الرهن العقاري ليس قرضاً استهلاكياً

راشد بن محمد الفوزان

من التحذيرات المهمة قبل أن يبدأ الرهن العقاري خلال الفترة القريبة القادمة، أن يوجه «القرض التمويلي العقاري» لأهداف غير عقارية مثال أن يرهن أحدهم منزله أو أرضاً أومتجراً أو أي أصل عقاري له مقابل أن يحصل على «النقد أو السيولة» وحين يحصل على هذا المبلغ النقدي المغري والكبير، يقوم بتوجيه هذا المبلغ لغرض غير الذي منح له، فحين يرهن أحدهم منزله بما يقارب مليون ريال ويحصل عليه قرض بمبلغ يقارب ذلك، ثم يصرف هذا المبلغ مثلا في شراء سيارة أو سفر أو مشروع صغير لا يعرف مدى نجاحه، أو زواج، أو اي غرض استهلاكي غير منتج، فهذا يعني كأنه رهن منزله او الأصل الذي يملكه مقابل «استهلاك» غير منتج. وعليه أن يسدد وفق اقساط منظمة، والأهم هنا حين يحصل التعثر، وعدم القدرة على السداد.

حين يحصل التعثر وعدم القدرة على السداد، وخلال فترة زمنية ستكون محددة وقد لا تتجاوز 90 يوما أو مئة يوم، فإن الممول سيحق له بيع الأصل العقاري المرهون، وحينها نبدأ بالدخول في مشاكل كبيرة، ببيع «بيوت» الناس أيا كان عددها، وهذا ما حدث بأمريكا أو غيرها، خاصة حين يكون التقييم للأصول أكبر من المستحق لها لكي يكون القرض النقدي أكبر، فيكبر معه التعثر والأفلاس، وحين يفلس الناس بسبب أن القرض العقاري التمويلي وجه لغير الغرض الذي منح له، تكون انتفت الحاجة للرهن العقاري، وأصبح وسيلة إقراض عادية، لا تسهم بحل المشكلة السكنية وهي الغرض الأساسي الذي صدر بها هذا التشريع. ويجب أن يؤخذ ذلك بالحسبان، وليس كما حدث بالأسهم بالاقتراض برهن الراتب ووجه لسوق الأسهم ومضاربات خطرة بلا مبرر أو قيمة مالية لهذه الشركات ومبالغة سعرية كبيرة، وفي النهاية خسائر فادحة.

الحل برأيي ان يكون هناك متابعة لصرف القروض التمويلية العقارية، وأن لا تكون دفعة واحدة، وأن لا يكون هناك مبالغة في التقييم للعقار مهما حصل، فالعقار صاحب القيمة مليون ريال يمنح 70-60% منه، حتى لا يصبح مديناً حين التعثر، وان يراقب الوضع بقوة وصرامة ودقة كبيرة لا مجال بها لأي تجاوز، وإلا سندخل نفقا مظلماً ومتاهة معقدة، كما يجب أن يكون هناك رقابة لحركة المال الممنوح كقرض، فالرهن العقاري حل مميز وجيد وممتاز ولكنه يحتاج ضبطا ودقة وجهازا متكاملا له. فهي مقاييس يجب أن توضع بالحسبان وإلا انقلب مرضا فتاكا بلا رحمة لأي طرف كان.

http://www.alriyadh.com/2012/07/07/article749957.html

الرهن والتمويل العقاري بعد طول انتظار


عبدالله صادق دحلان
2012-07-07


إذا لم تستجب البنوك السعودية لنظام الرهن العقاري في التمويل ونظام الإيجار التمويلي فإن الحاجة تصبح ضرورية لفتح الباب لدخول مزيد من البنوك الخليجية أو الدولية للمشاركة في برامج التمويل العقاري


