نظام جديد للإيجارات للحد من الزيادة وضمان لحقوق الملاك والمستأجرين

**جمرة غضا** · 16-08-2008, 03:25 PM

( خبر ) - الرياض

يواجه عدد كبير من المواطنين الذين يسكنون في شقق مستأجرة مأزقا كبيرا بعد رفع بعض ملاك العمائر الإيجارات بنسبة وصلت لأكثر من 50% في بعض الشقق الأمر الذي دفع نسبة كبيرة منهم إلى الانتقال إلى شقق أخرى فيما فضل البعض تحمّل الزيادة الجديدة على أمل إيجاد حل مستقبلي لهذه المشكلة .وتقف العديد من العوامل وراء ارتفاع الإيجارات، وتنقسم إلى قسمين رئيسيين الأول متعلق بالطلب والثاني متعلق بالعرض. وأهم العوامل المتعلقة بالطلب هي ارتفاع معدل النمو السكاني في المملكة، والذي يصل إلى 3% سنوياً. . كما تلعب التركيبة السكانية دوراً كبيراً في رفع الطلب على المساكن فارتفاع نسبة الشباب وصغار السن في التركيبة السكانية يرفع معدلات نمو الطلب على الوحدات السكنية بمعدلات تفوق معدلات النمو السكاني.
و ترفع معدلات النمو الاقتصادي مستويات الطلب على الخدمات والسلع، والتي يتطلب توفيرها استخدام عدد متزايد من الوحدات العقارية والعمالة الأجنبية. كما تزاحم مشاريع البنية التحتية الحكومية القطاع الخاص على مدخلات إنشاء المساكن مما يدفع بأسعار هذه المدخلات إلى أعلى.
وترفع معدلات النمو القوية دخول شريحة كبيرة من السكان وتمكنهم من الحصول على مساكن أفضل أو أكبر أو أحدث مما يؤدي إلى ارتفاع الطلب.ويلعب التغير في الأذواق دوراً مهماً في تغيير مستويات الطلب على المساكن. وقد شهدت تغيرات مهمة خلال العقود الماضية.من اهمها انتقال السكان من أوساط المدن إلى ضواحيها، ورغبة الأجيال الصاعدة الاستقلال في مساكنها، وارتفاع الطلب في السنوات الأخيرة على ملكية الاستراحات والذي أضاف مقداراً قوياً من الطلب على الأراضي.
أما من جانب العرض فقد أدت عوامل متعددة إلى ازدياد الفجوة بين مستويات الطلب على الوحدات المستأجرة والوحدات المعروضة، وأهم تلك العوامل ارتفاع تكاليف إنشاء الوحدات السكانية سواءً فى المواد أو تكاليف عمالة أو خدمات مساندة وارتفاع تكاليف الأراضي. كما ترفع بعض الأنظمة البلدية تكاليف إنشاء الوحدات السكانية كالحدود الدنيا للمساكن، وحصر بناء الشقق بالشوارع الرئيسة والحدود القصوى لارتفاع المباني السكنية. فضلا عن ان تقاعس عدد كبير من الملاك عن صيانة ممتلكاتهم يعجل في تردي نوعية المباني السكنية المؤجرة وجعل البعض منها غير صالح للسكن.
ويفاقم من المشكلة سلوكيات بعض المستأجرين السلبية كعدم الالتزام بدفع الإيجار أو التأخر في دفعه، وتسببهم في أضرار وتلفيات للوحدات السكنية المستأجرة، مما ثبط الاستثمار في العقار خصوصاً في السنوات السابقة للطفرة الحالية.
نتائج ارتفاع الإيجارات
تشير أساليب التحليل الكمي إلى أن مجموعة السكن تشكل نحو 20% من إجمالي تكاليف المستهلك. وبإجراء عملية تقييم بسيطة لتأثير مجموعة السكن المباشر على تكاليف معيشة المستهلك في السنة المنتهية في (سبتمبر) 2007، نجد أنها رفعت تكاليف المعيشة بنسبة 2.2 % حسب بيانات مصلحة الإحصاءات العامة والمعلومات. ويشكل هذا الارتفاع 45 في المائة من إجمالي التضخم المسجل في المملكة لشهر (سبتمبر) 2007م مقارنةً بالشهر نفسه من العام الماضي.
