بسم الله الرحمن الرحيم
هناك مقولات دارجه احب ان اوضح وجهة نظري فيها قبل ان ابدأ بعرض التقرير
مقولة ان العقار من افضل الاستثمارات الامنه لا غبار عليها (( ولكن من الخطا التصديق بها في وقت تضخم الاسعار ))
مقولة العقار يمرض ولا يموت صحيحه وقت الاستقرار اما في حالة فوران الاسعار والتضخم الكبير فالعقار اقرب لان يصاب بغيبوبة طويله
وحتى نبني توقعاتنا بشكل سليم ناخذ مثال حي لتوقعات الطلب لمدينة الرياض وضواحيها ( الدرعية - عرقة - الحاير ) مبني على ما اصدرته الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض يتضح من خلال هذا المقطع من التقرير
نلاحظ معدل الطلب كل خمس سنوات حسب الشرائح التاليه
1425 - 1430 = 104375 وحدة
للسنة الواحدة معدل الطلب = 104375 ÷ 5 = 20875 وحدة سنويا
1430 - 1435 = 113126 وحدة
للسنة الواحدة معدل الطلب = 113126 ÷ 5 = 22625 وحدة سنويا
وهكذا لباقي الشرائح ،،، بنسبة نمو تقريبي 4% ،،،
اتمنى ممن يهمه الاستثمار العقاري ان يتمعن في الارقام الفعليه للاحصاءآت الرسمية ويحللها ولا ينجرف وراء تقارير مبالغ فيها او تعطي ارقام عامة دون تفاصيل ( كمن يطرح رقم احتياج للمملكة بصفة عامة حتى عام 1445 هـ بـ 2 - 3 مليون وحدة سكنيه )
لان اي قاري بسيط دون وعي منه لتفاصيل الارقام المجملة سيبهره ذلك وسيبنى عليه خططه الاستثماريه
وليعلم الجميع ان هوامير العقار يحاولون قدر المستطاع استغلال الارقام وقد تكون حقيقية (( حق يراد به باطل )) لاقتناص فرص تسويق منتجاتهم العقارية وضخها في السوق لطالبي السكن قبل الجميع وبالتالي اسبقيتهم في تغطية الطلب باسعار مبالغ فيها والمستثمر البسيط في الغالب هو من يتعلق باحلام وهميه قبل ان تتكشف له الحقائق
نعود لتحليل الارقام السابقة كمصدر رسمي نبني عليه التحليل
المعدل السنوي للطلب على الوحدات السكنية حسب تقرير الهيئة حتى 1435هـ
= 20875 وحدة سنويا حتى نهاية 1430
= 22625 وحدة سنويا حتى نهاية 1435
بشكل مبسط سنوزع العدد الكلي للطلب السنوي على مناطق مدينة الرياض بشكل متساوي كارقام تقريبيه
وهي (( وسط - شمال - جنوب - شرق - غرب ))
اذا كل جهة نصيبها = 20875 ÷ 5 = 4175 وحدة لكل جهة من جهات الرياض
الان بتحليل بسيط استطعنا قراءة الارقام بشكلها المجمل ( كنا نسمعها ممن له مصلحة كرقم جامد ومخيف ) وحللناها لنتمكن من بناء استنتاجاتنا بشكل علمي واكثر وعيا لما يدور حولنا
4175 وحدة رقم ضئيل بالنسبة للمشروعات القائمة فشركة واحدة كدار الاركان لديها عدة مشاريع احدها غرب الرياض يحوي ما يقارب 2000 وحده سكنيه والمشروع شارف على الاكتمال
فما بالك لو اضيفت المشاريع الاخرى سواء للافراد او الجهات العقارية الاخرى وتاثير ما تم اقراره لنظام البناء بادوار متعددة (( الارض بمساحة 750 متر قد يتجاوز شققها اكثر من 30 شقة ))
ولتاأكيد ان رقم 20 - 25 الف وحدة يعتبر ضئيل ننظر الى هذا المقطع من تقرير الهيئة يبين عدد الوحدات التي اضيفت للسوق العقاري بين عامي 1417 - 1425
لاحظ الزيادة في الوحدات السكنية = 250 الف وحدة خلال 8 اعوام
وهو ما يعادل = 31250 وحدة سكنية سنويا
والكل يعلم ماذا حدث بسبب تلك الزيادة من ركود مميت للسوق العقاري حتى تم امتصاص الطلب خلال فترة الركود بسبب الاتجاه لسوق الاسهم
من ذلك نستخلص ان العدد المتوقع للطلب في حدود 25 الف وحدة سكنيه سنويا يعتبر ضئيل بالمقارنة بما يقام حاليا ومتوقع اكتماله او البدء به وقد نرى تكرار لما حدث في الفتره بين 1420 - 1425 من فترة ركود بسبب نمو المعروض بما يفوق الطلب
13-09-2008, 01:28 AM
موضوع أعجبني... الكفة الاخرى لسوق الاسهم ،، قراءة تحليلية للواقع العقاري ،،
العرض الشجري