من ضمن أكثر الأنظمة ترقباً وانتظاراً من قبل المواطنين محدودي الدخل نظاما الرهن والتمويل العقاري. ورغم أن نظام الرهن العقاري كان معمولا به في الماضي إلا أنه جُمد العمل به خلال العشرين عاما الماضية مع السماح لصندوق التنمية العقاري الحكومي بإجراء الرهن العقاري على المقترضين منه وكذلك الصناديق الحكومية الأخرى. والحقيقة أنه إجراء غير مجد في أن يسمح لصناديق الدولة بالرهن العقاري ولا يسمح للقطاع الخاص، وذلك لأن حقوق الدولة هي حقوق مميزة ونظراً لتوقف الرهن العقاري توقفت البنوك التجارية عن التمويل العقاري، وأنشأت فروع تعاملات إسلامية للتمويل العقاري عن طريق التأجير التمويلي المنتهي بالتملك، وهي في الحقيقة وسائل لتشريع التمويل العقاري عن طريق شراء الأصل ثم بيعه للبنك ثم إبرام عقود تأجيرية قصيرة أو متوسطة المدى تنتهي بتملك المقترض أصل العين المؤجرة له، ورغم اختلاف وجهات النظر إلا أن المهم في الموضوع هو الحصول على قرض لشراء العقار بأي صيغة من الصيغ وقبول قيمة العائد على القرض التعسفية.

وفي ظل الاحتياج الضروري لراغبي البناء أو الشراء للسكن فإنهم يرضخون إلى دفع إيجارات عالية تنتهي عند التملك بقيمة تصل نسبتها إلى 40% أو 80% عائدة للبنك، ولا رقيب أو متابعا لتعسف بعض أفرع البنوك المتعاملة بالتمويل الإسلامي. وكذلك تفعل البنوك الإسلامية وغير المسجلة رسمياً في المملكة بل يرفع بعضها نسب المخاطرة في الإقراض بهذه الوسيلة إلى نسب عالية جداً بدون مبرر، وحجتهم في ذلك أنه لا يوجد نظام رسمي يضمن حقوقهم في المملكة، نظراً لعدم اعتراف النظام المصرفي والمالي في المملكة بالبنوك الإسلامية، وهي حقيقة أجهل أسبابها وأتساءل دائماً عن سبب منع التراخيص للبنوك الإسلامية لتعمل رسمياً في المملكة وتحت رقابة مؤسسة النقد مع ضمان حقوق المتعاملين الدائن والمدين، في الوقت الذي تمارس البنوك الإسلامية كامل أعمالها المصرفية وبكامل طاقتها وبجميع أنشطتها بما فيه الإيداع والإقراض وتمويل البيع والشراء في الأسواق السعودية، وهو سؤال سبق أن طرحته، ولم أجد الإجابة عنه، ولا أجد سببا مقنعا بمنع البنوك الإسلامية من العمل في المملكة. علماً بأنها تعمل بطرق غير رسمية. وأعود مرة أخرى إلى نظام الرهن العقاري والتمويل العقاري والإيجار التمويلي الذي شاركت في وضعه عندما كنت عضواً في اللجنة المالية في مجلس الشورى في الدورة الماضية، حيث طُلب من أعضاء اللجنة سرعة إنجاز النظام، وبالفعل أنجز أعضاء اللجنة وعلى رأسهم رئيسها المتميز الدكتور أسامة أبو غرارة وفقيهها فضيلة الدكتور عبدالرحمن الأطرم وأعضاء اللجنة الأستاذ منصور عبدالغفار رحمه الله والدكتور عبدالعزيز العتيبي ونجم القطاع الخاص الشيخ عبدالله أبو ملحة والبقية من الأعضاء عملوا ليلاً ونهاراً حتى في الإجازات، وتم اعتماد النظام من اللجنة وعُرض على المجلس وأقره المجلس ثم رفعه للمقام السامي وظل في المناقشة حتى تم اعتماده الأسبوع الماضي بعد أربع سنوات من قرار توصية مجلس الشورى السابقة، وأحمد الله أنه تم اعتماده، وأخشى ما أخشاه هو أن يأخذ اعتماد اللائحة التنفيذية سنوات أخرى ويأخذ اعتماد البنوك للنظام والاستعداد لتنفيذه سنوات إضافية، لأنه قد يحتاج إلى موافقات من مجالس إدارتها وجمعيتها العمومية كما يحتاج إلى تنسيق مسبق مع كتابة العدل والبلديات.