وترتفع مساهمة تكاليف السكن بالنسبة للشرائح السكانية منخفضة الدخل، حيث يشكل السكن لها أهمية نسبية مرتفعة. وتنفق الأسر منخفضة الدخل نسب كبيرة قد تصل إلى 40% من إنفاقها على السكن، مما يعني تضاعف تأثير ارتفاع التكاليف السلبي على هذه الأسر.
وتؤثر تكاليف إيجارات الوحدات التجارية بشكل غير مباشر في تكاليف السلع والخدمات الأخرى، حيث تشكل تكاليفها جزءا مهماً من تكاليف الأعمال مؤديةًً في حالة ارتفاعها إلى زيادة تكاليف السلع والخدمات كافة والتي تقود بالنهاية إلى ارتفاع عام في الأسعار. ولا تتوافر معلومات رسمية عن معدلات ارتفاع إيجارات الوحدات التجارية ولكن هناك شواهد كثيرة على ارتفاعها. ومما سبق، يمكن بسهولة الاستنتاج أن ارتفاع الإيجارات التجارية والسكنية قد تسبب بما لا يقل عن نصف معدلات التضخم خلال العام المنتهي بشهر (سبتمبر) 2007. ويهدد ارتفاع تكاليف الإيجارات بنسب تفوق ارتفاع الأجور وكثرة المستأجرين في انتقال الثروة والدخل من الشرائح السكانية الأقل دخلاً إلى ملاك العقار، وبذلك تتدنى مستويات معيشتهم. وقد يؤدي ذلك إلى بروز معضلات اجتماعية كالاحتكاكات بين الملاك والمستأجرين. وإذا ارتفعت الإيجارات بشدة فقد تولد مشكلات اجتماعية أخرى كارتفاع ظاهرة السكن العشوائي، وتزايد عدد الأسر والأفراد الذين يجدون صعوبة كبيرة في تأمين مأوى لهم أو لعائلاتهم، كما قد ترتفع معدلات الجريمة والعنوسة.
ويرى المعارضون لفرض قيود على معدلات رفع الإيجارات أنها تقف مانعاً لزيادة المعروض من المساكن المخصصة للإيجار. ولكن تجارب المملكة في السابق تدحض هذا الادعاء، فقد سبق للمملكة تطبيق مثل هذا الإجراء في السبعينيات من القرن الماضي عندما كان هناك شح في عدد المساكن المتوافرة للإيجار. ولم تمنع القيود المفروضة على نسب رفع الإيجارات إنشاء مساكن جديدة، بل شهدت مدن المملكة أكبر التوسعات في إنشاء المساكن.
ولتشجيع الاستثمار في العقار يمكن قصر قيود الإيجار على المساكن الموجودة في الوقت الحالي والتي لم تتأثر بارتفاع تكاليف التشييد. ويفرض العديد من المدن العالمية قيوداً على معدلات رفع الإيجارات وذلك بسبب أزمات السكن الموجودة فيها. وتعاني المدن الكبيرة عادةً من معضلات كبيرة بسبب ارتفاع الإيجارات.
وينبغى تنظيم العلاقة بين المستأجر والمالك، و منها إعطاء فترة إنذار كافية قبل رفع الإيجار أو طلب الإخلاء. حيث يقوم بعض ملاك العقار برفع الإيجارات بنسب مرتفعة قبل وقت قصير من انتهاء عقود الإيجار وأحيانا لا يتم الإبلاغ إلا عند انتهاء العقد. ويضطر المستأجرون للقبول على مضض برفع الإيجارات، حيث يتطلب البحث عن سكن بديل في حالات ندرة المساكن فترةً من الزمن. ولهذا ينبغي منح المستأجر وقتاً معقولاً يستطيع فيه البحث عن سكن بديل،
