خيارات محدودة أمام المواطنين لتملك المساكن وتحقيق مكاسب من قرض الصندوق العقاري

استطلاع - بادي البدراني




مع ترقب إقرار صندوق التنمية العقاري مشروع الضامن مع الجهات التمويلية، تبدو خيارات المواطنين لتملك المساكن محدودة وضئيلة، حيث يمتلك المقترضون خيارات قليلة لتحقيق مكاسب من القرض العقاري، خاصة مع ارتفاع أسعار الأراضي السكنية والشقق أو الفلل السكنية الجاهزة.



وبعد مرور أكثر من عشرين يوما على قرار رفع قيمة الحد الأعلى للقرض السكني من صندوق التنمية العقارية من 300 ألف ريال إلى 500 ألف ريال، يبدو كثير من المقترضين في مأزق حقيقي، فالمواطنون الذين انتعشت آمالهم بزيادة مبلغ إقراض الصندوق سرعان ما وجدوا أن تلك الآمال بدت تخبو بوجود كثير من العوائق البيروقراطية والآلية والتنظيمية التي يتسم بها أداء الصندوق، فأنظمة الصندوق لم تواكب المستجدات العقارية - في نظرهم - ولم تتفاعل مع روح القرارات وأهميتها وأغراضها.



وكانت حزمة من الأوامر الملكية قد قضت بدعم القطاع الإسكاني بأكثر من 250 مليار ريال من خلال بناء 500 ألف وحدة سكنية، ورفع قرض صندوق التنمية العقاري من 300 ألف إلى 500 ألف ريال، إضافة إلى قرار إسقاط شرط تملك قطعة الأرض من الشروط الواجب توافرها لمنح القرض، لترفع من مؤشر الأمل لدى المواطن بتملك مسكن خاص ظل يراوده طويلاً كحلم بعيد المنال. ومشكلة السكن ظلت تؤرق الشريحة الأكبر من المواطنين، إذ يسكن أكثر من 60 في المائة منهم في مساكن مؤجرة، ويمثل الشباب أكثر من ثلث هذه الشريحة، تستهلك إيجارات المساكن بين 30 في المائة إلى 40 في المائة من أجورهم، ومن خلال ذلك يتبين ما سيحدثه علاج هذه المشكلة من آثار كبيرة تتجاوز رفاه المواطن إلى نهضة اقتصادية وتنموية شاملة تتحقق للمملكة.





ويقول المواطنون الساعون إلى الاستفادة من قرض صندوق التنمية العقاري لتملك مساكن خاصة، إن الخيارات أمامهم لا تعدو ثلاثة خيارات محدودة هي: تملك أرض للبناء عليها بالتدريج حسب المبلغ الذي يقدمه الصندوق وجدوله الزمني، أو شراء فيلا لا يقل سعر أدناها عن 800 ألف ريال في الأطراف البعيدة عن الخدمات، ومع ارتفاع تكاليف البناء وارتفاع أسعار الأراضي الخام تبدو استحالة تحقيق هذين الخيارين. وشراء شقة سكنية حسب نظام الضامن، يبدو للوهلة الأولى خياراً معقولاً، فأسعارها بين 550 ألفاً إلى 700 ألف ريال، وكثير من الشباب بات يفكر في ضرورة السكن وليس رفاهيته، بتحول ثقافتهم الى أن تكون أكثر عملية منها إلى عادات اجتماعية عن الوجاهة والتنافس المظهري، وهنا يقولون إن صندوق التنمية العقاري ألحقَ هذا الخيار بسابقيه في استحالة التحقق. لكن المواطنون تفاجأوا أيضاً بتعقيد الإجراءات الخاصة بتملك الشقق السكنية، إذ تعتمد قيمة القرض الذي سيحصل عليه المواطن بقرار وتقييم المهندس الميداني التابع لصندوق التنمية العقاري، فعلي سبيل المثال لم يجد المواطن عثمان العبدالله مخرجاً لأزمته مع الصندوق الذي قرر مهندسه وحسب تقييمه للوحدة السكنية على أرض الواقع،أن يدفع لمالك إحدى الشقق السكنية نحو 300 ألف ريال فقط رغم أن المالك يعرضها بنحو 550 ألف ريال. وحجة صندوق التنمية العقاري في هذا الجانب تنحصر في شكلها العام بأن مساحة الوحدة السكنية تقل عن 175 متراً مربعاً، وأن تحديد قيمة القرض الذي سيدفع مقابل أي شقة سكنية يعتمد على تحليل وتقييم الصندوق العقاري، إلى جانب أن على المواطن أن يدفع قيمة الشقة السكنية كاملة للبائع، وبعد ذلك يبدأ المواطن بإجراءات الحصول على القرض المحدد من الصندوق على دفعات متباينة.