آمل ألا تأخذ الإجراءات الروتينية سنوات حتى يتم التطبيق. لقد طال انتظار هذا النظام، وإن أزمة السكن أساسها التمويل العقاري، وصندوق التنمية العقاري لا يستطيع إقراض جميع المتقدمين له، وقائمة الانتظار قد تستغرق 10 إلى 15عاما لاستكمالها، وأتمنى أن تتطور أنظمة التمويل العقاري وتتجة إلى التمويل العقاري طويل المدى، أي التمويل لعشرة وعشرين عاما مثل المتبع في بقية دول العالم المتطور.

إن البرامج الروتينية القديمة والإجراءات الإدارية المعقدة والشروط المستعصية للتمويل العقاري أحبطت المواطنين وعطلت التنمية العمرانية، وإذا لم تستجب البنوك السعودية لنظام الرهن العقاري في التمويل العقاري ونظام الإيجار التمويلي فإن الحاجة تصبح ضرورية لفتح الباب لدخول مزيد من البنوك الخليجية أو الدولية للمشاركة في برامج التمويل العقاري.

إن أزمة الإسكان تدفع إلى المطالبة بسرعة تطبيق نظام الرهن العقاري لدفع عملية التطوير العمراني عن طريق شركات التطوير العمراني لضمان حقوقهم. نعم إن صدور أنظمة الرهن العقاري والتمويل العقاري والإيجار التمويلي سيكون لها أثر إيجابي كبير في التنمية العقارية. وأتمنى أن تتعاون المصانع المنتجة لمواد البناء بالتخطيط الجيد لاستيعاب ارتفاع الطلب على منتجاتها في السنوات القادمة منعاً من تكرار حدوث الأزمات السابقة نتيجة لزيادة الطلب عليها، وأخص على وجه التحديد مصانع الأسمنت والحديد. وأتمنى على شركات المقاولات الصغيرة والمتوسطة أن تستعد لمواجهة حجم الطلب على البناء في المرحلة القادمة، وإلا فستنافسهم شركات دولية وعربية، متمنياً أن أرى تكتلات جديدة لشركات المقاولات الصغيرة في المرحلة القادمة.


http://alwatan.com.sa/Articles/Detail.aspx?ArticleID=11600

الرهن العقاري ورسوم الأراضي البيضاء



عبدالسلام الوايل
٢٠١٢/٧/٧


أصدرت الدولة الأسبوع الماضي ممثلة بسلطتها التنظيمية، أي مجلس الوزراء، حزمة من الأنظمة المتكاملة حول موضوع العقار تمثلت بأنظمة للرهن العقاري والإيجار التمويلي والتمويل العقاري.

ويدل تريث الدولة في إصدار نظام الرهن العقاري حتى اكتمال المنظومة القانونية بالحزمة الثلاثية حول الرهن والإيجار والتمويل على الحرص على إيجاد جسد تنظيمي قادر على ضبط السوق العقارية التي تعاني تردد الممولين والمستثمرين عن ولوج نشاط التمويل طويل المدى للتطوير العقاري جراء غياب الضمانات الواضحة لهكذا استثمار.

وبإصدار الأنظمة الثلاثة دفعة واحدة يمكن القول إن الدولة أعطت إشارة قوية جديدة ومتجددة على عزمها التعامل بجدية مع إشكالية الإسكان التي شهدت تصاعدا مقلقا في السنوات الأخيرة تضاف إلى الإشارة البارزة التي حدثت العام الماضي بإنشاء وزارة للإسكان وتخصيص مبلغ 250 مليار ريال لإنشاء 500 ألف وحدة سكنية والديناميكية التي ما برح صندوق التنمية العقارية يظهرها على صعيدي الإقراض والتنظيمات في السنتين الأخيرتين، كرفع قيمة القرض السكني إلى 500 ألف ريال وضمان المقترض لدى البنوك التجارية وتقليل المساحات السكنية المطلوبة لاستحقاق الإقراض وقبول الطلبات من دون شرط تملك أرض. ومع كل هذه الجهود الدالة على الجدية في معالجة ملف الإسكان الشائك والمقدر له أن يتعاظم باستمرار بسبب طبيعة الهرم السكاني لدينا، فإن ثمة ثغرة كبيرة في موضوع الإسكان لا أقول أنها لم تجد التفاتة من الدولة بعد، بل إن ثمة إشارة من وزارة البلديات تبين أن هذا الركن من منظومة الإسكان لن يمسه تغيير أو تحريك، ذاك هو موضوع الأراضي وطريقة توزيعها وتملكها.

