مطالبات ببنوك عقارية وبالزكاة على الأراضي الاستثمارية

كيف ينظر المختصون إلى نظام الرهن العقاري المنتظر صدوره في نهاية هذا العام، وهل يحفز شركات القطاع المصارفي والمؤسسات المالية والقطاع الخاص على تقديم القروض للمواطنين لبناء الوحدات السكنية؟ وهل سيسهم في حل أزمة السكن ويحد من ارتفاع الإيجارات؟ وهل يتوقعون أن ينتج عنه أي نوع من التضخم وكيف يمكن مواجهته؟
هذه الأسئلة وغيرها طرحناها على المسؤولين عن الشأن العقاري والمختصين والعقاريين الذين أجمعوا على أن نظام الرهن سيؤدي إلى توازن العرض والطلب في المساكن، وسيسهم في حل أزمة السكن ويحد من ارتفاع الإيجارات، مؤكدين أنه سيحفز بدون شك القطاع الخاص على تمويل المشاريع السكنية. وطالب عدد منهم بضرورة إنشاء بنوك عقارية لتمويل مساكن للمواطنين.
استقرار الأسعار
بداية رأى عضو اللجنة العقارية في غرفة جدة، عبد الله بن فيصل آل صقر أن تطبيق نظام الرهن العقاري سيوسع الطلب على العقار السكني، وقال إن تزامن إطلاق النظام مع المشاريع السكنية العملاقة سيؤدي إلى استقرار الأسعار والتوازن بين العرض والطلب. وأضاف أن هذا النظام يعتبر المشجع الرئيسي للتطوير العقاري، خصوصا ما يتعلق بالمشاريع السكنية، واعتبره الحافز الرئيسي لشركات التطوير العقاري لتقديم القروض، وذلك لدوره في تسهيل عملية التملك السكني، مشيرا إلى أن ظهور المشاريع السكنية العملاقة سيؤدي إلى تحريك عدة قطاعات من أهمها قطاع المقاولات بمختلف تخصصاته، مما يؤدي إلى تحريك السيولة والتدفق النقدي.
وعن أهمية مساهمة الشركات العقارية الكبرى في توفير الآليات المناسبة لمساعدة طالبي السكن، دعا إلى الاستفادة من التجارب السابقة في هذا المجال لنبدأ من حيث ما وصل إليه الآخرون، ولا بد من الاهتمام بعقود البيع وإطلاق المشاريع السكنية من خلال ضمانات تحفظ حقوق المشترين، وتنظم التعامل بين المطور والمشتري والجهة الممولة لحماية كل منهم والتزامه بمسؤولياته تجاه هذا التعاقد، مبينا أن غياب آليات التمويل الإسكاني يعد أهم عقبة أمام ظهور شركات عقارية عملاقة في المملكة، لافتا إلى أنه مع صدور نظام الرهن العقاري لن يكون هناك مضاربون، وسيصبح الطلب حقيقيا وليس وهميا.
تضخم أسعار الأراضي
من جانبه قال صالح محمد مفرح المدير التنفيذي لإحدى الشركات العقارية: إن الإحصائيات والتقارير الرسمية تشير إلى أن هناك فجوة كبيرة بين العرض والطلب وأن المحاولات المبذولة غير كافية لسد هذا العجز، إلا أن صدور نظام الرهن العقاري سيسهل على المواطنين الحصول على العقار.
ولكنه توقع حدوث تضخم في أسعار الأراضي بسبب زيادة الطلب المتوقعة بعد صدور هذا النظام، ولتفادي ذلك لابد من جباية الزكاة على الأراضي الاستثمارية المعدة للتجارة داخل النطاق العمراني، مشيرا إلى أن جباية الزكاة ستدفع أصحاب الأراضي الاستثمارية الخام داخل المدن إلى الاستغناء عن المضاربة والمتاجرة فيها، والتعاون مع المطورين للاستثمار في هذه المواقع.
وأضاف أنه لتأمين نجاح هذا النظام، يجب فرض رسم إفراغ في كتابات العدل يعادل ربع أو ثمن العشر من قيمة العقارات المباعة، يوجه لتطوير كتابات العدل، في ظل ظهور منتجات عقارية جديدة أصبحت بكل تأكيد تحتاج إلى تطوير كبير من ناحية المعلوماتية وتسهيل التسجيل والإصدار إلكترونيا وتوثيق الصكوك رقميا وتبسيطا.
