التضخم وقطاع العقارات


د.عبد الوهاب أبو داهش

أثار تصريح الدكتور محمد الجاسر محافظ مؤسسة النقد العربي السعودي (ساما) لوسائل الإعلام حول القطاع العقاري واقتراب انخفاضه, ما سيسهم في خفض معدلات التضخم, الكثير من الجدل حول تفسيره. وهل لدى معاليه معلومات ستؤدي إلى خفض العقارات حال خروج هذه المعلومات إلى العلن؟ ولعلي من الذين اطلعوا على ما نشر في الصحف حول هذا التعليق، وأحسب أنني فهمته بطريقة مختلفة سأحاول شرحها في هذه المقالة.

يمكن القول إن أهم العوامل التي أدت إلى ارتفاع معدلات التضخم خلال العام الحالي في المملكة هي ارتفاع المواد الغذائية والإيجارات حسبما تنشره مصلحة الإحصاءات العامة.

ولا يحتوي مؤشر مصلحة الإحصاءات العامة على (أسعار بيع وشراء العقارات), بل يحتوي فقط على الإيجارات والترميم والوقود والمياه في بند واحد. وهذا البند شهد ارتفاعاً كبيراً منذ عام 2007 حتى الربع الأول من العام الحالي 2010 بلغ 53 في المائة بسبب رئيس يعود إلى ارتفاع معدلات الإيجارات. وارتفعت معدلات الإيجارات لسببين رئيسين, الأول هو قلة المعروض من الوحدات السكنية، والسبب الثاني الارتفاع الكبير في النمو السكاني. بينما تشير التقديرات إلى أن النمو السكاني سيصل بعدد السكان إلى نحو 25.5 مليون نسمة في 2009، فإن التعداد السكاني الأخير جاء بعدد سكان أعلى من التوقعات تجاوز 27 مليون نسمة، بسبب الارتفاع الكبير في العمالة الوافدة، حيث ارتفعت بنسبة 38 في المائة بين تعداد 2004 والتعداد الأخير، بينما لم ينم السكان السعوديون إلا بنسبة 19 في المائة حسب تقرير "جدوى". ومع هذا النمو السكاني غير المتوقع، كان هناك عجز في عرض الوحدات السكنية يصل إلى أكثر من 130 ألف وحدة سكنية. لذا لا غرابة في أن ترتفع أسعار الإيجارت، ويصبح العائد على العقار السكني في المملكة مرتفعا يجاوز عشرة في المائة سنوياً ليعد من الأعلى في العالم, حيث إن عائد الإيجار في الدول المتقدمة يراوح بين 5.5 و7 في المائة.

وأدى ارتفاع العائد من الإيجارات إلى ارتفاع أسعار العقار, خصوصاً السكني. وظل القطاع السكني متماسكاً في أسعاره مع اتجاه في الصعود رغم أزمة الرهن العقاري في 2008، وأزمة دبي في 2009، بينما تراجع أسعار القطاع التجاري بسبب تراجع المستثمرين وتراجع النشاط التجاري بصورة ملحوظة، مع زيادة المعروض في القطاع التجاري بشكل كبير، ناهيك عن استمرار هذا التوسع, خصوصاً من قبل شركات المؤسسات الحكومية التي تتبنى استراتيجيات حكومية طويلة المدى, مثل استمرار بناء مركز الملك عبد الله المالي.
وعطفا على ما تقدم، يمكن الإجابة عن السؤال الذي أثار حفيظة وسائل الإعلام مما إذا كان تصريح معالي محافظ مؤسسة النقد سيؤدي إلى خفض العقارات ومن ثم معدلات التضخم.