فبسبب الارتفاع الهائل جدا في أسعار الأراضي في السنوات الأخيرة، أصبحت قيمة الأرض العائق الأكبر في طريق تملك السكن.

ولا أدل على هذه الحقيقة من ملاحظة صندوق التنمية العقارية للظاهرة الجديدة المتمثلة في عجز أعداد متزايدة ممن يصلهم الدور في الحصول على القرض السكني عن الاستفادة من القرض خلال المدة التي كان منصوصا عليها، أي سنتين، واضطرار الصندوق لإلغاء شرط السنتين وترك المدة مفتوحة.

وفيما تعالج أنظمة الأسبوع الماضي مسائل التمويل والاستثمار طويل الأجل في بناء المساكن، فإنها لم تمس موضوع الأراضي، لا طريقة توزيعها ولا مسألة الأراضي البيضاء في المدن التي يقدر بعض المختصين أنها، لو ألزم أصحابها على تصريفها، قادرة على حل عامل الأرض في منظمة توفير السكن.

وفيما يخص مسألة توزيع الأراضي، فإنه يلاحظ أن الطريقة التي كان معمولا بها في توزيع المنح من الأراضي ساعد في الوضع الذي نجد أنفسنا فيه اليوم.

لقد أدت هذه الطريقة لنتائج سلبية في فرص الحصول على أرض للسكن.

ولعل الأستاذ عبداللطيف الملحم (في مقال منشور له في جريدة اليوم بتاريخ 2011/4/16 أوجز هذه الوضع بقصته التي ملخصها أنه اشترى أرضا «من فتاة عرفت من اسمها واسم والدها أنها ابنة (بليونير) حسب ما أسمع من الناس.
وقلت في نفسي هل تحتاج ابنة (بليونير) أن تبيع قطعة أرض؟.
وزال تساؤلي عندما قرأت في الصك أن هذه الأرض أعطيت لهذه الفتاة كمنحة.

أي أنني قضيت ثماني سنوات لأجمع قيمة الأرض وأسلمها لابنة (بليونير) حصلت على الأرض بمجرد توقيع على ورقة. والأدهى من ذلك أن تسلسل الصك يشير إلى أن هذه الأرض هي واحدة من مجموعة أراض حصلت عليها بعد أن تم تقسيم المنحة الأساسية». وبما أن البعض حصل على أراض وليس في حاجة لبيعها، فإنه يفضل تركها بيضاء بلا استثمار أو تسويق. ربما تكون طريقة التوزيع هذه أحد أكبر مسببات ارتفاع قيمة الأرض، التي هي أحد أكبر معوقات تملك المواطنين للمسكن. اليوم، نحتاج أن نتعامل بجدية مع عامل الأرض، عبر سياسات تستهدف الأراضي البيضاء، كما تعاملنا بجدية مع مسائل التمويل والرهن والبناء.

كانت أحد الأفكار المطروحة حول موضوع الأراضي البيضاء تتمثل في فرض رسوم عليها لدفع أصحابها لتصريفها، مادام أنها ستتحول عبئا على أصحابها. لكن وزارة البلديات وفي غمرة الطروحات حول الرسوم خرجت بتصريح قبل ستة أشهر تنفى فيه أي توجه من لدنها، وهي الجهة المختصة، لفرض رسوم على الأراضي مستندة على فتوى لهيئة كبار العلماء حول عدم جواز مثل هذا الأمر.

