات الاقتصادية التي تمر بها المنطقة بشكل عام والسعودية بشكل خاص من ارتفاع في أسعار النفط والانضمام إلى منظمة التجارة العالمية والانفتاح الاقتصادي والمدن الاقتصادية، كلها عوامل يسيل لها لعاب المستثمر الأجنبي قبل المواطن، ولذلك لعله من الصعب القول إن كل هذه الأموال ستهاجر إلى الخارج للبحث عن فرص أفضل

لعله من المناسب الإشارة إلى التقرير الذي صدر عن الإدارة العامة للأبحاث الاقتصادية والإحصاء التابعة لمؤسسة النقد العربي السعودي حيث جاء فيه " حقق عرض النقود بتعريفه الشامل (ن3) خلال الربع الثالث من عام 2006 إرتفاعا نسبته 4.1 % (24.4 مليار ريال) ليبلغ نحو 623.5 مليار ريال ، مقارنة بارتفاع نسبته 2.3 % (13.2 مليار ريال) في الربع السابق. وقد سجل عرض النقود بتعريفه الشامل (ن3) معدل نمو سنوي بلغت نسبته 16.4 % (87.7 مليار ريال)."

طبعا مثل هذا التقرير يشير إلى ارتفاع السيولة في السعودية والتي نشأ عنها نشاط قوي في سوق الأسهم نهاية العام 2005 و بداية عام 2006 بشكل خاص ووصلت قيمة التداولات اليومية في بعض الأيام حدود الـ 40 مليار ريال، ولكن هذا المعدل من التداولات بدأ يتناقص حتى أصبح اليوم لا يتجاوز خمسة عشر مليار ريال.

ومع وجود مثل هذا التقرير الذي يتحدث عن زيادة معدل السيولة، يتزامن ذلك مع انخفاض في معدل التداولات اليومية في سوق الأسهم لا بد أن يتساءل المستثمر إلى أين ذهبت تلك السيولة ومن ثم إلى أين ستتجه؟

لا شك أن المتغيرات الاقتصادية التي تمر بها المنطقة بشكل عام والسعودية بشكل خاص من ارتفاع في أسعار النفط والانضمام إلى منظمة التجارة العالمية والانفتاح الاقتصادي والمدن الاقتصادية، كلها عوامل يسيل لها لعاب المستثمر الأجنبي قبل المواطن، ولذلك لعله من الصعب القول إن كل هذه الأموال ستهاجر إلى الخارج للبحث عن فرص أفضل.

لعله من أكثر القنوات الاستثمارية شعبية قطاع العقار، والسيولة كثيرا ما تتناوب بينه وبين سوق الأسهم في ظل عدم وجود تكامل في القنوات الاستثمارية الأخرى مثل الصكوك الإسلامية، وسوق السلع.

وفي مقارنة بين الاستثمار في سوق الأسهم والعقار نجد أن الاستثمار في العقار لا يدخل فيه إلا الفئة التي تسمى بالمليونيرية والتي غالبا ما يكون لها نفس أطول في الصبر على تقلبات السوق، والبيع بالأسعار المستهدفة حتى مع ركود السوق. في حين أن سوق الأسهم يمكن أن يدخله الفرد برأسمال قد لا يتجاوز مائة ألف ريال. وهذه الفئة غالبا أقل خبرة وصبرا مقارنة بالفئة السابقة، إضافة إلى أن الدخول والخروج من سوق الأسهم يتم بشكل أسهل وأسرع، مقارنة بسوق العقار ولذلك يمكن أن تبدأ السيولة به قبل التفكير في الدخول في قنوات استثمارية أخرى.

ولعله من خلال مراقبة حركة السوق العقارية نجد انه فعلا بدأت السيولة تدخل بشكل فعلي إلى سوق العقار مما نشأ عنه حركة في البيع والشراء وزيادة في الأسعار، طبعا يضاف إلى ذلك وجود برامج للتمويل العقاري سواء من قبل مؤسسات عقارية متخصصة، أو المصارف التي تقدم منتجات تتوافق مع الشريعة الإسلامية، أو ما صدر أخيراً عن المؤسسة العامة للتقاعد.

والسؤال هنا هل سيؤثر هذا في سوق العقار بحيث يسهم ذلك في وصول الأسعار إلى مستويات مبالغ فيها تفوق إمكانات الفئة المتوسطة من المجتمع والتي تعتمد غالبا بشكل أساسي على دخل ثابت عن طريق الوظيفة، والتي ستؤثر الارتفاعات المبالغ فيها بشكل كبير في إمكان تملك هذه الفئة لسكن مناسب حتى مع وجود برامج تمويل لمدد طويلة كما قد تمت الإشارة إلى ذلك في مقال سابق.