وطالب عدد من المستأجرين بإيجاد نظام يحميهم من جشع أصحاب العمائر لأن رفع الأيجارات بشكل مفاجئ وبدون أي أسباب يؤثر ماديا عليهم فى ظل المزيد من الأعباء المالية مشيرين إلى أن رفع الإيجارات ليس له ما يبرره لأن العمائر قائمة من سنوات ولكن أصحابها استغلوا موجة رفع الأسعار ففضلوا الانضمام إلى القافلة. وشدد مستأجرون على أهمية تحرك الدولة وتحديد الإيجارات والزيادات السنوية لأن ترك الأمر للعرض والطلب فيه ضرر كبير للمستأجرين الذين يشكلون شريحة كبيرة من المجتمع تصل إلى 60%.
30% زيادة بالإيجار
يشير محسن أبو سكر إلى أنه يسكن في شقة بحي العزيزية إيجارها السنوي 25 ألف ريال فوجئ قبل أيام بإشعار من المالك برفع الإيجار ليصل إلى 35 ألف ريال هكذا فجأة وبدون مقدمات مشيراً إلى أن هذه الزيادة المفاجئة والمبالغ فيها تؤثر كثيراً على المستأجرين الذين هم من ذوى الدخل المحدود .
وشدد على اهمية تحرك الجهات المعنية وإيجاد تنظيم يحدد الأسعار وفقاً للحي والمساحة لكل شقة وعدد الغرف مع تحديد الزيادات السنوية لأن ترك الأمر على هذه الطريقة سيؤدي لالحاق أضرار بالغة بحوالى 60% من السكان الذين يسكنون في شقق مستأجرة.
وأوضح جميل ردنه ان إيجارات الشقق بالعاصمة المقدسة ارتفعت بشكل كبير بسبب حرص أصحاب العمائر على تحقيق أكبر قدر من العوائد على حساب ذوى الدخل المحدود والذين حملوا أعباء مالية عالية لأن إيجار شقة مكونة من (4) غرف ودورتي مياه ارتفع من 15 ألف ريال إلى 25 ألف ريال خلاف رسوم المياه والكهرباء متطلعا لتحرك جيد من الجهات المعنية لتنظيم الأمر وتحديد الأسعار وفق قاعدة لاضرر ولا ضرار وعدم تركها للعرض والطلب
وأبان حامد اللحياني أن إيجارات الشقق ارتفعت بنسبة كبيرة وصلت لأكثر من 70% في بعض الشقق بعد أن استغل بعض أصحاب العمائر موجة الارتفاعات وعمدوا إلى رفع الأسعار بشكل أضرّ بالمستأجرين مشيراً إلى أن إيجارات بعض الشقق وصلت إلى 30 ألف ريال بعد إن كانت في حدود 6 آلاف ريال.
.. وعن الزيادات يقول اللحياني الزيادة في الإيجارات تختلف من حي لآخر ففي بعض الأحياء وصلت إلى 100% وفي أحياء أخرى وصلت إلى 45% خاصة وأن بعض أصحاب العمائر اكتفوا بتأجيرها لموسم الحج فقط وتركها خالية طوال العام وأشار مستور المطرفي إلى أن المشروعات التطويرية في المنطقة المركزية وما صاحبها من إزالات جعلت بعثات الحج تتجه لاستئجار عمائر في احياء المعابدة والزاهر والنزهة والعزيزية وجبل النور والعدل والششة والروضة مما دفع أصحاب العمائر في هذه الاحياء لإخلائها لتأجيرها في موسم الحج فاتجه المستأجرون للبحث عن شقق يتم استئجارها في الشرائع والنورية والخالدية والرصيفة والشوقية مما أدى لرفع الإيجارات في هذه الاحياء مشدداً على اهمية تنظيم الإيجارات وتحديد الأسعار .
دور مجلس الشورى
من جانبه عبر الدكتور حسن مختار عضو مجلس الشورى السابق عن أمله في أن يتبنى مجلس الشورى بالتنسيق مع هيئة الأسكان دراسة هذا الأمر ووضع تنظيم يحفظ حقوق الطرفين وينهي معاناة شريحة كبيرة من المجتمع يسكنون في شقق مستأجرة.

http://khbr.net/news-action-show-id-2135.htm

يوم تدخل مجلس الشورى بالامرسيتاخر القرار
عندكم الامارات ودول الخليج انظمتها ممتازة
اسلوك طريقتهم ,, وانتهينا

تقسيم الوحدات السكنية على حسب العمر و سقف الارتفاع يحدد على ذلك .