محذرين من فقاعة سعرية قريبا

مختصون: التقييم العقاري يحدد السعر العادل للأراضي

ماجد الميموني ـ الرياض

أكد عدد من العقاريين أهمية التقييم العقاري في تحديد السعر العادل للأصول العقارية، شريطة أن يكون كفؤا ونزيها في نفس الوقت. وأشاروا إلى أن الأصول العقارية مقيمة حاليا بأعلى من قيمتها، مبينين أن بدء تشكيل فقاعة عقارية أصبح وشيكا.

وبين فضل أبو العينين، أن موعد إقرار نظام الرهن العقاري قد يكون مؤثرا على القطاع المصرفي والمؤسسات التمويلية الأخرى، وقال «إن القطاع العقاري يشهد حاليا مرحلة تشكيل الفقاعة» مضيفا أن هذا يعني أن الأصول العقارية مقيمة بأعلى من قيمها العادلة، وربما وصلت مرحلة التصحيح، وهي مرحلة مؤلمة بسبب تداعياتها على الأفراد والمؤسسات المالية التي ستوفر التمويل العقاري بضمان الأصول التي ستنخفض أسعارها في حال التصحيح إلى مستويات متدنية، ما يعني ضعف التغطية المتوافرة للقروض العقارية وهو ما قد يقحم القطاع المصرفي في خسائر فادحة، نتيجة تعثر المقترضين، وانخفاض قيمة أصولهم العقارية المرهونة عن حجم التمويل الكلي.

وحول اتجاه أسعار العقار المستقبلية في حال إقرار الرهن العقاري، بين أبو العينين أن نظام الرهن العقاري يفترض أن يعيد أسعار العقارات إلى وضعها الطبيعي وليس العكس، مع الإدعاءات الترويجية من بعض العقاريين بحدوث طفرة عقارية، مدعومة بنظام الرهن العقاري!، مضيفا هناك من يتحجج بوجود التمويل العقاري في الوقت الحالي وهو ما ساعد على بقاء الأسعار ضمن مستوياتها العليا، وهذا غير صحيح، فالبنوك تعتمد على راتب الموظف كمصدر للسداد، ومعيارا محددا لحجم القرض المعطى له، إضافة إلى التنازل عن مستحقات نهاية الخدمة، ويتم في الوقت نفسه تسجيل العقار باسم البنك، فتكون المخاطر مقبولة في هذه الحالة، إلا أن تطبيق الرهن العقاري مستقبلا سيعتمد في الأساس على ضمان العقار نفسه، وربما يكون المشتري مستثمرا يسدد من دخل العقار فتكون المخاطر عالية من جانبين، جانب السداد في حال انخفاض عائد العقار المستثمر، وهذا متوقع مستقبلا، لأنه المحدد للقيمة العادلة للعقار، وجانب الضمان الذي ستنخفض قيمته بحدة في حال انفجار فقاعة العقار.

وقال «إن التقييم العقاري سيكون له دور فاعل في تحديد السعر العادل للأصول العقارية، شريطة أن يكون كفؤا ونزيها في نفس الوقت، وهذا سيؤدي إلى الضغط على أسعار العقارات الحالية لإعادتها إلى مستوياتها الطبيعية أو على الأقل قريبة منها.

وفي شأن متصل، تخوفت العقارية انتصار المالح من تحيز نظام الرهن العقاري للفئة الأكثر دخلا من المواطنين، مشيرة إلى أن 10 في المائة من المجتمع في هذه الحالة لن يستفيد من النظام، وقالت «إن المشكلة ليست في النظام أو السوق، بل في فهم الطلب، والتفريق بين الطلب والحاجة.

وأضافت تشير بعض الدراسات إلى أن الطلب المنتظر سيصل إلى 600 ألف وحدة سكنية تقريبا «غير صحيح»، لأن هناك حاجة إلى هذا العدد لكنه ليس طلبا بكل تأكيد، حيث إن الطلب الحقيقي هو الحاجة الفعلية (وهذا متوافر) بشرط أن تتزامن وترتبط مع القدرة على الشراء (وهذا غير متاح)، والطلب الحقيقي بهذا التعريف لا يتوافر في حالتنا السعودية.

http://www.okaz.com.sa/new/Issues/20...1201385760.htm

نظام الرهن العفاري سمعنا عنه كثير اً ولاكن لم يطبق الى الان وفهمي عن الموضوع ان هناك تصحيح
لاسعار العقار وكم نتمنى ذلك

في موضوع الرهن العقاري ثلاثة اطراف

1- الطرف الاول هوامير العقار و هم يضغطون لإقرار نظام الرهن العقاري يبغون يبيعون بالاسعار الحالية و بكميات كبيرة لأن بيع العقار ضعيف مره و بالرهن العقاري يضربون ضربتهم.

2- الطرف الثاني البنوك و هم خايفين يدخلون في الموضوع لأن لو تعثر العميل في السداد ما عند البنوك غير انهم ياخذون العقار من العميل و يعرضونه في السوق و اذا كثر التعثر كثر معروض البنوك من العقار و تطيح اسعاره و ينشب في حلق البنوك لأنهم لو باعوا بالسعر الطايح راح يخسرون و في نفس الوقت لو ما باعوا فقيمة العقار اللي يملكها البنك حسب التقييم بتنزل و تسجل في ميزانية البنك كخسائر ممكن تأثر على مركزه المالي و الائتماني.

3- الطرف الثالث العميل اللي يتملك عقار بضمان العقار نفسه، و لو بعد فترة ما قدر يسدد قسط العقار او حتى ما اعجبه العقار او لقى عقار ثاني افضل و ارخص رمى العقار الاول في وجه البنك و قفل موضوعه بطريقة نظامية و اعتبر ما سدده ايجار.

اذا ارتفع سعر العقار ما فيه مشكلة العميل يتحملها، لكن اذا نزل سعر العقار بيتحملها البنك او العقاري و هنا المشكلة الكبيرة. طيب وش الحل:

1- المحافظة على الاسعار الحالية غير المعقولة للعقار بأي شكل و رفعها كل شوي.
2- تضمين تظام الرهن العقاري فقرة تنص على ان العميل في حال عدم السداد يتحمل أي نزول في سعر العقار بضمان راتبه، يعني لو ما يسدد العميل ياخذ البنك عقاره و اذا كانت الاسعار نازلة يدفع الفرق.
3- اذا نزل سعر العقار الى قرب قيمة القرض يكون من حق البنك بيع العقار لاسترداد القرض

( العميل - المواطن - جلده قاسي و يتحمل، و المفروض انه خلاص تعود على مثل هالامور من ايام الأسهم )

الخلاصة ما راح يقر نظام الرهن العقاري الا اذا كان يحمي ارباح العقاري و البنك 100%