إذ من الواضح أن العجز في القطاع السكني ما زال قائماً، وسيظل كذلك إلى سنتين مقبلتين على أقل تقدير، ما لم ينخفض النمو السكاني, خصوصاً العمالة الوافدة, بشكل كبير، وهو أمر مستبعد. ذلك لأن زيادة الوحدات السكنية، كي تتلاءم مع الطلب المتوقع، تحتاج إلى أكثر من سنتين حتى يتم بناء عدد من الوحدات يتجاوز 100 ألف وحدة لسد فجوة العجز بين العرض والطلب. ومن خلال النمو في زيادة الوحدات السكنية في السنوات الأخيرة، فإنه لا يمكن تحقيق ذلك، عطفاً على الخبرة المتواضعة لشركات التطوير العقاري، وصعوبة التمويل، وتأخر نظام الرهن العقاري. من هنا فإننا لا نرى أن القطاع السكني سيكون عاملاً مهماً لانخفاض التضخم، بل سيستمر عاملا مهما في التأثير في مؤشر التضخم.

وبالنسبة للقطاع التجاري، فإنه شهد تراجعات كبيرة منذ الأزمة العالمية، لكنه لم يؤثر في مستويات التضخم في البلاد، وأخشى أن عامل إيجارات القطاع التجاري لم يندرج تحت مؤشر مصلحة الإحصاءات العاملة، وقد يعود ذلك إلى تقدير المصلحة أن ليست له علاقة مباشرة وقوية بتكلفة المعيشة للأفراد.

ولعلي الآن اقتربت من إعطاء إجابة واضحة عن علاقة التضخم بالقطاع العقاري, فالقطاع السكني لا يبدو أنه سينخفض بما فيه الكفاية لخفض معدلات التضخم، بل قد يتجه للارتفاع لبقاء العوامل الرئيسة المؤدية إلى ارتفاعه قائمة، ولا يبدو أنها ستزول في السنة المقبلة. بينما يبدو القطاع التجاري ليس عاملا حاسماً في مسألة التضخم. ويمكن القول إن ما يقلق المستثمرين هو تراجع العائد من الإيجارت عطفاً على تكلفة أسعار الأراضي السكنية التي لم تشهد الانخفاض المطلوب في أسعارها. فالمستثمر قد لا يقبل بأقل من عشرة في المائة عائدا من استثماره العقاري، ما يضغط على أسعار العقارات وجبرها في الانخفاض. وهذا ما أفهمه من تصريح معالي المحافظ، لكنني أرى أن المستثمرين قد لا يمانعون في الحصول على عائد أدنى يصل إلى سبعة في المائة أو أقل ـــ كما هو الحال في الدول الأخرى ـــ وانسجاماً مع عوائد الأصول الأخرى وسعر الفائدة المنخفضة. ولعل هذا السيناريو يؤكد اعتقادي أن أسعار العقارات، خصوصاً السكنية منها, قد لا تشهد الانخفاض المأمول لخفض معدلات التضخم.

