منقول من منتدى عقارات دوت كوم

توضيح هام :- " جميع ما في هذا الموضوع عبارة عن أراء خاصة تحتمل الصواب والخطأ .. ولإبراء الذمة أمام الله سبحانه وتعالى وددت التوضيح فقط " السلام عليكم ورحمة الله وبركاته .. أسعد الله أوقاتكم بكل خير .. بعد أنخفاض أسعار الحديد شاهدت الجميع يتكلم بوجوب انخفاض اسعار الفلل والمباني العقارية .. لكن لدي تعليق بسيط .. وتوضيح مهم جداً .. أولاً :- الذين قاموا بالبناء في فترة إرتفاع الحديد لم يتم الإنتهاء من مبانيهم حتى الآن لإن الفترة قصيرة جداً .. والإرتفاع الذي شاهده الجميع ليس في الحقيقة بسبب إرتفاع الحديد .. بقدر ماهو بسبب كثرة الطلب وإرتفاع المواد الآخرى .. وهناك من يستغل إرتفاع الحديد .. ثانياً :- هل تعلمون ما نسبة تكلفة الحديد في المباني ..؟ يعتقد الغالبية بأن الحديد هو صاحب التكلفة الأكبر .. وسعره يتحكم في أسعار المباني .. وهذا للأسف أعتقاد خاطيء .. فالحديد تكلفته توازي الثلث من تكلفة بناء العظم .. وتكلفة بناء العظم توازي تقريباً 40% من تكلفة المبنى .. أي أن الحديد يكلف ثلث الأربعين بالمائة .. أي يوازي تقريباً 13 % فقط .. وبالإمكان حساب المسألة بشكل آخر .. فيلا مساحتها 350م .. تستهلك من الحديد تقريباً 22 طن .. لو حسبنا سعر الحديد بالسعر المرتفع الذي وصل إلى 5000 .. يكون اجمالي تكلفة الحديد 110000 ريال .. ولو حسبنا التكلفة ذاتها بسعر الحديد الحالي 2000 ريال .. يكون اجمالي تكلفة الحديد 44000 ريال أي الفرق تقريباً 66000 ريال .. ( ستة وستون الف ريال فقط ) .. ولاحظ معي اننا قمنا بحساب تكلفة الحديد من السعر المرتفع وربطنا شراء كامل الكمية في فترة الغلاء .. علماً بأن فترة الغلاء كانت تتصاعد .. أي من الصعب أن يقوم شخص بشرائها في فترة واحدة .. ( بدأت من 3000 إلى 5000 ) .. ونحن قمنا بحسابها من الحد الأقصى .. ونحن هنا نتكلم بتسعيرة سابك التي كانت تترواح اسعار كافة المقاسات من 4800 إلى 5300 ريال .. فلذلك يجب ان لا نقوم بالتطبيل لأنخفاض الأسعار بسبب الحديد .. لإن الحديد ليس هو المقصود الرئيسي في تكلفة المباني .. ويجب أن لا نطبل لإرتفاع الحديد بأرتفاع الأسعار بشكل كبير .. فالفرق ليس بالكبير سواء في الإرتفاع أو في الأنخفاض .. ولكن هناك من يستغل أنخفاض الحديد بالتطليل لإنخفاض الأسعار .. وهناك من يستغل إرتفاع سعره للتطبيل لإرتفاع الأسعار .. عموماً أعتقد بأن أسعار الحديد في بداية السنة الجديدة ربما ترتفع بعض الشيء .. لإن الانخفاض الحالي أعتقد من اهم اسبابه نهاية السنة وإقفال ميزانيات مصانع الحديد ، بالإضافة إلى انخفاض سعر البترول .. والجميع يعلم بأن منظمة أوبك حالياً ستقوم بخفض الإنتاج من أجل رفع سعر البترول .. والأزمة العالمية نحن نمر في أصعب مراحلها .. وقد تبدأ فترة التعافي في النصف القادم من العام الجديد .. ( من منظور واعتقاد شخصي - يحتمل الصواب والخطأ ) .. عموماً عملية البناء معقدة جداً وتكاليفها تتصل بأمور عديدة منها ( سعر الأرض - الحديد - مواد البناء - الأيدي العاملة - الخ .... ) ويجب أن ندرك بشكل جيد حجم النمو السكاني لدينا وقوة الطلب .. والجميع يتذكر فترة ركود العقار في ظل إرتفاع الأسهم .. ( كان هناك نوع من الإحجام عن بناء وحدات سكنية جديدة ) وكانت نتائجه نقص العرض في العقار .. وفي ظل النمو السكاني إرتفع الطلب .. ولم يكن هناك عرض يوازي حجم الطلب فأرتفعت الأسعار .. بالإضافة إلى عودة الناس من الأسهم وتوجهها إلى العقار بحكم الآمان الذي يتوفر فيه .. ومن الملاحظ حالياً دخول العقار في فترة ركود،وبغض النظر إن حدث نزول في الأسعار أويحدث .. يجب أن يعلم الجميع أن الركود في العقار يعني الآتي ( قلة بناء الوحدات السكنية سواء كانت فلل أو شقق - قلة تطوير المشاريع العقارية من مخططات واراضي خام وغيرها ) ومن هذا المنطلق ستتراكم الطلبات مستقبلاً بسبب النمو السكاني وتبدأ دورة إرتفاع الطلب وقلة العرض من جديد .. وهذا يخلق لنا إرتفاع أسعار الواحدات السكنية والإيجارات .. ولكن من الملاحظ حالياً دخول الشركات الاجنبية للإستثمار العقاري في المملكة وهذا قد يساعد في توفير العروض العقارية بشكل أكبر .. ولكن هل المشاريع العقارية التي ستقوم بإنشائها ستغطي احتياجات النمو السكاني لدينا أم لا ..؟ وفي ظل الأزمة العالمية الحالية هل ستتأثر هذه الشركات في الإستمرارية أم لا ,,؟ فلذلك يجب علينا جميعاً أن نفكر بعقلانية وفقاُ لأسس علمية .. وليس لأسس ذاتية .. ويجب أن لا ننظر لكل المنتجات الأقتصادية بمنظور اسواق الأسهم ( إرتفاع و إنهيار ) .. ويجب أن لا نقارن أسواق الاسهم بالأسواق الآخرى .. فالمنتجات الأخرى .. لا نستطيع العيش بدونها .. أما الأسهم بالإمكان أن نعيش بدونها .. ويجب أن يعلم كل من يرغب بإمتلاك وحدة سكنية .. أن لا يقف ينتظر إنهيار الأسعار .. نعم من المؤكد أن كل سلعة في هذا الكون تنخفض وترتفع .. وإستغلال الفرص يوفر الشيء الكثير .. ولكن ينبغي أن يكون من خلال دراسة واعية وتفكير منطقي .. عموماً أصدق أمنياتي لكم بالتوفيق .. ويسعدني التحاور معكم والنقاش حول ما كتبت .. ملاحظة هامة : جميع مافي الأعلى مجرد رأي يحتمل الصواب والخطأ .. وقفة : العين ترى الأشياء من خارجها فقط .. والعقل فقط هو من يستطع أن يرآها من الداخل ..

