متخصصون وخبراء: انخفاض أسعار العقارات شبه مستحيل.. ورفع قرض الصندوق يزيدها ارتفاعاً
01 نوفمبر, 2010 09:21 ص المصدر: الرياض السعودية
عضو الشورى د. العنزي: نظام الرهن سيؤدي إلى زرع الثقة في التعاملات العقارية
استبعد مختصون في الاستثمار العقاري حدوث انخفاض في أسعار المنتجات العقارية خلال الفترة المقبلة حيث إن العوامل والمؤثرات تشير إلى وجود تصورات بارتفاع الأراضي والإسكان خاصة أن الاستثمار القوي الذي يتجه إليه المستثمرين في الوقت الحالي في المملكة يقوم على الاستثمار بالأراضي والعقار، محملين المسؤولية في ذلك على الجهات الرسمية التي لابد أن تتدخل بوضع الحلول التي تخلق التوازن فيقضي على ارتفاع أسعار الأراضي والإسكان بدفع حركة السوق ليكون هناك عرض وطلب بحيث يدفع المستثمرين إلى خفض أسعار الأراضي حينما يجدون هناك عرضا كثيرا، وذلك بزيادة عدد منح الأراضي ولكن على أن تكون في مناطق تتوفر فيها الخدمات كاملة، كما لابد من إيجاد مظلة موحدة أو هيئة عليا للعقار ولابد من السعي لخفض تكلفة مواد البناء وغيرها من الحلول التي لابد أن ينظر فيها للتخفيف على المواطن.
بن سعيدان: لابد من تخفيض شروط الأمانة للتخفيف من التكاليف التي يتحملها المستهلك
يتحدث عضو مجلس الشورى الدكتور فهد العنزي عن أهم العوامل التي ساعدت على ارتفاع أسعار الأراضي والعقار السكني، فهناك عوامل تساعد على ارتفاعها وفي مقابل ذلك توجد عوامل تساعد على خفضها فيوجد فيما يتعلق بالعقار في الساحة نظام الرهن العقاري الذي سيصدر قريبا من مجلس الوزراء والذي سيؤدي إلى زرع الثقة في التعاملات العقارية خاصة في مسألة الديون والرهون وذلك من شأنه أن يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقار مشددا بضرورة أن يكون هناك توضيح أكثر فيما يتعلق بتأثيرات الرهن العقاري على سوق العقار في المملكة، لكن هذا النظام جاء لينضم عملية الاهتمام بالبيئة العقارية وزرع الثقة بين المتعاملين باعتبار الرهن هو أفضل وسيلة وضمان لتحصيل الحقوق المرتبطة بالعقار، كذلك من ضمن العوامل التي ساعدت على ارتفاع العقار ما صدر عن المجلس من توصية بزيادة القرض إلى 500 ألف ريال وهذا حتما سيؤدي إلى زيادة أسعار العقارات؛ لأنها ستمتص جزء من مبلغ هذا القرض باعتبار أنه سيكثر الطلب على الأراضي، ولكن في مقابل ذلك ومما يؤدي إلى خلق توازن هو ما صدر من قرار سامي يتعلق بإلغاء شرط تملك أرض عند التقديم على صندوق التنمية العقارية وهذا مما لاشك فيه سيؤدي إلى التأثير في أسعار العقار باعتبار أن كثيرا من التداولات العقارية يتم من خلال الأراضي التي من خلالها يتم التقديم على الصندوق التنمية العقارية للقروض، وفي حالة عدم وجود حاجة لتملك ارض عند التقديم على القرض فإن ذلك سيؤدي إلى قلة الطلب على الأراضي، وبالتالي انخفاض أسعارها، موضحا بأنه ليس من المنطقي النظر لعامل واحد من التأثيرات دون غيرها، بل لابد من أخذ تأثير جميع العوامل والمرتبطة بالقرار معتقدا بان انخفاض العقار في المستقبل توقع غير دقيق، لكن من الممكن أن يكون هناك توازن فيما يتعلق بالمعايير التي ممكن أن تؤدي إلى الارتفاع أو الانخفاض فيشكل حالة من الاستقرار في العقار، فالعقار لا يمكن أن نتعامل معه كما لأسهم لأنه مستقر وملاك العقار لا يمكن أن يغامروا كما مستثمري الأسهم حيث غالبا ما يتصفون بالنفسيات الحذرة ويستجيبون للإشاعات بشكل سريع أما ملاك العقار فهم بعكس ذلك لا يستجيبون لظروف الطارئة كما أن العقار لا يوجد عليه ضرائب ولا يوجد اقتراض على الأراضي وجميع تلك العوامل لا تساعد على انخفاض أسعارها متحدثا العنزي عن المسؤولية الملقاة على الجهات المعنية فمن ناحية الجانب الخدمي فعدم توفرها يلقي بالمسؤولية على مطور الأراضي أن يقوم بنفسه بتطوير العقار وإيجاد الخدمات وهذا يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقار فمن يقوم بتوفير الخدمات لمخطط الأراضي يخصم تلك الخدمات من قيمة الأرض فيرتفع سعرها وتلك مسؤولية ملقاة في المقام الأول على الجهات الحكومية الخدمية هي التي لابد أن تقدم هذه الخدمات حتى لا يتحجج صاحب العقار بعدم توفر الخدمات من الجهات الحكومية، كذلك لابد أن تكون الخدمات شاملة وأن لا تتركز في جهة واحدة فتؤدي إلى ارتفاع الأسعار كذلك هناك الكثير من ملاك العقار يتمسكون بالأراضي لفترة طويلة من الزمن.