اليوم، مع التوجه الجدي من الدولة للتعامل مع مشكلة الإسكان، أرى أنه لزاما على الدولة أن تلتفت بجدية وعزم لعامل الأرض. ويرى كثير من المختصين أن فرض الرسوم على الأراضي البيضاء غالبا ما سيكون أنجح الطرق لخفض أسعارها النارية، باعتبار أن الرسوم (خاصة إن كانت عالية أو متصاعدة) ستدفع ملاك الأراضي البيضاء نحو تصريفها مما يكبر من حجم العرض فيقل السعر. وكما قدرت وزارة البلديات وجهات الدولة الأخرى أن تتبع نسق الدولة الحديثة في دفع الرسوم كما هو متبع في كل الدول الحديثة، فإنها تستطيع أن تمد نشاطها ليشمل الرسوم على الأراضي البيضاء نشدانا لحل المشكل الأكبر في معضلة الإسكان.

http://www.alsharq.net.sa/2012/07/07/381370

أنظمة التمويل العقاري


خالد بن عبدالعزيز الغامدي
* رئيس طائفة العقار في جدة



رغم الأهمية الكبيرة لأنظمة الرهن والتمويل العقاري التي صدرت مؤخرا ، إلا أن المحك الأساسي للحكم عليها سيستغرق بعض الوقت لارتباط ذلك بالتطبيق على الأرض، حيث يشير الواقع إلى وجود الكثير من الأنظمة الجيدة لدينا في مجالات عدة لكن الخلل أثناء التنفيذ يقلل من الفائدة المرجوة منها. وإذا كنا جميعا نتفق على أن هذه الأنظمة لم تصدر إلا من أجل تيسير حصول المواطن على وحدة سكنية بسعر مناسب بعدما ارتفعت أسعار السكن بصورة كبيرة في السنوات الأخيرة، فإن من الضرورى أن نحدد الإشكاليات التي عرقلت تحقيق هذا الهدف. لقد شكل التضخم في أسعار العقارات والأراضي وكذلك سعر الفائدة أبرز العراقيل، وبالتالي وجب علينا السؤال كيف يتم التقييم العادل لأسعار العقارات والأراضي، ومن المسؤول عن ذلك طالما اتفقنا على وجود تضخم سعري ملحوظ في غالبية المواقع.

أما كما ينبغي النظر بكثير من الاهتمام إلى ضرورة تخفيض كلفة التمويل بعدما رفعت الفائدة سعر السكن بنسبة 40 إلى 50 في المئة ، فهل سيتحقق ذلك مع نظام الرهن العقاري؟ أم ستحجم البنوك عن التمويل وتتجه إلى القروض الاستهلاكية الأسهل في التحصيل من الراتب الشهري الذي يتم تحويله إلى البنوك؟.
والحقيقة أن السبب الرئيسي في ذلك هو العمل بنظام الفائدة المركبة على عكس غالبية الأسواق الأخرى التى تحسب الفائدة على أقساط القرض التي لم يتم تسديدها. وفي اعتقادي لو تدخلت مؤسسة النقد لحسم هذا الملف، وإن ذلك سيكون أبرز إنجاز لديها بدلا من ترك العملاء يئنون من ارتفاع الفائدة واحتساب البنوك لها على طريقتها الخاصة التي تعزز أرباحها فقط. ولعلي بعد هذه المخاوف التى لامسناها، أعود إلى ما ذكرته في البداية عن أهمية وجود نظام فعال لتنفيذ الأحكام يحمي حقوق الممولين والمقترضين في آن واحد ويحدد الضوابط الصحيحة للحجز على الوحدات أو الأراضى في حالة التعثر في السداد. وإذا كان الحكم على الأمور هو جزء من النظرة الكلية لها، فإنه يجب علينا القيام بعمل كبير من أجل جعل أنظمة الرهن العقاري خيارا جاذبا للجميع من خلال وضع الضوابط اللازمة له ، وتعزيز الثقافة الاستثمارية لدى المستهلكين بالتأكيد على أن التمويل العقاري ينبغي أن يخصص للهدف الذى أعد من أجله وليس من أجل شراء سيارة، أو القيام بنزهة صيفية هنا أو هناك. كما ينبغي النظر كذلك إلى أن هذه الأنظمة ليست حلا سحريا شاملا لمشكلة السكن بل إحدى القنوات التي توفر التمويل المناسب، وأن على الأجهزة الحكومية دور كبير في تأهيل المخططات، والسماح بتعدد الأدوار لجعل الاستثمار العقاري أكثر جاذبية وربحية.