ونظام الضامن الذي طبق على الشقق السكنية فقط، يتيح لطالب القرض الذي لا يملك أرضاً للبناء ولا يملك مبلغاً يمكّنه من شراء سكن أن يختار الوحدة السكنية التي تناسبه، ويتفق مع البائع على قيمة الوحدة ليسدد ثمنها الصندوق، لكنّ يبدو أن إجراءات الصندوق في هذا الخصوص هي الأخرى ستحدّ من خيارات المقترضين لتحقيق مكاسب من القرض العقاري وشراء وحدة سكنية مناسبة.





وأمام هذه الخيارات الضئيلة، يشكو مواطنون زادت رغبتهم في امتلاك مسكن بزيادة قيمة القرض من تعقد الإجراءات وصعوبتها وارتفاع أسعار الأراضي والفلل السكنية، ومن هؤلاء المواطن فهد البقمي (موظف) الذي يقول: «بعد زيادة قيمة القرض من الصندوق، تصاعدت أسعار الأراضي وأسعار الشقق وأسعار مواد البناء».





ويقول الشاب سعود المطيري: «إن الحل يكمن في أن يدفع الصندوق مبلغ القرض الذي أمر به خادم الحرمين كاملاً، بعد التأكد من أن أجراءات البيع سليمة، بعد حصولها على المستندات التي تثبت سلامة البناء من البلدية أو الأمانة أو غيرهما، وليس لها أن تشترط علينا سكناً بشروطها، لا يمكن الحصول عليه».







ويقول المواطن منيع المنيع: «يظهر أن الصندوق العقاري باانظمة الحالية لن يمكّنا من الاستفادة من الزيادة التي تكرم بها خادم الحرمين الشريفين، ووجدنا في ظل هذه الأنظمة أننا نعود إلى المربع الأول، وأضاف: «أفكر جدياً في البحث عن مصدر من أحد البنوك لتمويلي بشراء شقة بفوائد أستطيع تحملها، على الأقل يحل مبلغ القسط محل ما أدفعه من إيجار».

سعود الركبان (معلم) يقترح أن تكون هناك خانة في طلب الإقراض لمن يرغب في تملك وحدات سكنية يبنيها الصندوق مع الجهات ذات العلاقة من الوزارات والهيئات والمصارف والمطورين العقاريين، وأن يحاط طالب السكن قبل ذلك بمعلومات وافية عن هذه الوحدات ونماذج لتصميمها ومرافقها من خلال إعلانات في الصحف والتلفزيون. وقال: «في رأيي، بهذه الطريقة ستحل مشكلة السكن في سنة أو اثنتين أو ثلاث لآلاف من المواطنين كان عليهم الانتظار لعشرات السنوات».





«المشكلة بسيطة لو أُريد لها أن تكون بسيطة، وتخلى الصندوق عن تعقيدات ليس لها داعي»، هذا ما قاله المواطن فهد الأحمد، الموظف في القطاع الخاص، ويتابع: «ليس من حق صندوق التنمية العقاري أن يحدد لي شروط مسكني الخاص، وكانت قضايا السكن ستحل بالنسبة لكثير من المواطنين، لو أن الصندوق طلب عقداً مبدئياً لشراء المسكن مهما كان سعره، وتعهد بدفع الـ 500 ألف ريال ويدفع المقترض الباقي حسب إمكاناته المالية والمسكن المناسب له ولأسرته، بعد أن يضمن الصندوق تنفيذ العقد النهائي بين البائع وطالب السكن».





والصندوق يقول إنه يتفهم شكاوى المواطنين، وأن استراتيجية هي قيد النظر ستقضي على كثير مما يعيق طلبات المقترضين من روتين ووسائل تقليدية، وأن دفع قيمة القرض كاملة لمالك الوحدة السكنية هي خيار مطروح، وأن الصندوق قدم ويقدم جهداً لا يمكن إنكاره، ويجب أن يقدر.

