رويترز: هل يعالج نظام الرهن العقاري مشكلة تملك السعوديين للمساكن؟






سهيل كرم من رويترز

مثل آلاف غيره من الشبان السعوديين يجد نايف الناصر نفسه ممزقا بين مشاعر الحب وسوق العقارات التي أصابها الجمود. ارتبط الناصر "34 عاما" بخطيبته قبل سبع سنوات. وتدر عليه وظيفة بائع سيارات دخلا يبلغ 5000 ريال "1333 دولارا" شهريا. وعندما يحقق مبيعات طيبة يزيد دخله بما يصل الى 4000 ريال شهريا فوق الراتب الاساسي. يقول الناصر انه في مثل هذا الوضع كان من المفترض أن يكون متزوجا بالفعل وينعم بحياته.
بيد أن هناك مشكلة. فالناصر لا يملك منزلا والى أن يحدث هذا يصر والد خطيبته على عدم اتمام الزيجة. يقول الناصر "المطلوب بيت وليس شقة فهو لا يريد لابنته أو شقيقاتها وأمها عند زيارتها أن يشاركهن أغراب في المبنى .. وهو يعني بذلك الجيران." ولفترة قصيرة فكر الناصر وخطيته في الاقامة مع أسرته. لكن الناصر قال "أول سؤال يطرحه عليك صهر المستقبل هو هل لديك بيت.. الامر لم يعد كما كان عليه من قبل عندما كان المطلوب أن تكون لديك وظيفة وقبل ذلك كان يكفي أن تكون مسلما صالحا."
وشراء بيتك الاول يمكن ان يكون تجربة حافلة بالمعاناة في أي بلد في العالم. لكن قلة من الدول تنطوي على نفس المزيج من المشاكل المالية والثقافية مثل السعودية. والعقبة الكأداء هي سوق للرهن العقاري لا مثيل لها يبدو أنها تأسست لتعود بالنفع على ملاك العقارات الحاليين والمقترضين ميسوري الحال بينما توصد أبوابها في وجه الطبقة الوسطى ومحدودي الدخل.

وتكمن معظم جذور مشكلة الاسكان في التركيبة السكانية التي تشهد تحولا سريعا في البلاد. فمع الارتفاع الهائل في عدد العمالة الوافدة زاد عدد سكان المملكة نحو 20 في المئة ليصل الى 14ر27 مليون نسمة بين عامي 2004 و 2010 وفقا لاحصاء حديث. والمسألة ببساطة هي أن عدد المساكن لا يكفي الطلب. واجمالا تعاني البلاد عجزا يصل الى مليون وحدة سكنية وهو عدد يرتفع بنحو 150 الف وحدة سنويا وفقا لما يقول الاقتصادي المستقل سعود جليدان.

وتقدر شركة التمويل العقاري "ريفكو" السعودية الخاصة وشركة كلايتون هولدنجز الاستشارية الامريكية أن 30 في المئة فحسب من السعوديين يمتلكون الان مساكن. ويقل هذا أكثر من النصف عما كان عليه قبل 20 عاما وفقا لبعض التقديرات.
ولكن في تقرير صدر في أواخر يوليو تموز قال البنك الاهلي التجاري ان النمو السكاني السريع والعدد الضخم للشبان السعوديين الذين تقل أعمار ثلثيهم عن 30 عاما "يمثلان ضغطا هائلا على البنية التحتية للبلاد بينما يتسببان في اختلالات اجتماعية واقتصادية."
ويقول جون سفاكياناكيس كبير الاقتصاديين في البنك السعودي الفرنسي ان التحدي الذي تفرضه أزمة الاسكان "لا ريب فيه". لو كانت السعودية قد طورت بشكل أفضل أسواقا للرهن العقاري وأسواقا عقارية ثانوية لما نشأت أزمة الاسكان أصلا. فالبنوك تقدم قروضا للسعوديين الموسرين. بل أنه خلافا للاعتقاد الشائع فان البنوك التجارية تتقاضى فوائد عن القروض في حين تتقاضى البنوك الاسلامية رسما محددا عن القرض أو هامش ربح متفق عليه. ولا يزال يتعين على السعودية سن تشريع لتنظيم الرهن العقاري وخاصة ما يتعين عمله في حالة تخلف المقترض عن السداد.

وفي ظل هذا الوضع تحجم البنوك عن الاقراض على نطاق واسع ويضطر المواطن السعودي للاعتماد على صندوق التنمية العقارية الحكومي الذي يتيح الحصول على قروض حسنة تلتزم بأحكام الشريعة الاسلامية. لكن صندوق التنمية العقارية ليس بوسعه تقديم الكثير. ففي عام 2008 لم تتجاوز نسبة السعوديين الذين شيدوا مساكن جديدة من خلال قروض الصندوق ثمانية بالمئة وفقا لتصريح متحدث باسمه. ويقول المنتقدون ان الحكومة لا تدعم الصندوق بالاموال الكافية في حين قال المتحدث ان "معدلا كبيرا لحالات التخلف عن السداد" يضر بمساعي تقديم مزيد من القروض.