http://www.aleqt.com/2010/10/03/article_449999.html

سوق الأراضي بين قوى السوق وقوى البيروقراطية

د. عدنان بن عبد الله الشيحة

تمثل تكلفة الأرض 30 في المائة إلى 35 في المائة من التكلفة الإجمالية للوحدة السكنية؛ ولذا فإن ارتفاع أسعار الأراضي أحد أهم عوامل زيادة أسعار السكن. وعلى أن التضخم طال أكثر السلع والخدمات نتيجة زيادة الإنفاق الحكومي، إلا أن معدل الزيادة في أسعار الأراضي أكبر من معدل الزيادة لكثير من السلع والخدمات. ومع أن ارتفاع السلع الاستهلاكية يعود في الغالب لأسباب خارج الاقتصاد الوطني؛ إذ يتم استيرادها من دول أخرى ويكون المبرر حينها ارتفاع تكاليف الإنتاج وزيادة الطلب العالمي عليها، إلا أنه في المقابل لا يوجد ما يبرر هذا الارتفاع الصاروخي لأسعار الأراضي التي هي بكل تأكيد سلع داخلية درجة تأثرها بالعوامل الخارجية محدودة. وهنا يبرز السؤال المهم الذي يدور في أذهان الكثيرين الذين يقفون مندهشين ومستغربين أمام هذا الارتفاع الجنوني لأسعار الأراضي، لماذا هذا الارتفاع العام لأسعار الأراضي بغض النظر عن الموقع والميزة النسبية؟ التحليل الاقتصادي يقول إن هناك اختلافا في قوى العرض والطلب، وإن الزيادة هي نتيجة حتمية لزيادة الطلب وشح في العرض في المدى القصير، أي في الفترة التي لا يمكن خلالها زيادة العرض من الأراضي الصالحة للسكن، أي الأراضي المزودة بالخدمات العامة الأساسية من رصف للطرق وتوفير خدمات الكهرباء والماء والإنارة. لكن هذه الأعمال التطويرية لا تستغرق وقتا طويلا، فضلا عن أنه من المفترض أن هناك خططا عمرانية تتوقع الزيادة في عدد سكان المدينة، ومن ثم تهيئ المخططات اللازمة لتلبية الطلب المستقبلي على الأراضي السكنية. إذاً في هذه الحال، قد يكون من الأجدر إعادة صياغة السؤال السابق على النحو التالي: لماذا لم يتم وضع مخططات للأراضي السكنية تلبي احتياجات السكان كما ونوعا؟ هناك إجابة مباشرة في أنه لا يوجد أراضٍ كافية داخل النطاق العمراني المحدد للمدينة، وهذا يجرنا إلى موضوع أكبر يتعلق بحدود المدينة الرسمية، وكيف يتم ترسيمها وأسلوب إدارتها والنظر للمدينة كوحدة سياسية وليس كمستقرة عمرانية، وكل ذلك يقود إلى نقاش كيفية صنع القرار المحلي.

هذا الموضوع واسع ومتشعب، وقد تطرقت له في مقالات عدة سابقة، لكن كان القصد الإشارة إلى الربط بين موضوع ارتفاع أسعار الأراضي كإحدى القضايا المحلية وكيفية إدارة المدن ومستوى مشاركة السكان في صناعة القرار المحلي. فالخطط المستقبلية للمدينة، التي من أهمها إدارة استخدامات الأراضي هي سياسات عامة محلية تتطلب تداخل سكان المدينة عبر ممثليهم في المجالس البلدية، لكن الإشكالية أن معظم القرارات المتعلقة بالأراضي تكون بيروقراطية مركزية، وما حادثة المخططات التي أغرقتها السيول في مدينة جدة، التي أفسح لها مركزيا، عنا ببعيد.

هناك أمر آخر على درجة كبيرة من الأهمية، وهو وإن بدا في الظاهر أن سوق الأراضي سوق تنافسية تخضع لقوى الطلب والعرض، إلا أنها في واقع الأمر هي تنافسية احتكارية أي يتنافسها عدد محدود من الملاك والمطورين؛ ما يجعلهم في مركز المتحكم في سوق الأراضي وتكون المنافسة في طريقة العرض ونوعية الخدمات المقدمة لزيادة السعر وليس خفضه!

ولأن الملاك والمطورين هم من أصحاب النفوذ والمال فيكون باستطاعتهم تحمل مدة الانتظار، ومن ثم إجبار الباحثين عن الأراضي الأسعار الجديدة المرتفعة للأراضي. وقد يقول قائل إنه في سنوات خلت كان هناك تراجع في أسعار الأراضي، وإن ذلك دليل على أن سوق الأراضي تخضع للمنافسة الكاملة. والحقيقة أن ذلك يعود لحالة الاقتصاد؛ ففي حال الركود يكون هناك تراجع عام في الطلب على معظم السلع والخدمات وليس على الأراضي وحدها، وهنا تكون خارج إرادة جميع الأطراف المتعاملين في السوق. لكن ما يحدث في حال الانتعاش الاقتصادي هو أن ملاك الأراضي والمطورين بإمكانهم أخذ أكثر من نصيبهم من الكعكة الاقتصادية بحكم مركزهم المسيطر على سلعة أساسية لا غنى لأحد عنها وتؤثر على جميع سكان المدينة بطريقة مباشرة بارتفاع أسعار الوحدات السكنية أو غير مباشرة بارتفاع إيجارات السكن على سبيل المثال. الأراضي كانت وما زالت وستظل آلية لتوزيع الدخل؛ ولذا يلزم النظر إليها من هذه الزاوية والعمل على تجسير الهوة بين الأكثر حظا والأقل حظا في المجتمع بتبني سياسات لتخطيط الأراضي وتداولها تكون أكثر شفافية وتراعي المصلحة العامة. فالأراضي أحد أهم عناصر الإنتاج ويجب ربطها بأهداف التنمية الوطنية بدلا من أن تتحول إلى لعبة تجارية يتم فيها تداول الثروة، دون إضافة حقيقية للاقتصاد الوطني. إن ما يحدث في سوق الأراضي يذكرنا بما حدث في السوق المالية قبل بضعة أعوام، إلا أن الفرق هذه المرة هو التلاعب في سلعة ضرورية لها تبعات اقتصادية واجتماعية وأمنية.

