مشاركة و رأي من منتدى تمليك العقاري للعضو "عقاريات"

الأن دعونا ننظر للموضوع بشيء من التفكير
يوجد كثير من الأخوه يقول بأن العقار له حاجة ماسه جدا بالنسبة للشخص
ولايمكن أن ينزل سعره بالنظر الى المبرر السابق
أنا أقول فعلا بل هو من أساسيات الاستقرار النفسي التي يسعى لها اي شخص
ولكن يبقى سلعة معرضه للصعود والهبوط فلو قلنا بأن الذهب نزل وكذلك الأسهم والنفط
لقلتم وقلت معكم بأن حاجة الانسان لها ليست حاجة مباشرة ولاتمس حياته اليوميه بشيء مباااااشر
ولكن لدينا الأن أسعار المواد الغذائية أليست من متطلبات الفرد الملحه وليس له غنى عنها بتاتا
طالعتنا صحيفة عكاظ بالأمس بأن أسعار الحليب المجفف وزيوت الطعام والأرز ربما تهبط بنسبة تزيد عن مستوى 27%
إذا تبقى سلعة مثلها مثل غيرها من السلع تحكمها عوامل عدة وليس واحد "أرتفاع النفط - إرتفاع أسعار المواد الخام .......وغيرها "
إذا نعود لصلب موضوعنا ونقول بأن العقار سلعة صحيح أنها سلعة قوية جدا ولكن تبقى مرتبطة بعدة مؤثرات خارجية ربما تؤثر بسعرها بالايجاب او بالسلب

فلو نظرنا جميعا من زاوية المباني الجاهزة المبنية للبيع كشقق تمليك أو فلل جاهزة أو معدة للإيجار
فأنا أرى أنه بالضرورة هبوط أسعارها خلال الأشهر الثلاثة القادمة الى نسبة ربما تصل الى 30% أو 40%
بسبب إنخفاض المكون الأساسي لهذه البنايات وهو "الحديد" بنسبة فاقت 43% للحديد المحلي الصنع ذو الجودة العاليه جدا
وأتوقع أن يلحق به المستورد وربما يكون بأسعار أقل بكثير من المحلي
وكذلك هناك توقعات بإنخفاض شديد في المواد المستخدمة في أعمال التشطيب وخاصة المستورد منها نظرا لتراجع أسعار النفط
وكذلك للركود العالمي الحاصل الأن في معظم الدول وأخص إنخفاض مواد البناء المستورده من أوربا كالسيراميك والرخام وغيره بسبب إنفتاح دول الخليج بداية من 2009
على تجارة حره مع دول الاتحاد الاوربي بمشيئة الله "هذا ماصرح به العطيه اليوم"

ولو نظرنا الى الأراضي الفضاء ومسببات إنخفاض سعرها أقول ومن وجهة نظري بأن هناك حاليا مبالغة شديده في أسعارها وخاصة ماكان في أطراف المدن
ومن يدخلها ليس غرضه الاستثمار وإنما المضاربه والحصول على الربح السريع ولعل هذا من ابرز المسببات من وجهة نظري لأنهم ليسو مستثمرين على مدى طويل
فمن يأتي اليوم بـ"طلب" سيأتي غدا بـ"عرض"
عامل أخر وهو الحرص الشديد من البنوك المحلية حاليا في عمليات التمويل العقاري وأخص بذلك "الراجحي" فقبل رمضان أحد الزملاء عرض عليه البنك مبلغ لشراء أرض
ولكن لم تتم الصفقه نظرا لعدم جدية البائع فأضطر الى التأجيل الى مابعد العيد فلم يحصل الا على نصف المبلغ المعروض عليه من البنك سابقا
ولعل هذا الاجراء من البنوك يدلل بصورة كبيره على تأثر بنوكنا الإسلامية "حسبنا الله ونعم الوكيل" بالازمة العالمية بإختصار أن البنوك من أكبر العوامل التي أججت ارتفاع الاسعار
فلو انحسرت موجة الاقراض سنرى هبوط سيلاحظة الجميع في جميع اسعار العقار سواء فلل او اراضي
عامل أخر أيضا وهو نظام الرهن العقاري الزمع إقراره منتصف 2009 كما هو متداول بين العقاريين هذه الايام
فأنا من وجة نظري بأنه لو أقر هذا النظام في ظل الارتفاع الشديد في الاسعار فإنه سيكون وأد له في مهده
فلا أعتقد بأن الدولة تسعى لأن يفلس البنك ولن تسمح بذلك بتاتا وانما تسعى لزيادة دخول البنوك لأن مؤسسة النقد هي المستفيد الأول والأخير
فهل تعتقدون بأنه من المنطق أن يعطي البنك شخص ما يملك قطعة أرض خالية من الماء والكهرباء والأرصفة "300" ألف ريال مقابل رهن هذه القطعه للبنك لحين سداد الملبغ
أنا لا أتوقع بصراحة وإنما أتوقع أن يكون هناك جهات حكوووووومية تقوم بتقييم العقار وإعطاءه حقه "والجميع يعرف التقييم الحكومي في التعويضات العقاريه"فمثلا أرض مساحتها 400 متر مربع
في قلب جده"حي النزلة" به الماء والكهرباء والتلفون والصرررررف الصحي تم تقييمها من قبل لجنة التعويضات العقاريه بمبلغ 1000 ريال للمتر المربع أي تصبح قيمتها 400 الف لاغير




إضافة أحببت أن أشارككم بها فياليت يتم مناقشتها أيضا
وعدم إتخااذ قرار بناء عليها
ولكم ودي وتقديري


منقول من هنا:
http://www.tmleek.com/vb/t10288-4.html#post30082

بصراحة ... أحس هذه الكلمات أصدق تحليل للمستقبل العقاري للفترة القادمة.

كلام منطقي جداً ولا جدال عليه

شكرا ابو هشام على النقل

فيه تصحيح قادم للعقار من بعد الحج

نظرنا جميعا من زاوية المباني الجاهزة المبنية للبيع كشقق تمليك أو فلل جاهزة أو معدة للإيجار

هنا المشكلة بعض المساكن والعمائر بنيت بالاسعار المرتفعه ومعرضين للخسائر

بالفعل تحليل منطقي

مشكور ابو هشام

مايحصل في سوق العقار الآن هو ركود وليس هبوط للأسف
فصاحب العقار يعرض ارضه بسعر وينتظر من يأتية بطلبه , ولايبيع شخص عقاره إلا إذا كان محتاج وهذه نسبه بسيطه لاتؤثر على العرض .

وبعض مكاتب العقار تقوم بعملية تدوير للأراضي بحكم انه ليس هناك سلطة رقابية عليهم وهذه املاك خاصة يعرضها بأي سعر كان ,وكم تمنيت بوجود جهة رقابية تقوم بعملية تقييم عادل لسعر المتر في المخططات وتوضح عن طريق منشورات في مكاتب العقار أو عبر وسائل الإعلام خاصة في المخططات الجديدة .

وأما انخفاض سعر الحديد للأسف لم تتبعه باقي مواد البناء من ادوات سباكة وكهرباء حتى الآن .

واخيرًا الله يرزق كل مواطن سكن خاص ويبعد عنه هم الإيجار واصحاب الإيجار (من قلبي)
وجزاك الله اخي ابو هشام لموضوع نتمناه قريبًا