الزيادة في أسعار المنازل بشكل لا يتناسب مع قدرة الأفراد قد يتسبب في حدوث فقاعة قد يكون من الصعب تحديد وقت انفجارها، وذلك لأن هذه الزيادة المبالغ فيها والتي لا تستند إلى أسس استثمارية صحيحة مآلها إلى نزول في أي وقت. والأموال التي ستخرج منها ستذهب إلى قنوات استثمارية أفضل

لعله من المناسب هنا الإشارة إلى مقال يتحدث عن وضع العقار في المملكة المتحدة كما جاء في جريد الجارديان (Guardian) بتاريخ 22/11/2006 تحت عنوان:
(Economist predicts ‘sharp fall’ in housing market ) والذي يتحدث عن توقعات الاقتصاديين حدوث انخفاض حاد في أسعار المنازل، والدراسة تتعلق بطبيعة الحال في المملكة المتحدة بشكل خاص ولا يعني تعميم جميع نتائجها، ولكن لا يمنع ذلك من الاستفادة منها بشكل عام.

وحسبما جاء في المقال أن العقار في بريطانيا بشكل عام تضاعفت أسعاره ثلاث مرات خلال عشر سنوات، وعُزي ذلك إلى النمو السكاني، والزيادة في دخل الأفراد، والانخفاض الحقيقي لمعدل الفائدة.

ومع ذلك فإن بعض المختصين يرون أن هناك فقاعة (Bubble) تتكون في أسعار المنازل، وأن التوقعات تشير - حسب رأي المختصين - إلى أنه سيكون هناك انخفاض حاد في أسعار المنازل في المستقبل القريب، وذلك خلال سنة أو سنتين، وأشار أحد المختصين إلى أنه لا بد من هذا النزول ليكون هناك توازن بين العرض والطلب.

وأشار التقرير إلى أن هذه الزيادة انعكست على الطريقة التي تلتزم بها بعض البنوك في الإقراض، حيث إن مدة تسديد القرض عادة لا تتجاوز خمسة وعشرين عاما على أعلى تقدير.

ومع ذلك فقد عمدت بعض المؤسسات المالية مثل (Abbey and cooperative) إلى زيادة جحم القرض ليتم تسديده في مدة تصل إلى 40 عاما. ولجأ بعض المصارف إلى زيادة في قيمة القسط إلى أعلى من أقصى نسبة غالبا تؤخذ من المقترض مقارنة بدخله فعلى سبيل المثال إذا كانت قيمة القسط الشهري غالبا لا تتجاوز 35 % من دخل الفرد، فإن بعض المصارف سمحت بزيادة في هذه النسبة لتصل إلى 40 أو 45 %.

فيمكن أن يستفاد مما تقدم أن الزيادة في أسعار المنازل بشكل لا يتناسب مع قدرة الأفراد قد يتسبب في حدوث فقاعة قد يكون من الصعب تحديد وقت انفجارها، وذلك لأن هذه الزيادة المبالغ فيها والتي لا تستند إلى أسس استثمارية صحيحة مآلها إلى نزول في أي وقت. والأموال التي ستخرج منها ستذهب إلى قنوات استثمارية أفضل ولن تعود إليها حتى تصل إلى السعر العادل لها، والزيادة في الأسعار مؤقتا، فهو وإن ظهر أنه أرباح إلا أنه يفتقد إلى عوامل استمراريته، وهذا بالضبط ما حصل في سوق الأسهم السعودي عندما وصلت الأسعار إلى مستوى مبالغ فيه.

* نقلا عن جريدة "الإقتصادية" السعودية
**محاضر في جامعة الملك فهد للبترول والمعادن في الظهران


المتغيرات الاقتصادية التي تمر بها المنطقة بشكل عام والسعودية بشكل خاص من ارتفاع في أسعار النفط والانضمام إلى منظمة التجارة العالمية والانفتاح الاقتصادي والمدن الاقتصادية، كلها عوامل يسيل لها لعاب المستثمر الأجنبي قبل المواطن، ولذلك لعله من الصعب القول إن كل هذه الأموال ستهاجر إلى الخارج للبحث عن فرص أفضل


الزيادة في أسعار المنازل بشكل لا يتناسب مع قدرة الأفراد قد يتسبب في حدوث فقاعة قد يكون من الصعب تحديد وقت انفجارها، وذلك لأن هذه الزيادة المبالغ فيها والتي لا تستند إلى أسس استثمارية صحيحة مآلها إلى نزول في أي وقت. والأموال التي ستخرج منها ستذهب إلى قنوات استثمارية أفضل

الله يعطيك العافيه اخي/ سعود ..على النقل والجهد الواضح