يفترض على المدى البعيد أن تتراجع أسعار الأراضي، خاصة في المناطق الصحراوية الشاسعة (غير محدودة) التي لا تمتلك ميزات تفضيلية فلا نهر جارٍ ولا غابات. ولذا قد يوجد مبرر في ارتفاع أسعار الأراضي في المناطق القريبة من الأماكن السياحية كالمرتفعات ذات المناخ المعتدل والسواحل البحرية، لكن أن يستمر ارتفاع الأراضي إلى ما لا نهاية في المناطق الصحراوية فإن ذلك دليل على أن سوق الأراضي لا تعمل بكفاءة، وأن هناك محتكرين يتحكمون فيها. لماذا يصل سعر متر الأرض في المتوسط إلى 1500 ريال مع أن تكلفة التطوير لا تتعدى 30 في المائة من هذه التكلفة؟. إذاً السؤال، إذا كانت الأراضي هي في أصلها عامة ويتم منحها أو بيعها ومن ثم وعبر سلسلة من الوسطاء والصفقات يتم تطويرها ليتضخم سعرها لتصل إلى المستهلك النهائي الذي يجبر على دفع تلك التكاليف التي هي في معظمها وهمية، لماذا لا يتم تطوير الأراضي من قبل البلديات أو منحها لمطورين وحساب تكلفة التطوير، إضافة إلى نسبة ربح بحيث يعلم مسبقا سعر بيع المتر؟. هكذا نكون قد أسهمنا في معالجة مشكلة الإسكان والتوفيق بين مستوى دخول الأفراد وتكلفة السكن. قد يعترض البعض على المقترح بحجة أنه يتعارض مع آلية السوق، وهذا الاعتراض قد لا يكون في محله؛ لأن من واجب الدولة تقنين السوق ومراقبتها، نجد ذلك حتى في الولايات المتحدة مهد الرأسمالية واقتصاد السوق؛ فلديها تشريع ضد الاحتكار antitrust law لا يسمح للشركات أن تحتكر الخدمة وتستحوذ على حصة كبيرة من السوق وتتحكم به.

هكذا فقط نستطيع أن نوازن بين قوى الاقتصاد وقوى البيروقراطية بدلا من أن تكون البيروقراطيات أداة للمتنفذين على حساب المصلحة العامة.


http://www.aleqt.com/2010/10/03/article_449996.html

أكدوا أن توجه البنوك لتمويل شراء الأراضي الاستثمارية والتجارية يعد تطوراً جديداً في صناعة التمويل العقاري.. عقاريون وأكاديميون:

البنوك تتنافس على تمويل بناء المساكن بفوائد منخفضة




عبد العزيز العليوي من الرياض

تحركت البنوك السعودية خلال الأسابيع الماضية نحو تخفيض نسبة فائدة التمويل العقاري لتراوح بين 3.25 و4 في المائة، لتواكب الطلب المتوقع على التمويل في المجال الإسكاني بعد أن قدم صندوق التنمية العقارية خلال العام الجاري قروضاً بقيمة تسعة مليارات ريال لأكثر من 28 ألف مواطن.