http://www.okaz.com.sa/new/Issues/20120709/Con20120709516113.htm

الرهن العقاري .. السيولة المرتقبة


علي حوفان

يدخل نظام الرهن العقاري بثوبه الجديد وتنظيمه المرتقب عالم الاقتصاد السعودي ليضع بين يدي ملاك العقار اسلوب جديد من الضمانات التي تمكنهم من تسيييل عقاراتهم واصولهم الى نقد بعد ان كان جامد لا يتحرك ولا ينساب في عصب الاقتصاد وكان السبيل الى الحصول على سيوله هو البيع.

ولكن ماذا يمكن لو اتجهت هذه السيولة الى قطاعات لاتخدم الاقتصاد بل تخدم المتاجره والمضاربه في السلع لرؤؤس اموال لم تكن اصلا في السوق أو بمعنى اصح لاتملك الخبره في قطاعات بعينها مثل الغذاء والدواء والنقل والانشاءات وغيرها وهي تحتاج للخبره اكثر من راس المال فهناك احتمالات النجاح والفشل اما النجاح فلااعتقد بانه سيكون كبير لنقص الخبره وزيادة الكلفة على اصل راس المال من خلال القروض اما في الفشل فانه سيوجد نوع من الارباك للاصول العقاريه عن طريق الحجز ومنع التصرف ومن ثم البيع (حسب النظام الجديد سيكون تدرج في الحجز والاستحواذ) سنجد القطاع العقاري ازداد سوء من خلال زيادة المرهون حيث لاننسى بان ثلثي عقارات المملكه مباني هي مرهونه اساسا لصندوق التنميه العقاريه والنظام الجديد سيوجد بعد خمس سنوات الى عشر سنوات اصول جديده مرهونه وبالتالي مجحوزه اذا ما حصل التعثر في السداد للقروض.

لست متفاءلا لسبب بسيط بانه ليس هناك نسبه يمكن رهنها لكل مالك من عقاراته لانه لايوجد قيد موحد للملكيه العقاريه لكل مالك فيسمح له مثلا بتداول 50% من اصوله فقط او اصل واحد سنويا مما يجعل صاحب العقار الواحد غير قاد ر على عرض عقاره الوحيد كضمان

اتوقع ان تصدر لائحه تعديلات فيها من التحوط لصالح المواطن لان المستفيد الاكبر حاليا هي الجهات التمويليه لانها حصلت على ضمانات اكبر وبالتالي خفضت مستوى المخاطره لديها اما تمويل المشاريع فالحكومه وضعت العديد من القنوات التمويليه المامونه للمشاريع الجاده وسنرى في القريب مايمكن ان تسفر عن الاحداث في سوق الاقتصاد

http://www.aleqt.com/2012/07/08/article_673010.html

لنحذر من مخاطر الرهن العقاري



د. عبدالرحمن محمد السلطان




لا شك أن منظومة الرهن العقاري التي صدرت الأسبوع الماضي تُعتبر إضافة مهمة واستكمالاً للبيئة التنظيمية والقانونية في قطاعها المالي، إلا أنها لن تسهم بفاعلية في حل المشكلة الإسكانية وتحمل مخطر مالية تستدعي الحيطة والحذر وذلك لعدة عوامل:

1- إن تعرض أفراد المجتمع المُبالغ فيه للقروض الشخصية واضطرار معظمهم إلى تمديد فترة اقتراضهم من خلال عمليات إعادة التمويل التي تغريهم بها البنوك يجعل معظم أفراد المجتمع خارج نطاق الاستفادة من الرهن العقاري حالياً.

