توقعات بإنشاء 50 شركة للتمويل العقاري.. دراسة:

التخوف من ارتفاع أسعار مواد البناء والأراضي نتيجة تطبيق نظام الرهن العقاري

الدمام – سعيد السلطاني
كشفت دراسة حديثة أن نسبة 40% من المساكن في السوق العقاري بالمملكة لا تنطبق عليها الشروط العالمية والقياسية للرهن العقاري، مشيرة إلى أن شروط التمويل العقاري التي تفرضها البنوك وشركات التمويل في غاية الصعوبة بالنسبة لشريحة العملاء المطلوب استفادتهم من النظام عند تطبيقه، وأن شركات التمويل العقاري القائمة حاليا تعاني من عدد من المشاكل سواء من الناحية القانونية، أو من الناحية الاقتصادية في ظل عدم توفر رساميل كبيرة لتمويل إنشاء المساكن من جهة، ومن جهة أخرى، فإن الوعي اﻟﻤﺠتمعي تجاه هذا السوق الجديد لا يزال ضعيفا.
ورصدت الدراسة التي أصدرها مركز الدراسات والأبحاث بالغرفة عددا من الآثار الايجابية لإقرار نظام الرهن العقاري، في مقدمتها أن إقرار هذا النظام سيؤدي إلى زيادة نسبة الائتمان الذي تخصصه البنوك التجارية لتمويل القطاع العقاري، وان الضمانات التي يوفرها ن ظام الرهن العقاري ستكون حافزا في تطوير برامج البنوك و ابتكار عمليات جديدة للتمويل العقاري . إضافة إلى خلق روح التنافس بين البنوك لجذب أكبر شريحة من العملاء.. كما أن نظام الرهن العقاري سيؤدي إلى تخفيف العبء عن صندوق التنمية العقاري الذي سيتفرغ لأصحاب الدخول المتوسطة والمنخفضة. فضلا عن أن النظام يساعد المواطنين من ذوي الدخول المتوسطة على تملك مسكن خاص بدلا من تأجير المنازل لسنوات دون تملكها كما أن جميع الأنشطة المتعلقة بالبناء والتشطيب ستشهد انتعاشاً نتيجة إقبال المواطنين على البناء.
وذكرت الدراسة أن نظام الرهن العقاري يشجع على زيادة أعداد شركات التقسيط والتمويل العقاري وتوسيع نشاطاتها حيث يتوقع أن يصل عددها لأكثر من 50 شركة في العام الأول لتنفيذ النظام، مما سينجم عنه اتساع في قاعدة فرص التمويل للمواطنين.. كما أن تنفيذ نظام الرهن العقاري سيؤدي إلى زيادة حجم المعروض من العقارات الإسكانية جنبا إلى جنب مع تراجع نسب الفائدة التي تأخذها الشركات والبنوك التمويلية، وخلصت إلى أن تطبيقه سيسهم في تعزيز الثقة في السوق العقاري السعودي مما يشجع المستثمرين على دخول السوق وتوسيع استثماراتهم.
وتخوفت الدراسة حديثة من الآثار السلبية لتطبيق نظام الرهن العقاري معللة ذلك بأن اندفاع المواطنين للحصول على القروض وفقا لنظام الرهن العقاري سيزيد الطلب على العقارات لأغراض السكن وبالتالي قد يرفع من أسعار الأراضي، ومن المحتمل ارتفاع أسعار مواد البناء نتيجة لزيادة الطلب بشكل يفوق إمكانات زيادة الطاقات الإنتاجية بخاصة في المدى القصير.. وقد يؤدي نظام الرهن العقاري إلى تسييل العقارات بهدف حصول المسيل على النقد من دون استخدام القرض للتمويل العقاري.
وأضافت الدراسة بأنه ووفقا لنظام الرهن العقاري فإن الممولين يفرضون شروطهم لتفادي اﻟﻤﺨاطر وتوفير الضمانات الكافية حتى تتحقق الأرباح الاستثمارية، وتلك الشروط التعاقدية تختلف من بنك إلى آخر، ومن شركة إلى أخرى. كما أن البنوك وشركات التمويل ستتعاقد مع شركات تأمين لتغطية الخسائر، وهذا سيكون عنصر نجاح للفكرة بكاملها من جانب، إلا أن المغالاة في الشروط والضمانات ونسبة العمولة على مبلغ التمويل والتأمين قد تؤدي إلى الحد من المزايا الايجابية للنظام من جانب آخر.