وجهة نظر تحتمل الكثير !
وأعتبرها من (جهتي) نظرة صاحب عقار وبلشان
بسبب الركود ولا وده ينخفض العقار ! والا وش يضره
أن الناس تحجم عن الشراء إلى أن ينخسف العقار
ويصبح في متناول الجميع ؟!!!!!

مثله مثل البنوك التي تطبل الآن بأنها تواجه ضغوط من
مؤسسة النقد بزيادة الفائدة على القروض بحجة السيولة
وما يخصها !! يعني أخلصوا خذوا قروض قبل لاننعفس !!

(وجهة نظر برضووه)

شكرآ سعودي على النقل.

مشكلة السوق السعودي سواء الاسهم او العقار مايخضع لمثل هالامور

اعتقد والله اعلم فيه امور اخرى يعرفها البعض ويجهلها البعض الاخر هي المحرك لاسواقنا

(وجهة نظر برضه )

تبقى وجهة نظر لشخص يبدوا أنه من تجار العقار.

إذا كان فرق 66000 ريال في قيمة الحديد لايعني أو لا يؤدي بالضرورة لإنخفاض الأسعار فكيف تم إستغلال هذا الفرق في رفع الأسعار حتى وصلت 100% في بعض الحالات.

بيعت شقق كانت معروضة بـ 350 و 400 ألف بمبالغ تجاوزت الـ 700ألف ريال في جده .. و فلل دوبلكسات كانت معروضة قبل حوالي سنة بـ 900 ألف و تحت .. الآن معروضة بمليون و نصف على أقل تقدير و لازالت لم تلقى رواجا و لم تباع.

لا نقول إنهيار العقار لأن هذا يعني نزول الأسعار إلى أقل من نصف ماهي عليه الآن و لكن نقول رجوعها لمستوياتها العادلة ..أي إلى أسعارها قبل سنة من الآن.

يبدو انه عقاري..مشاركاته بالمنتدى وصلت 13,000+ (ماشاء الله)

وهو طبعآ يعبر عن وجهة نظره..

