أسعار العقارات تعيد الجدل مجددًا حول حديث “الانهيار والاستقرار”

فريق يرى هبوطها مؤشرًا للركود وآخر يثق في السوق

هيثم جبلي - جدة
السبت 31/03/2012





أشعل هبوط أسعار العقارات في بعض المناطق مخاوف المتعاملين في السوق العقارية من احتمالات انهيار السوق، في ظل اتجاه بعض المستثمرين حاليًا إلى سوق الأسهم، فيما وقف المتعاملون بين مؤكد ومشكك في احتمالات انهيار أسعار السوق الفترة القادمة.

ويربط فريق الانهيار المتوقع ببوادر تراجع الأسعار التي بدأت فعليا في المناطق التي خارج النطاق العمراني لكن الفريق الآخر يرى احتمالات ركود السوق بشكل مؤقت لكن بدرجة لا تؤدي للانهيار باعتبار العقار يأتي على رأس الاستثمارات الآمنة.

وقال أحمد منصور مدير شركة للتطوير العقاري: «لن يستطيع المستثمر التعامل مع أي سوق، سواء عقارا أو أسهما، إلا من خلال حصوله على المعلومات الواضحة التي ليس بها لبس أو تضليل، ومن هنا يتم اتخاذ القرار الاستثماري بناء على تلك المعلومات، سواء بالبيع أو الشراء أو الانتظار، والمشكلة هنا هي أنه أصبح من الصعب جدًا الحصول على المعلومات الواضحة والصحيحة في ظل تحرك السوق بطريقة عشوائية وبدون وجود قاعدة ثابتة تحكمه، أو وجود مصدر موثوق رسمي للمعلومات».

ويشير إلى أن مؤشر سوق العقار في المملكة تتحكم فيه المضاربات بين أصحاب السيولة الضخمة، إذ يبحث معظم هؤلاء عن أضمن وأسهل طريقة لحفظ قيمة ثرواتهم المالية.

ومن ناحيته قال شيخ طائفة العقاريين بجدة خالد الغامدي: «نعم هناك نزول في أسعار العقار ولكن ليس في الأصول التي داخل النطاق العمراني، إنما في المناطق التي خارج النطاق التي تخلو غالبًا من الخدمات، غير أن هناك ركودا ملحوظا في عمليات البيع والشراء».

وأوضح أن النزول في الأسعار كان واضحًا في المناطق البعيدة: «وأتوقع أن يصل إلى 20%، بالرغم من قلة وندرة عمليات البيع والشراء.. تم خلال هذا الشهر في مكتبنا ثلاث أو أربع صفقات بيع وشراء، بينما في الشهور الماضية كانت تتجاوز التسع والعشر صفقات».

ويشير ظافر القحطاني مدير لمجموعة مكاتب للعقار إلى أن عمليات البيع والشراء في العقار تقوم على نقطتين رئيسيتين هما «العرض والطلب» مشيرا إلى أن الجهات الحكومية تدخلت لضبط العرض والطلب بصناديقها وبنوكها ووزاراتها: «والدولة الآن في طور وضع سياسة طويلة الأمد للعقار، وهي تقف في صف المواطنين أصحاب الدخول المحدودة لتوفير السكن لهم، بينما تعطي المستثمرين وتجار العقار المجال للخوض في سوق العقار بحرية».

ويوضح العقاري تركي التميمي خصائص السوق العقارية في في السوق حيث تناقص العرض بينما الطلب على العقار يتزايد ومع ذلك الأسعار تصاعدية في أغلب الفترات السابقة، وهو ما جعل الأصول العقارية مصدر آمان لحفظ الأموال عالميًا وليس لدينا فقط، فمن يمتلك الملايين (شركات أو أفراد) ولا يملك معها فكرة تطوير وتنمية لهذه الأموال، تجده يقوم بحفظها على شكل أصول ثابتة يستخدمها حين الحاجة، أي أنه حين يحتاج للسيولة يبيع جزءا من أصوله بسعر السوق، وحين تتوفر لديه سيولة ضخمة تجده يعود لشراء أصول ثابتة، بغض النظر عن الأسعار.