المهندس أبو خضير: لابد من التركيز في تطوير أراضي المنح
ويرى مدير عام مكتب الدراسات الاستشارية في جدة المهندس ياسر عبدالكريم أبو خضير بأن انخفاض أسعار الأراضي والعقار أمرا شبه مستحيل مرجعا السبب إلى أن أسعار الأراضي مرتبط باستثمار المواطنين والمجموعات الاستثمارية ومن غير المتوقع أن يخسر هؤلاء المستثمرين حيث إن من أكبر الاستثمارات التي بالمملكة هي العقار فالجميع أصبحت وجهته العقار والاستثمار بها فمجالات الاستثمارات الأخرى غير مأمولة فالاستثمار بالأسهم أصبح غير مقبول بالنسبة للمواطنين لأنهم لم يعيدوا يثقوا بالأسهم، وكذلك الاستثمار في البنوك المصرية حيث يخشى الناس الدخول في قضية الحلال والحرام بخلاف الاستثمار العقاري الذي يعد آمن خاصة مع وجود الأرباح الكبيرة في هذا النوع من الاستثمار بشكل يصعب على المستثمرين التراجع عن ذلك النوع من الاستثمار، متوقعا أن ترتفع أسعار الأراضي خلال السنوات المقبلة بشكل كبير وذلك ما ينطبق على الإسكان حيث إن مواد البناء إذا جزء يشكل منه 50% من الأرض و50% من البناء ومواد البناء في ارتفاع مستمر والتي منها الأسمنت والحديد والتي ارتفعت بشكل كبير وذلك يدل على أن الأراضي والبناء في ارتفاع مستمر، موضحا أنه إذا انخفضت الأسعار ليس هناك حل سوى أن تدعم الدولة ذلك بشراء الأراضي من المستثمرين وتبيعها بأسعار رخيصة.
وكذلك الحال بالنسبة لمواد البناء وهذا التوقع غير دقيق ولا يمكن أن يحدث وبالتالي فأي هبوط في العقار أمرا غير وارد، مشيرا إلى دور الجهات الرسمية في التعاطي مع مشكلة ارتفاع الأراضي والإسكان التي تتمثل في نوع المنح والتي توزعها على المواطنين فحتى الآن توزع الأراضي التي تقع في الأماكن الخالية التي لاتتوفر بها الخدمات حيث تسلم للمواطن على الرغم من أنه لن يستطيع الاستفادة منها بالسكن فيها لأنها في وسط الصحراء لذلك على الجهات الرسمية إذا أرادت أن تتدخل لحل مشكلة ارتفاع الأراضي والسكن أن تنظر في الكم الهائل من المخصصات السكنية المخصصة كمنح للمواطنين أن تطورها الدولة وتدعمها بوضع الخدمات بها وتضع بعض المؤسسات الحكومية لمراقبتها، وهنا سيبدأ يكون عرض وطلب وسيبدأ الناس التي حصلت على منح تعمر منازل، وتسكن في أراضيها وهنا من الممكن أن يكون هناك خلله في السوق ويبدأ العرض والطلب فيضطر من يستثمر بالأراضي برفع أسعارها أن يلجأ إلى خفض الأسعار ليستطيع البيع فأي استثمار يكون فيه العرض أكثر من الطلب يحدث نزول الأسعار فيصل إلى سعر معقول فعلى سبيل المثال أراضي المنح الموجودة في مدينتي الرياض وجدة، لو وفرت فيها الخدمات ستصبح هناك خلله في موضوع العقارات على مستوى المملكة وستجبر المستثمر بسعر رخيص حتى يحدث التوازن وذلك أفضل طريقة منتقدا من ينادي بوضع ضرائب على الأراضي لأن ذلك لن يحل كثيرا من المشكلة.
ويرى حمد بن سعيدان بان العقار سلعة رئيسية وضرورية لكل أوجه النشاط الاقتصادي والاجتماعي وهو سلعة لا تبور ولكنها تمر بمتغيرات فتنشط أو تركد حسب الظروف مشيرا إلى انه في الآونة الأخيرة بدأ المنتج من الأراضي الخام يقل بسبب العوامل كثيرة أهمها "عدم تمويل البنوك لشراء الأراضي الخام والصرف على تنفيذ البنية التحتية حسب شروط الأمانات حيث إن المساهمات العقارية (في السابق) كانت تقوم بتمويل مثل هذه المتطلبات، أما الآن وفي ظل النظام الجديد فقد انصرف كثير من المواطنين عن المشاركة في الصناديق العقارية ما أدى إلى اتجاه مدخرات المواطنين إلى المضاربة في المخططات السابقة اعتمادها كذلك الشروط التي تتطلبها بعض الأمانات للموافقة على المخططات الجديدة التي يتطلب تنفيذها مبالغ كبيرة ووقت كبير يتحملها المطور، وهذا قد أدى إلى الارتفاع الراهن في أسعار الأراضي.
وإضاف بن سعيدان: لذلك على الجهات المعنية التدخل لتخفيض شروط الأمانات على المخططات الجديدة؛ للتخفيف من التكاليف التي يتحملها المستهلك، كذلك العمل على إيجاد مظلة موحدة أو هيئة عليا للعقار، وتسهيل إجراءات إنشاء الصناديق العقارية وإعطاء المطور العقاري بعض الصلاحيات، حيث أن وضع جميع الصلاحيات "حسب نظام الصناديق العقارية الجديد" في يد الشركات المالية وهذا لا يشجع المطورين على إنشاء مثل هذه الصناديق ما يقلل من إنتاج أراضي جديدة تستوعب حركة التطور العمراني الذي تنشده الدولة.
http://www.mubasher.info/portal/TDWL...iteLanguage=ar
01-11-2010, 10:57 AM
متخصصون وخبراء: انخفاض أسعار العقارات شبه مستحيل.. ورفع قرض الصندوق يزيدها ارتفاعاً
العرض العادي