وطالب بإنشاء بنوك عقارية خاصة تستطيع تمويل مساكن ذات فترات زمنية طويلة، مع ابتكار أساليب لتمويل إنشاء المشروعات العقارية وعدم دمج عمليات التمويل من خلال البنوك الحالية والتي قد تواجه صعوبات كثيرة في التعامل مع هذا النظام، وكذلك شركات التمويل العقارية.
ورأى ضرورة تبسيط الإجراءات وتقديم التسهيلات الكافية أمام المستثمرين الراغبين في طرح المخططات وتسهيل الصعاب أمام المستثمر العقاري الوطني أو الأجنبي للدخول في سوق العقار السعودية التي أثبتت قوتها بعد الأزمة المالية العالمية التي ضربت جميع الأسواق.
وتوقع أن يرفع نظام الرهن عدد تحالفات الشركات الوطنية والأجنبية بهدف الاستثمار في السوق السعودية، خصوصا في مجال البناء والتطوير والتمويل، إضافة إلى إضفاء المصداقية والوضوح والعدالة في تقييم العقارات، على منح التعاملات العقارية، مع إيقاف تجميد بيع المخططات السكنية رغبة في رفع أسعارها، وتسهيل حصول المواطن على وحدة سكنية في المشاريع الجديدة الخاصة بتطوير المناطق العشوائية (مثل مشروع الرويس وخزام والمشاريع المعلنة الأخرى في جدة ومكة) والمخططات الجديدة داخل النطاق العمراني في جميع أنحاء المملكة.
طفرة عقارية
وقال داود المقرن (خبير عقاري): من البديهي عند صدور نظام الرهن العقاري أن تحدث طفرة عقارية كبيرة بسبب إقبال الممولين على الاستثمار العقاري السكني، لانخفاض درجة المخاطرة بسبب الرهن، وحاجة المستثمرين العقاريين والمطورين لسيولة نقدية لاستثمار ما لديهم من أصول، مرجحا أن تنال القطاعات الأخرى نصيبها من هذه الطفرة كقطاع المقاولات والبناء والتشييد والإسمنت ومصانع الحديد.
وردا على سؤال عن الوسائل التي تحد من ضرر الطفرة على المدى المتوسط والبعيد، قال إنها تكمن في إلزام المصانع ذات العلاقة بالتشييد والبناء، بتثبيت الأسعار على ما كانت عليه قبل إقرار النظام، مبينا أهمية تحديد أسعار الوحدات العقارية عبر مثمنين عقاريين معتمدين، والسماح بارتفاعها تدريجيا بواقع خمسة في المائة إلى عشرة في المائة سنويا، وقال قد يكون هناك تدرج في تطبيق النظام حسب النوع كأن يكون قطاع العقار السكني أولا يليه الترفيهي ثم الصناعي ثم التجاري وهكذا، المهم أن يكون السكني أولا لحاجة المواطن الماسة له، حيث إنه يتوقع أن ترهن في السنة الأولى العقارات السكنية ذات المساحة الأقل من 500 م2، والسنة الثانية تزيد المساحة وهكذا.
وأضاف أن النظام الجديد يمكن أن يؤدي إلى تمكين قطاع الأعمال من المساهمة في تسهيل تملك المواطنين لمنازل خاصة، في ظل إحجام البنوك المحلية والأجنبية عن الإقراض العقاري.
وحول أهمية مساهمة الشركات العقارية الكبرى في توفير الآليات المناسبة لمساعدة طالبي السكن، قال: السكن يعد تحديا كبيرا لجهات متعددة، أجهزة الدولة من جهة ،والقطاع الخاص من جهة أخرى، والمواطن طالب السكن من جهة ثالثة، وأشير هنا إلى أهمية الإبقاء على الاشتراطات المهمة، وأن تساهم الشركات العقارية في توفير السكن دون أن يكون همها الربح فقط، وعلى طالب السكن أن يراجع ميزانيته ويضبط إيراداته ومصروفاته وفق جدول زمني ليحقق هدفه.
وعن أهمية الشركات العقارية الكبرى في توفير السكن المناسب للمواطن، قال: إن الشركات العقارية في بلادنا إما شركات عائلية وهذه لا توجد لديها خطة واضحة ومدروسة، وإما شركات مساهمة يفتقر معظمها إلى قيادة عقارية خبيرة في هذا المجال، وطالب أصحاب الشركات العقارية باختيار الكفاءات العقارية المناسبة لإدارة الاستثمار في هذا المجال.