وأضاف: «ولكي تحافظ الدولة على الأمان الاقتصادي تضخ الأموال داخليًا، وترفع من مدخولات مواطنيها، لكي يستطيعوا مجاراة التضخم في كل المجالات، وبالتأكيد العقار أحد هذه المجالات، وهذا ما يجعل التاجر في البلد يشعر بالأمان على أصوله، فهو لا يريد على أقل تقدير أكثر من رأس ماله الموجود في الأصول الثابتة».

ويتوقع مسعود الغامدي صاحب مكتب للعقار حدوث انتعاش في قطاع المنازل العائلية، خصوصًا بعد التوجه إلى خلق شراكة بين القطاعين العام والخاص: «وهذا ما جعل سوق الأراضي البيضاء يتراجع في أسعاره، خصوصًا تلك الأراضي البعيدة عن مجال الخدمات التحتية، ولكن على كل حال فإن العقار مهما تراجع في أسعاره إلا أنه لن ينهار إلا في حالة واحدة، إذا اضطر صاحب العقار أن يبيع بسعر أقل من السعر الذي اشترى به، وهذا أشبه بالمستحيل، فالعقار يمرض ولكنه لا يموت».


http://www.al-madina.com/node/367787

مختصون: الانخفاض الحاد سيطول المناطق الطرفية للمدن

على خطى الرياض وجدة .. توقعات بتراجع أسعار عقارات «الشرقية»




جانب من المنطقة الشرقية التي يتوقع أن تشهد أسعار العقار فيها انخفاضا خلال الفترة المقبلة مدفوعة بموجة الانخفاضات التي شهدتها الرياض وجدة. تصوير: عمران حيدر - «الاقتصادية»

فاطمة الحسن من الدمام


توقع مختصون أن تشهد أسعار العقارات السكنية في المنطقة الشرقية، انخفاضا تزامنا مع الانخفاض الذي حدث في أسعار العقار التجاري والسكني في الرياض وجدة، بعد انتعاش حركة سوق الأسهم.

وبحسب الدكتور إبراهيم الغفيلي رئيس مركز الريادة للاستشارات الاقتصادية، فإن الأراضي خارج النطاق السكاني في الرياض انخفضت ما بين 30 و40 في المائة، نتيجة متغيرات حدثت في سوق العقار، تتمثل في كثرة المعروض من عمائر وأبراج سكنية، إضافة إلى طرح عدد من المزادات، ما أدى إلى انخفاض الطلب على الإيجار في الرياض وكذلك جدة، متوقعا احتمالية وصول موجة الانخفاض من الرياض وجدة إلى المنطقة الشرقية لتشمل العقار بأنواعه السكني، والتجاري، والمكتبي.

وأبان الغفيلي أن الأراضي التجارية التي كان أصحابها متمسكين بها لإنشاء المشاريع الواقعة على الشوارع الرئيسية أصبح الآن الطلب عليها متوقفا، ومن خلف هذه الأراضي التجارية الأراضي السكنية التي هي الأخرى تأثرت بطريق غير مباشر ونزلت أسعارها، ولذا نجد أن الأراضي المحيطة بالأراضي السكنية في ظل النطاق العمراني انخفضت أسعارها من 30 إلى 40 في المائة من قيمتها منذ الأشهر الثلاثة الماضية.

وفيما يتعلق بتداعيات ارتفاع سوق الأسهم على سوق العقار لفت الغفيلي إلى أن العلاقة عكسية بين العقار والأسهم وهو أمر طيب للمواطن إلا أن المستثمر الذي يملك العقار سيعيد دورة سيولة استثماراته في سوق الأسهم، إضافة للمستثمر الأجنبي الذي دخل من خلال المواطن أو من خلال الصناديق الموجودة، ذلك لمحدودية قنوات الاستثمار في السعودية ولعدم وجود الصكوك وسندات الخزانة التي تعد الأخيرة لا مخاطر فيها لضمانتها من الدولة، إضافة لمحدودية الاكتتابات الجديدة في السوق.

ودعا الغفيلي إلى تنويع المحفظة الاستثمارية للمواطن بالأسهم التي اتجاهها خدمة المواطنين وأن ينتظر سنة إضافية على انتظاره السنوات الماضية لمن أراد شراء الأراضي السكنية ولا سيما أنه من المترقب نزول مساكن الدولة الـ 500 ألف وحدة سكنية.