ولكي يأخذ النظام وضعه بشكل ايجابي ترى الدراسة ضرورة أن يشمل النظام الفئات محدودة الدخل وبإطار ترتيبات معينة مع البنوك والشركات التمويلية يكون بمقتضاها صندوق التنمية العقارية الضامن لهذه الفئات. وان تدخل مؤسسة النقد العربي السعودي في آليات تطبيق نظام الرهن العقاري وبالشكل الذي يحمي المواطن من التطرف والمغالاة في الأرباح والشروط التي تضعها البنوك والشركات التمويلية.. و ان يترافق مع تشريع نظام الرهن العقاري، إصدار عدد من آليات التمويل العقاري الأخرى مثل الصكوك العقارية طويلة ومتوسطة وقصيرة الأجل، واعتماد نظام الرهن العقاري والتوسع في إشهار صناديق الاستثمار العقارية, وفي هذا الإطار شددت الدراسة على ضرورة إعادة النظر بالإطار المؤسسي للقطاع العقاري بشكل عام. وتفعيل مستوى الأداء لدى الأجهزة التنفيذية في المؤسسات العقارية . إذ أن انتعاش السوق العقارية لا يمكن أن يتحقق بدعم أو قرار آحادي الاتجاه, وإنما لابد من أطلاق حزمة مبادرات تمويلية ومؤسسية وتشريعية في وقت واحد وبشكل متناغم .
وفي الإطار التثقيفي عرفت الدراسة الرهن العقاري بأنه حبس عين العقار لدى طرف أو جهة أخرى مقابل قرض أو دين أو خلافه لحين استيفاء الدين ومن ثم فك العين المرهونة ، والرهن عند فقهاء الشريعة هو توثيق دين بعين بحيث يمكن استيفاء الدين من تلك العين إذا تعذر الوفاء، وعند فقهاء القانون هو ذلك العقد الذي يعطي للدائن حقا عينيا على الشيء المرهون ويمنحه حق التقدم على غيره من الدائنين العاديين . وعليه فإن الرهن عموما يقوم على فكرة وجود أموال عينية لضمان الوفاء بالدين لما يجعل نظام الرهن العقاري يوفر أكثر الضمانات فاعلية لعقود التمويل العقاري بحيث تظل العين مرهونة لدى الممول إلى أن يقوم المستفيد بسداد مبلغ التمويل. وأوصت دراسة بضرورة الإسراع في إصدار نظام الرهن العقاري وتطبيقه لما له من آثار ايجابية في إنعاش السوق العقارية .. ولما له من دور كبير في حل مشكلة السكن لدى الفئات ذات الدخل المحدود والمتوسط.

http://www.alriyadh.com/2010/03/21/article508644.html

عند فقهاء الشريعة هو توثيق دين بعين بحيث يمكن استيفاء الدين من تلك العين إذا تعذر الوفاء،

و هذا بالضبط سبب إنهيار العقار في دبي و أمريكا ...

تم تقييم العقارات بأسعار مبالغ فيها و من ثم عجز الناس عن السداد بسبب الأزمة المالية و أضطرت البنوك لسحب العقارات من أصحابها و بيعها لإستيفاء حقوقها .. عندها حصلت الكارثة .. فالعقارات لم تعد تستحق السعر الذي قُيمت به أول الأمر و حصل ماحصل.

المنطق يقول أن البنوك و شركات التمويل يستحيل أن تستثمر أموالها في سوق متضخم و إمكانية تعثر السداد واردة بشكل كبير فيه .. لذلك فالحل الوحيد أمامها هو الضغط على السوق لتخفيض الأسعار للمستويات التي تعتبر آمنة لإستثمار العقاري.

يبقى السؤال .. هل لدى قومنا أي منطق؟