وهنا قلل بدر العديان صاحب ومدير عام مكتب العيدان للعقار من مخاوف بعض المقترضين، مؤكداً أن كثيرين لا يفرقون بين المطور العقاري والمضارب في سوق العقارات وهؤلاء هم الذين يرفعون أسعار الأراضي باحتكارها، أما المطوريون العقاريون فتمثل لهم هذه القرارات فرصة لانعاش أعمالهم، فهم يخدمون المواطن ولا يطمعون في أرباح غير معقولة تثقل كاهل المواطنين، لأن لهم سمعتهم في سوق العقار التي يحافظون عليها هي رأسمالهم».







وبرر العيدان ضعف إقبال المطورين العقاريين في استغلال المخططات لبناء الوحدات السكنية الاقتصادية لما لها من تأثير على حل مشكلة الإسكان التي يعاني منها المواطنون، بأن هذا الأمر يخضع إلى عمل دراسات الجدوى أولاً لمعرفة مناسبته للفئات المستهدفة، كما يخضع لوضع ميزانية تمويل المشروع كاملاً في الحساب، فالتأخير في الزمن المحدد لإنشاء أي مشروع عقاري تنشأ عنه تكاليف إضافية غير مقدرة نتيجة أي زيادات في أسعار مواد البناء، مع سلبيات تجميد أموال المطور العقاري ما يكلفة مزيداً من الخسائر.







وأشارت تقارير مالية وعقارية أن السعودية التي يبلغ عدد الوحدات السكنية فيها ما يقارب خمسة ملايين وحدة سكنية تحتاج الى تطوير أكثر من مليون ونصف المليون وحدة خلال السنوات العشر القادمة لتلبية الطلبات المتزايدة على العقارات، وذلك يعني أن على الشركات الخاصة والحكومة بناء 275 ألف وحدة سكنية سنوياً، الأمر الذي يعني أن فرصاً كبيرة تلوح للبنوك والمطورين العقاريين يجب استغلالها بالتعاون على تسهيل الإجراءات والآليات التي تستقطب شريحة الباحثين عن تملك شقق ووحدات سكنية بأقساط ميسرة.







وأوضحت هذه التقارير أن زيادة قروض صندوق التنمية ستخفف الضغط عن المصارف المتشددة منذ أزمة الائتمان العالمية وتداعياتها السلبية على تلك المصارف، وطالبتها بالتوسع في الإقراض السكني، لأن قروض الصندوق لا تكفي في ظل ارتفاع تكاليف الأراضي ومواد البناء.

وفي هذا الاتجاه، رأى الخبير الاقتصادي عبدالرحمن السماري، أن لأوامر الملكية بشأن الوضع الإسكاني التي صدرت مؤخراً، وتقضي بتخصيص 250 مليار ريال لبناء 500 ألف وحدة سكنية، ورفع قيمة قرض صندوق التنمية العقاري إلى 500 ألف ريال، وما أعقب ذلك من إنشاء وزارة للإسكان، يضع أرضية مثالية لمشكلة ظلت هي الهم الأكبر لشريحة كبيرة من المواطنين، مع كل ما صاحبها من تعقيدات، إن كان على مستوى دخل المواطن وارتفاع تكاليف الأراضي الخام في المملكة وتكاليف البناء أو كان من روتينية الإجراءات التي تصاحب الحصول على قرض من الصندوق وعدم تحقيقها للغرض الذي يهدف إليه من الحصول عليه». ويضيف: «مع زيادة سكانية تبلغ نسبتها 3 في المائة سنوياً والنزوح بكثافة نحو المدن وتشكيل نسبة 60 في المائة ممن تبلغ أعمارهم أقل من 30 عاماً للخريطة السكانية في المملكة‘ تبدو الحاجة ملحة لتفعيل هذه القرارات وتنزيلها واقعاً في حركة تمليك المواطنين للمساكن».





ويرى السماري أن الحلول تكمن في تفاكر العقاريين والمصرفيين ومسؤولي الصندوق العقاري والمسؤولين في وزارتي المالية والإسكان لاستخلاص آلية يتم بها تنفيذ هذه القرارات بالسرعة والفعالية اللازمتين، مشيراً إلى أن خيار تملك الشقق السكنية والوحدات السكنية هو الحل الأمثل، لقلة التكاليف ومناسبة السعر لغالبية السكان، ولكن يلزم لذلك أن يتجه المطورون العقاريون بالتعاون مع الصندوق والبنوك والمراكز المالية إلى بناء الوحدات السكنية التي تقل فيها الأسعار بزيادة الكمية، وتقسيط المبلغ المتبقي بعد دفع قيمة القرض على أقساط مناسبة، كما يجب تسهيل إجراءات القروض العقارية من قبل البنوك وعدم المبالغة في الفوائد التي تفرضها على المقترض، والحصول على الضمان من اتمام إجراءات التمليك النهائي بعد اكتمال تسديد القرض».




http://www.alriyadh.com/2011/04/16/article624061.html

بفكر عقاري

هيئة للعقار لمنع الاحتكار..