من جانبه، يرى عبد الله عبد الوهاب العفالق مدير "العفالق العقارية" عضو اللجنة العقارية في غرفة الشرقية أن ما يحدث الآن من نزول في العقار هو تصحيح كأي عجلة اقتصادية تصل لمرحلة النزول القليل ثم تعود وترتفع، مستبعدا أن تشهد الشرقية نسب الانخفاض الحاصل في كل من الرياض وجدة وذلك لشح الأراضي في المنطقة الشرقية وأن 60 في المائة من الأراضي هي محجوزة من قبل شركة أرامكو السعودية، إضافة لكثرة الطلب في الشرقية على الوحدات السكنية سواء الدبلوكسات، أو الفلل، أو الشقق.

وعن أسباب تراجع العقار في منطقة الأحساء دون مدينتي الدمام والخبر قال العفالق: إن طبيعة الدمام والخبر تختلف عن الأحساء التي أهلها هم الذين يرفعون أسعارها ويخفضونها، كما أن الأحساء ليس فيها توافد من غير سكانها كالدمام والخبر اللتين يتزايد عدد المستقرين فيهما من العاملين فيهما، مشيرا إلى أن التصحيح الذي يحدث للعقار في السعودية نصيب المنطقة الشرقية فيه أخف من غيرها من المناطق.

وأردف قائلا: ليس من المنطق الارتفاع الدائم في أسعار العقار ولا بد من تصحيح حتى يعود ويرتفع من جديد، ثم إن المناطق في الشرقية تختلف عن بعضها، فالتي انخفضت أسعارها هي ما كانت خارج النطاق العمراني والتي لم تتأثر كثيرا بالنزول هي المناطق داخل النطاق السكني، كاشفا عن توقعه باستمرارية تصحيح الأسعار في سوق العقار لغاية نهاية العام الحالي من حيث تثبيت أسعار مناطق ونزول أسعار مناطق أخرى وصعود أسعار المناطق ذات التطوير والخدمات السكنية.

وتابع العفالق بأن التصحيح لوحظ بشكل بسيط منذ الأشهر الأربعة الماضية وأن هذا التأثير في سوق العقار جاء نتيجة صعود مؤشر سوق الأسهم للترابط الكبير فيما بينهما، وهو يعيد بنا الذاكرة لما جرى عام 2006 - 2007 م بالتحديد بعد تجاوز المؤشر في سوق الأسهم إلى ما يناهز 15 ألف نقطة ما أدى إلى نزول أسعار الأراضي في منطقة الخبر بنحو أكثر من 50 في المائة من قيمة الأرض وبيع العديد من الأراضي للاستفادة من قيمتها بالدخول في سوق الأسهم، وبالتالي لم يكن هناك طلب على العقار آنذاك.

من جانبه، قال هاني مبارك صاحب المجموعة الاستثمارية إن ما يحدث من انخفاض في العقار ما هو إلا مضاربة بين عدد من التجار، خاصة أن أي سوق كان سواء كان عقارا أم غيره يحدث فيه تضخم وانخفاض قبل الانخفاض والارتداد، وأن هذا الانخفاض حاصل في مناطق تحديدا غير مخدومة وغير صالحة للسكن، فأصبحت سوق مضاربة ، لذا فإنه يتأثر في حال حدوث أي هزة لأن رؤوس أموال المتداولين فيه تعتبر محدودة ومرتبطة بفترة زمنية معنية . وبين أن القطاع العقاري بشكل عام يشهد ركودا لأنه يمر الآن بدورة اقتصادية ، مشيرا إلى أن انخفاض الأسعار في بعض المناطق دون مناطق أخرى يعود لظهور سوق مضاربية.

http://www.aleqt.com/2012/03/31/article_641707.html

صيف ساخن .... سيذيب كرة الثلج .... بمشيئة الله

أسعار العقار في آخر أتجاة صاعد لها حتى تنهي وزارة الإسكان مشاريعها و تبدأ بالتوزيع سينهار العقار لتحول ( أكثر من 100000 عائلة لمساكن ) بدلا من الإيجار فيحدث ليس إنهيار بل تصحيح للسعر و إرجاعة لسعر الطبيعي قبل 5 سنوات .
و الملاحظ إتجاة العقاريين لبناء و حدات سكنية بسرعة فائقة ( بمواد أغلبها رديئة) لمسابقة و زارة الإسكان لبيعها قبل تصحيح الأسعار .