2- إن الارتفاع الكبير في أسعار الأراضي وما ترتب عليه من ارتفاع في أسعار العقارات يجعل قيمها خارج نطاق قدرة معظم أفراد المجتمع في ظل مستويات دخولهم الحالية باعتبار أن القسط العقاري يلزم أن لا تتجاوز قيمته حد الـ 30% من الدخل الشهري.

3- إن أي نجاح يحققه نظام الرهن العقاري يعني تلقائياً ارتفاعاً كبيراً في الطلب على العقارات لن يستطيع العرض مجاراته في ظل شح الأراضي المتاحة، ما يعني ارتفاعاً إضافياً في أسعار العقارات، بالتالي مفاقمة مشكلة عدم قدرة أفراد المجتمع على تأمين السكن بدلاً من المساهمة في حلها.

4- إن نظام الرهن العقاري وما سيترتب عليه من ارتفاع في انكشاف البنوك على قروض القطاع العقاري طويلة الأجل يجعل من الضروري إصدارها لسندات بهذه القروض تشتريها شركات التمويل العقاري التي ستنشئها الدولة، ما يوفر سيولة جديدة لمزيد من الإقراض.. وفي ظل الارتفاع الكبير في أسعار العقارات حالياً والارتفاع الإضافي المتوقع في هذه الأسعار نتيجة تطبيق نظام الرهن العقاري، فإن أي تراجع حاد في أسعار العقارات مستقبلاً، وهذا متوقع جداً في ظل ارتفاعها الحالي المُبالغ فيه، سيعني خسائر هائلة ستتعرض لها البنوك وشركات التمويل العقاري، ما ستضطر الدولة للتدخل لإنقاذها ما يجرنا إلى أزمة مماثلة لما حدث في الولايات المتحدة ودول أخرى عديدة.

5- إن علينا أن ندرك أن أهم أسباب محدودية تأثرنا بأزمة المال العالمية عام 2008 هو عدم وجود نظام رهن عقاري، الذي كان سيشجع البنوك على التمادي في إقراض عقاري متهور، ومع انهيار أسعار العقارات يصبح من الضروري تدخل الدولة لإنقاذ البنوك وشركات التمويل العقاري، وهو أمر لم نكن بحاجة إليه بسبب محدودية تعرض بنوكنا للقطاع العقاري.

6- إن سوقاً مالية لم تستطع ضبط سلوكيات المتداولين في أوراق مالية تقليدية ولم تستطع حماية المتعاملين من ممارسات غير مشروعة، لن تكون قادرة ولا مؤهلة أن تدير أوراقاً أشد تعقيداً وأخطر على المستثمرين كالمشتقات المالية التي ستصبح ضرورية في ظل منظومة الرهن العقاري، خصوصاً أن إدارات أسواق مالية متقدمة حققت نجاحات واضحة في إدارتها للأوراق المالية التقليدية فشلت في وضع التشريعات ونظم للرقابة على المشتقات المالية المرتبطة بالرهن العقاري ما تسبب في كارثة على اقتصادات بلدانها.

7- إذا عرفنا كيف استغلت بنوكنا المحلية تخليص مؤسسة النقد لها من مخاطر الإقراض الشخصي بضمان تحويل راتب المقترض فورطت معظم أفراد المجتمع في حمى اقتراض استهلاكي مبالغ فيه جداً، دون أدنى اعتبار لملاءة المقترض طالما أن راتبه سيحول عليها، فمن المؤكد أن هذه البنوك ستكرر العملية نفسها في عمليات الإقراض العقاري، وستأخذ مخاطر هائلة طالما أنها سترهن العقار وتبيع الديون على شركات التمويل العقاري.

http://www.al-jazirah.com/2012/20120710/ec20.htm

العقار بين رهن البيت والحمار؟

يوسف المحيميد


لدي شعور أننا لو أجرينا مسحاً ميدانياً على عينة عشوائية من السعوديين، وسألناهم ماذا يتمنون، أو طلبنا منهم تحديد أمنية واحدة فقط، لوجدنا معظمهم يتمنون بيت العمر الذي يؤويهم، وقد كنت أردد دائماً، أن الأب أو الأم حينما يساورهما الشقاء والحلم ببيت المستقبل، فهما يقلقان ليس لأجلهما، بل لأجل صغارهما الذين يخشيان عليهم من قسوة الشارع والتشرّد من بعدهما!