انا اقول انها وجهة نظر فاشلة
واضح جدا انك راعي عقار ولا ودك ينزل
الا تنصح بالشراء الحين وهو مدحدر " ما شاء الله"

معناه فعلاً مثل ما قال خوينا انك بلشان

لكن ان شاء الله ينزل العقار رضيتوا ولا ابيت

اصلاً العقار مرتفع من زمان ومبالغ في اسعاره بالحيل

لكن الأحتكار لا بارك الله في من ساعد عليه هو اللي مطيره

انا من وجهة نظري ان العقار سيعود لأقل من اسعاره السابقة ، لأن الإرتفاعات الجنونية التي حصلت في سوق العقار لابد ان يعقبها نزول قوي ، ليكون هناك توازن ، وكل فعل له ردة فعل .
اصحاب مكاتب العقار خلال السنة الماضية لم يبيعوا شيء من المعروض و والله ان احدهم قال لي بالحرف الواحد انه يأتي للمكتب لمجرد التسلية وإضاعة الوقت.

لا يوجد احد يرضى بأن يشتري بهذه الأسعار الجنونية إلا اذا كان مجنون مثلها !

الأسعار بعد فترة قصيرة إن شاء الله ستكون في متناول الجميع ، لكن هل بقي مع الناس سيولة حتى تشتري بيوت للسكن خاصة وان اغلب الناس عليهم قروض وديون كبيرة ! هذا هو السؤال؟
العقار سينزل لا محالة رغم انف هوامير العقار لكن حتى بعد نزول العقار من الذي سيستطيع ان يشتري ؟
قبل فترة اتصلت على احد شركات التطوير العقاري للإستفسار عن اسعار الفلل لديهم ، وكان الموظف يتوسل لي ان آتي لمكتبهم ولو كنت امامه لقبّل رأسي ، كان يتوسل بطريقة عجيبة وهو يصف ويعدد مميزات الفيلا وانها فرصة ذهبية وتستحق الشراء ويخاطبني بقوله طال عمرك والشيخ وأخذ اسمي وعنواني وارقامي كلها . ثم حين قلت له ان اسعارهم مبالغ فيها ومرتفعة جداً قال صحيح لكن نحن قد بنينا الفيلا في عز ارتفاع اسعار مواد البناء والحديد ، قلت له وتريدون ان تعوضون خسارتكم من حسابي ؟ الله يعوض عليكم . المهم اني انهيت المكالمة وهو لازال يتوسل ويترجى لعل وعسى !
وهذا دليل على الكساد الذي اصابهم في مقتل .مع العلم بأن هذه الشركة هي تابعة للراجحي ، يعني شركة كبيرة فمابالك بالشركات الصغيرة الأخرى اكيد تأثرها سيكون أقوى وأكبر ولن يكون امامهم إلا تخفيض الأسعار لمواجهة هذا الكساد الكبير .

أكد أن التمويل الذاتي والدراسة الحقيقية يحميان مشروع درة الرياض.. حمزة العطاس:

السوق العقارية السعودية ستجني ثمار الأزمة العالمية.. والتصحيح المنتظر قادم


حاوره: سطام الثقيل
لا تزال أصداء الأزمة المالية العالمية تتصدر حديث العامة والخاصة، وتهيمن على اهتمام وسائل الإعلام. وكثرت التحليلات التي تتنبأ بانهيار وشيك يطال كل القطاعات الاقتصادية، ولكن إذا ما تفحصنا المعطيات الحالية، ورصدنا تأثيرات هذه الأزمة يتضح عدم وجود ما يبرر هذه النظرة السوداوية، ولاسيما في قطاع العقار.
ويعتبر الاستثمار في القطاع العقاري على الدوام من أنجح الاستثمارات باعتباره استثمارا آمنا عديم المخاطر، وضمان للمستقبل، وذلك ما دفع الخبراء والمتخصصين إلى تأكيد ضرورة أن يشكل الاستثمار في سوق العقار جزءا من أي محفظة استثمارية.
وتأتي تأثيرات الأزمة المالية العالمية متزامنة مع بداية مرحلة هبوط أو تصحيح متوقع لأسعار العقارات العربية بعد الطفرة التي بدأتها منذ عام 2003، فهناك دراسة عن مركز البحوث في المجلس الاقتصادي الإفريقي تتوقع تراجع الطلب على العقارات في منطقة الخليج بأكثر من الثلث حتى عام 2012.
وفي حوار أجرته "الاقتصادية" مع المهندس حمزة العطاس المدير العام لشركة درة الرياض للاستثمار والتطوير العقاري وأحد الخبراء العقاريين أكد أن العقارات بشكل عام ستتأثر إيجابا بالأزمة مع انخفاض أسعار مستلزمات البناء، كأسعار حديد التسليح والإسمنت حاليا مما سيساعد على تقليص الفجوة السكنية بين العرض والطلب في المنطقة. إليكم الحوار:


الأزمة المالية العالمية تلقي بظلالها على قطاع العقارات في دول عديدة، والناس ما بين متخوف ومتحفظ ومتفائل.. ما رأيكم؟
من وجهة نظري، فإن الأزمة المالية لم تأت حتى الآن والتأثر الدولي المحتمل لها لم تظهر أعراضه بعد وفي قطاع العقار تحديدا فإن أي تأثير لهذه الأزمة المحتملة فيه سيكون بانخفاض معدلات الطلب نتيجة لقلة السيولة المتوافرة مما قد يحد من عمليات البيع أو الشراء وأنا أميل إلى التفاؤل بشكل كبير لوضع السوق العقارية في المملكة خصوصا وأنني أرى أن ما يعانيه العالم المتقدم اليوم من نكسات اقتصادية وعقارية سيفتح لنا أفقاً أرحب من خلال استثماراتهم ويوفر البيئة المناسبة للقطاع في المملكة، وما يجري في السوق العقارية السعودية عرض وطلب حقيقي عكس ما يشهده العالم من عروض وطلبات لا تتعدى توقيعاً على الورق.
كما أن قطاع العقار له الدور الريادي في الاقتصاد السعودي، وهو ثاني نشاط اقتصادي بعد البترول والمؤشر الحقيقي للحركة الاقتصادية داخل الوطن حيث إنه يحرك أكثر من (90) نشاطاً اقتصادياً.



يتساءل الكثيرون في الخليج وفي السعودية تحديدا عن مستقبل قطاع العقارات في ظل الأزمة المالية الحالية وفي ظل التصحيح الذي يشهده العقار، هل يستثمرون في القطاع أم لا يستثمرون؟
قرار الاستثمار يعتمد على أساسيات عديدة منها مدى جاهزية السوق وحجم الطلب فيه، والأسعار هل هي مناسبة للمنتج أو احتماليات التغير واردة ومن الواضح أن وضع السوق الراهن يدعو إلى إعادة النظر في المنتج العقاري بشكل خاص من قبل المطورين أو المستثمرين في هذا المجال ودراسة منتجاتهم بشكل دقيق من ناحية نوع المنتج أو سعر المنتج الحقيقي حيث من المعروف أن سعر العقار الحقيقي يظل موضع شك وتخوف دائم لكن في الغالب فإن السوق العقارية هي الاستثمار الآمن بشكل عام.

هناك تحذيرات المحللين من ركود عقاري بسبب المضاربة وارتفاع الأسعار.هل ترون ضرورة لتلك التحذيرات؟
نعم هناك ركود حقيقي نجم عن ارتفاع الأسعار لذا فإن مجمل التحذيرات هي للمنتجين لعمل دراسات كما أسلفنا للوصول إلى القيمة الحقيقية للمنتج التي تحوي قيمة التصميم وقيمة التنفيذ والموقع مما سيسهم في تقديم منتجات عقارية تلبي حاجة الفرد والمجتمع بشكل عام وتقارب المأمول منهم من ناحية التكلفة المالية لها. وما يحدث من متغيرات اقتصادية في العالم سيخلق بيئة استثمارية كبيرة في المملكة؛ كوننا نتمتع بإمكانيات عالية.



في المقابل هناك من يقول إن ما يحدث الآن ربما يكون نافعا لانخفاض الإيجارات التي التهبت أسعارها في معظم المدن الخليجية، هل تتفق مع هذا الرأي؟
بالتأكيد نتفق مع هذا الرأي فسعر العقار حتما سينزل في المشاريع العقارية القادمة إلى 20 في المائة بسبب قلة السيولة، توقف الإقراض الخارجي، انخفاض الطلب، زيادة العرض وعدم التنويع، كذلك قيام المشاريع دون وجود رؤوس أموال لكن بأخذ دفعات مقدمة من المشترين والذين لا يملكون السيولة لدفع القيمة المتبقية من الأقساط لكنهم راهنوا على زيادة الأسعار للمضاربة وإعادة البيع مما سيتسبب في توقف المشاريع لعدم دفع الأقساط الباقية ولعدم قدرة المشترين على إعادة بيعها بسبب ظروف السوق..أما الوضع الراهن فإنه مبشر خير لحدوث طفرة عقارية صحيحة في الخليج. ومن المعروف أن الطلب الداخلي كبير على المنتجات العقارية في المملكة بعكس معظم الدول المجاورة وهذا ما لمسناه داخل مشروع درة الرياض.