وحتى اذا كان صندوق التنمية يقدم مزيدا من القروض فان اشخاصا مثل الناصر قد تفوتهم الفرصة فالسوق الثانوية للعقارات السكنية في السعودية محدودة وأي شخص يدخل السوق سعيا وراء مسكن غالبا ما يبني مسكنه ولا يشتريه جاهزا من غيره. بيد أن صندوق التنمية لا يقدم قرضا للبناء الى أن يكون لدى طالب القرض أرضا للبناء عليها كما أنه لا يقدم قرضا لشراء أرض.

ومع الشح الشديد في كل من التمويل والارض والنمو السريع في الطلب فلا عجب أن قطاع الاسكان يعاني مثل هذه الازمة الحادة. ووفقا لدويتشه بنك فان الرهن العقاري يمثل واحدا بالمئة فقط من الناتج المحلي الاجمالي في المملكة. ويقارن هذا مع "أكثر بكثير من 50 بالمئة في أكثر الدول تقدما ونحو ستة بالمئة في الكويت وسبعة بالمئة في الامارات العربية المتحدة ."

وفقا لتقرير البنك الاهلي التجاري فان أكثر قليلا من الربع فقط من اجمالي 165 مليار ريال "44 مليار دولار" جرى انفاقها على التشييد في السعودية في عام 2009 ذهبت لبناء وحدات سكنية.

وقال التقرير "الانفاق على بناء مساكن شهد تراجعا مطردا خلال السنوات الخمس الماضية."

واستعدت البنوك المحلية والاجنبية لطفرة مأمولة في سوق للرهن العقاري يقدر حجم معاملاتها السنوية بنحو 20 مليار دولار. فأطلق دويتشه بنك مشروعا للرهن العقاري يتفق مع الشريعة الاسلامية بمشاركة مستثمرين في المملكة. وتملك صندوق الاستثمارات العامة حصة بنسبة 20 في المئة في شركة ريفكو الخاصة للرهن العقاري التي أسستها قبل أكثر من عشر سنوات مجموعة من الوكلاء العقاريين السعوديين ترقبا لصدور قانون الرهن العقاري وتعتزم الان البدء في تقديم قروض اسكان هذا العام وقيد أسهمها في البورصة عام 2012. وقالت مجموعة سامبا المالية في تقرير لها مؤخرا انه رغم حالة الترقب فلا توجد بوادر واضحة على أن القانون سيحظى بالاقرار النهائي هذا العام. وأضافت أن من اطلعوا على القانون يقولون انه تعوزه تفاصيل من بينها اليات التنفيذ.

وقالت مصادر متخصصة لرويترز ان التأخير مبني في جانب منه على عدم تقبل السلطات لفكرة امكانية طرد المتخلفين عن السداد من عقاراتهم وهي الفكرة الشائعة على مستوى العالم وان كانت تخطى بقبول أقل في الشريعة الاسلامية.

لكن من حق أصحاب العقارات في السعودية الان طرد المستأجرين اذا لم يسددوا الايجار. فلماذا يختلف الطرد عندما يتعلق الامر بالحاصلين على الرهن العقاري.

وقدر عبد العزيز الدخيل أن أربعة من كل خمسة سعوديين يحصلون على ما بين 2500 و8500 ريال شهريا. وقال الدخيل "من يتقاضون أقل من عشرة الاف ريال شهريا وهم بالملايين لا يمكنهم شراء منزل." خاصة عندما يكون سعر قطعة تبلغ مساحتها ربع فدان في حي عادي بالرياض 5ر1 مليون ريال "400 ألف دولار".

ودار الاركان هي أكثر شركات التطوير العقاري تطورا في المملكة وقد أسست مؤخرا شركة للتمويل العقاري للاستفادة من الطلب المتنامي من الطبقة المتوسطة في السعودية.ومع ذلك فان الشركة مازالت تحقق 90 في المئة من ايراداتها و96 في المئة من أرباحها الاجمالية من بيع الاراضي. وقال سعود القصير انه يجب على الحكومة أن تدعم الاسكان للعمال من أصحاب الدخل المنخفض. وحتى اذا انخفضت الاسعار فان شركات التطوير العقاري التي تملك الخبرة لبناء كل الوحدات السكنية الجديدة المطلوبة قليلة العدد.

http://www.aleqt.com/2010/08/28/article_435259.html