خالد عبدالله الجارالله




يحدث خلط لدى البعض حول مسؤوليات القطاع العقاري وما يخص وزارة الإسكان التي تم إنشاؤها مؤخرا بحيث يضاف لها مسؤوليات لا يمكن أن تؤديها وليست من اختصاصها نظرا لتعددها وتشعبها بعيدا عن قضية الإسكان.



الوقت مناسب لتأسيس جهة مستقلة تنظم أعمال القطاع العقاري الذي يمثل ثقلا كبيرا في دورة الاقتصاد الوطني والتطورات التي يعيشها السوق العقاري بجميع أنشطته وتفريعاته فان الحاجة تستدعي وجود هيئة عقارية على غرار هيئة الاتصالات وهيئة سوق المال. تناولت موضوعا قبل 4 سنوات تقريبا بعنوان هيئة عقارية وليس هيئة للإسكان وجاء فيه أنه برغم أهمية نشاط الإسكان الذي يعتبر أهم جزئية في القطاع العقاري والتي تشغل بال شريحة كبيرة من المواطنين والمقيمين وما يرتبط فيه من أنشطة مثل التمويل والرهن العقاري وعقود الإيجار ونظام التملك والاستثمار والمساهمات العقارية للمشاريع الإسكانية وغيرها فان هناك أنشطة أخرى تحتاج إلى مرجعية وأنظمة وضوابط تنظم العمل فيها وتحدد الحقوق والواجبات لجميع الأطراف مثل مشاريع المدن الصناعية، المشاريع والمجمعات التجارية والمكتبية، المشاريع السياحية والترفيهية، مكاتب العقار، القروض العقارية، الاستثمارات الأجنبية في القطاع العقاري، التراخيص لمثل هذه المشاريع ومتطلباتها، كذلك القطاع المساند لصناعة العقار مثل قطاع المقاولات، القطاعات الهندسية، إدارة المشاريع، مواد البناء، شركات التسويق العقاري، المعارض، المؤتمرات، المزادات العقارية وأنظمتها، صناديق الاستثمار العقاري، ونظام تكوين المحافظ العقارية والقروض وغيرها. أضف إلى ذلك مرجعية التقاضي والشكاوى في قضايا الاستثمار والقروض والإيجار والتملك والمساهمات العقارية ومشكلات الأراضي التي عليها خلافات أو إشكالات والتعديات.



من المهم أن يكون دور الهيئة التي سيتم إنشاؤها هو إعداد الأنظمة والتشريعات التي تنظم العمل في السوق العقاري بجميع أنشطته والتنسيق مع جهات الاختصاص في القطاعات الحكومية لتسهيل العمل بالإضافة إلى الرقابة الشاملة لجميع هذه الأنظمة والتأكد من تطبيقها وأن تكون المرجع في قضايا الخلافات التي تحدث. مع رصد المخالفات وتطبيق العقوبات على المخالفين بهدف حماية العاملين والمستفيدين من هذا النشاط. وأضيف لما ذكر أهمية تفعيل نشاط اتحاد الملاك نظرا للتوسع في مجال تملك الشقق في العمائر والمجمعات السكنية وهذا يحتاج إلى تنظيم وتوعيه. أيضا تنظيم عمل التثمين والتقييم العقاري نظرا لزيادة الطلب على المشاريع السكنية والتجارية وضرورة وجود جهة تمنح التراخيص لهذا النشاط. ضبط الأسعار ووضع حدود للزيادات المبالغ فيها من خلال بورصة او سوق يحدد سقف تقريبي لأسعار الأراضي.



وأخيرا أضيف ما يطالب به الكثيرون وهو منع احتكار الأراضي وإقرار نظام يحارب الاحتكار ومنها فرض الرسوم على الأراضي التي لا يتم استثمارها او بيعها للمستفيد النهائي واحتكارها لسنوات او عقود دون دفع أي رسوم.






http://www.alriyadh.com/2011/04/16/article624060.html

هنالك محاولات ,,,,ولكن لابد من قوة لردع الهوامير فهم من يضع الاسعار ويحتكر ويتجاوز القانون