بالنسبة لكم في مشروع درة الرياض هل تأثر أو تعثر المشروع بهذه الأزمة المالية؟
لم يتأثر ولله الحمد المشروع أو يتعثر بسبب تلك الأزمة وذلك لعامل رئيس ومهم وهو أن التكلفة المالية للمشروع تم رصدها سابقا كاملة معتمدة على التمويل الذاتي وليس القروض كما تمت دراسة المشروع دراسة حقيقية بالنسبة للأسعار قبل البدء في تنفيذه لذا وبالرغم من الارتفاع السابق أو الانخفاض الحالي لسعر المنتج في المنطقة فإن سعر المنتج في درة الرياض يظل مناسبا ويظل الأمثل من بين المشاريع العقارية الأخرى. سواء على مستوى تصميم الوحدات أو تميز المشروع.



ما أبرز ملامح التطور والنجاح الحالي للمشروع؟ وما نسبة الأعمال المنجزة فيه؟
من أبرز الملامح الحالية للمشروع أن العمل فيه مستمر وفق الخطط الزمنية الموضوعة قبل البدء فيه ومازالت بفضل الله تسير على نفس الوتيرة وهو ما يراه الزائر الحالي للمشروع حيث اتضحت المعالم الحقيقية له وبدأت في الظهور ملامح النجاح والتطور المستمر داخله.حيث تم الانتهاء من تنفيذ شبكة مياه الشرب للدرة حيث بلغت نسبة الأعمال المنجزة منها 94 في المائة وشبكة الري الرئيسية تم الانتهاء من 93 في المائة منها وجار العمل في تنفيذ الأعمال المدنية لشبكة الهاتف والشبكات الكهربائية وأعمال تنفيذ السور الدائم لدرة الرياض والذي بلغت نسبة الأعمال المنجزة منه 55 في المائة وعلى نفس الوتيرة وتم الانتهاء من زراعة 8 رواب من أصل 16 رابية ويجري العمل على الانتهاء من أعمال الزراعة و تنسيق المواقع ومحطة معالجة مياه المجاري وبناء مسجد الدرة الأول إضافة إلى الطلبات التي تدرسها الشركة لاستثمار المناطق التجارية والمدارس والتي سيعلن عنها في حينه.



هل يعد مشروع درة الرياض الأمثل للاستثمار في المجال العقاري في الوضع الراهن وما معطياتكم لذلك؟
في تصوري يعتبر مشروع درة الرياض من أفضل المشاريع العقارية الاستثمارية في الوقت الحالي كما أنه من أفضل الفرص الاستثمارية وذلك لعامل مهم ورئيس وهو أن قيمة المشروع تزداد مع مرور الوقت حيث يكسبه عامل الزمن أهمية وقوة حقيقية وقدرة على المنافسة عندما تكتمل ملامحه قريبا الهندسية والفنية والجمالية بشكل كامل ويلمس الجميع الوجود الحضاري له. لذا فإننا نعتقد أن سعر الوحدات المعروفة مناسبة جدا مقارنة بمثيلتها في مدينة الرياض.

هل يحتاج قطاع العقارات والمشاريع العقارية الكبرى كمشروع درة الرياض إلى بعض الوقت كي تظهر آثار الأزمة عليه أم أن الصورة متضحة من الآن؟
لن تظهر الأزمة المالية الحالية على مشروع درة الرياض كما أسلفنا نظرا لتمويله الذاتي لكن هناك بعض المشاريع العقاري قد تظهر عليها تلك الأزمة إما بالتأخر وإما بالتعثر والإلغاء.ولكن دائما نرحب بالمشاريع العقارية الكبرى خصوصا التي تم الإعلان عنها فهي تؤكد متانة هذا القطاع.

http://www.aleqt.com/2008/11/19/article_165731.html

جزاكم الله خير

وجهت نظر

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة abuhisham

لا نقول إنهيار العقار لأن هذا يعني نزول الأسعار إلى أقل من نصف ماهي عليه الآن و لكن نقول رجوعها لمستوياتها العادلة ..أي إلى أسعارها قبل سنة من الآن.

بدأت أشك فيك أبو هشام !! أكيد أنك عقاري
ياراجل حرام عليك قبل سنة ؟!!
تقصد قبل عشر سنوات ! خمس طعش سنة ممكن.

حمزة العطاس كلامه معقول ومنطقي.