هكذا صفق أغلب السعوديين فرحاً بإقرار نظام الرهن العقاري لدينا، وربما شعر البعض أنه قاب قوسين أو أدنى من تحقيق الحلم، دون أن تتاح لنا فرصة قراءة النظام، دون أن ننتظر صدور اللائحة التنفيذية للنظام، مما يعني أنه قد يكون وبالاً على المواطن، وربما يكون مساعداً للارتفاع المستمر للعقار، وقد يكون فيه فرصاً تجارية جديدة للعقاريين المتخمين، ولشركات التطوير العقاري، لكن على حساب المواطن المضطر إلى بيع الغنم والبيت، بل وحتى رهن الحمار، كما يقول شاعر شعبي قديم، حينما قدمت السيارات لأول مرة في الجزيرة العربية.


(يا راكب اللي تخر الزيت
من الرعوجي شريناها
بعنا الغنم ثم بعنا البيت
حتى الحمارة رهناها).


هكذا تبدو فكرة الرهن قديمة، سواء كانت رهن عقار أو حمار، لكن ما نتمناه ألا نقع في أزمة مدمرة كما حدثت في سوق العقار الأمريكية، في ما عرف بأزمة الرهن العقاري بالولايات المتحدة الأمريكية.

هذه الأزمة المالية التي عصفت بالعالم عام 2007، وأنهت أحد البنوك العملاقة، وهو بنك ليمان براذرز، وكذلك شركة أميركان إنترناشونال جروب للتأمين، كانت قد نشأت حينما عجز محدودو الدخل عن الوفاء بالتزاماتهم بعدما أرهقتهم الأقساط المتزايدة، وحينما حاولت الشركات والبنوك بيع المنازل، محل النزاع، للوفاء بالتزاماتها رفض هؤلاء الخروج منها، مما جعل قيمة العقار تتدهور كثيراً.

السؤال ونحن على مشارف تطبيق نظام الرهن العقاري بعد تسعين يوماً، ماذا اتخذنا من إجراءات نظامية نستطيع بها أن نحمي شركات التطوير والتمويل العقاري من الانهيار؟ لأن انهيار المنظومة البنكية في أي بلد هو انهيار حتمي لاقتصادها، فهل هناك استعداد تنظيمي لذلك؟ هل سيكون هناك دقة شديدة في تطبيق نظام الرهن، وألا يتحول الأمر إلى مضاربات واستثمار غير مأمون لدى البعض؟

أعتقد أن درس انهيار سوق الأسهم عام 2006 هو درس مهم يجب علينا أن نتنبه له جيداً، وهو درس موجع لأن السوق حتى الآن، وبعد مرور خمس سنوات لم يستطع أن يتعافى، ولم يتمكن من استرداد الثقة فيه من قبل المستثمرين والمضاربين، فبقي متأرجحاً وسريع السقوط لأي هزة أو إشاعة عابرة. لكن سوق العقار يختلف كثيراً عن سوق الأسهم، خاصة بعد ارتباطه بالشركات والبنوك التمويلية، بعد إقرار نظام الرهن العقاري، فعدم تقنينه بشكل جيد ومأمون، سيؤدي بنا إلى كارثة اقتصادية قد يصعب الوقوف بعدها لعشرات سنوات قادمة.

كلنا ثقة بما تمتلكه بلادنا من كفاءات اقتصادية وقانونية فذة، تستطيع أن تضع اللائحة التنفيذية للنظام بشكل واقعي ومتوازن، كي تحمي المواطن من جهة، وتحمي البنوك وشركات التأمين وشركات التطوير العقاري من جهة أخرى، حيث الزمن تغير كثيراً عن لحظات شاعرنا الشعبي القديم، ولم تعد البنوك الضخمة هي صاحبنا الرعوجي، ولا العقار المرهون هو حمار الشاعر الحالم بسيارة تخر زيتاً.

http://www.al-jazirah.com/2012/20120710/ms4.htm