في مقابل تلك المعطيات ربط الدكتور زايد الحصان أستاذ الاقتصاد في جامعة الملك سعود بين ازدياد أعداد الأفراد الممنوحين قروضاً عقارية من صندوق التنمية العقارية هذا العام، وتوجه البنوك في الفترة الحالية إلى توسيع نطاق عمليات التمويل العقاري وتخفيض نسبة الفائدة التمويلية، وقال: هناك علاقة وثيقة، فالأعداد الكبيرة التي حصلت على قرض الصندوق عليها أن تحصل على قرض آخر من البنك لسداد باقي قيمة المسكن، والبنوك تعي تماماً حجم هذا العدد الكبير فوق 28 ألف مواطن، الذين يحتاجون إلى تمويل آخر بخلاف مبلغ الـ300 ألف التي حصلوا عليها من الصندوق.

وأرجع أستاذ الاقتصاد توجه البنوك لتمويل الأفراد إلى أن بعض رجال الأعمال لديهم مشكلات مالية ومخاطر تمويلية عالية جدا .

في مايلي مزيد من التفاصيل:
تحركت البنوك السعودية خلال الأسابيع الماضية نحو تخفيض نسبة فائدة التمويل العقاري لتراوح ما بين 3.25 و4 في المائة، لتواكب الطلب المتوقع على التمويل في المجال الإسكاني بعد أن قدم صندوق التنمية العقارية خلال العام الجاري قروضاً بقيمة تسعة مليارات ريال لأكثر من 28 ألف مواطن.


د. الحصان

في مقابل تلك المعطيات ربط الدكتور زايد الحصان أستاذ الاقتصاد في جامعة الملك سعود بين ازدياد أعداد الأفراد الممنوحين قروضاً عقارية من صندوق التنمية العقارية هذا العام وتوجه البنوك في الفترة الحالية إلى توسيع نطاق عمليات التمويل العقاري وتخفيض نسبة الفائدة التمويلية، وقال: هناك علاقة وثيقة فالأعداد الكبيرة التي حصلت على قرض الصندوق عليها أن تحصل على قرض آخر من البنك لسداد باقي قيمة المسكن، والبنوك تعي تماماً حجم هذا العدد الكبير فوق 28 ألف مواطن ، الذين يحتاجون إلى تمويل آخر بخلاف مبلغ الـ 300 ألف التي حصلوا عليها من الصندوق.

وأرجع أستاذ الاقتصاد في جامعة الملك سعود توجه البنوك لتمويل الأفراد إلى أن بعض رجال الأعمال لديهم مشاكل مالية ومخاطر تمويله عالية جدا في ظل مشكلات مالية لبعض رجال الأعمال، وهي لا تستطيع أن تحقق أرباحا عالية من تمويلهم، لذلك اتجهت سريعا إلى المصدر الآمن للاستثمار في الفترة الحالية وهو قطاع الائتمان للأفراد وخصوصا التمويل العقاري، لمخاطره الضئيلة بل المعدومة نسبياً، فالبنك يرهن الأرض أو المسكن إضافة إلى أن المقترض لا بد له من أن يحول راتبه إلى البنك الممول.

وزاد أستاذ الاقتصاد في جامعة الملك سعود: قطاع التمويل العقاري للأفراد هو الأكثر أماناً وحاجة في ظل عدم وجود مجالات استثمارية بديلة لدى البنوك، إضافة إلى أن القطاع التجاري يواجه مصاعب مالية،فتخفيض الفائدة التمويلية يهدف لزيادة الطلب على منتجات التمويل العقاري، لكنها مازالت عالية في السعودية لاعتماد البنوك على الفائدة المركبة، التي تزيد بكثير على الفائدة السنوية المعلنة التي في ظاهرها فائدة بسيطة لكنها في الحقيقة فائدة مركبة.

وطالب الحصان بأن تتبع شركات التقسيط هيئة سوق المال بدلا من تبعيتها الحالية لوزارة التجارة حتى يكون نظامها مشابها لنظام البنوك في التمويل، واصفاً قطاع التقسيط بالمشوه.

من جانبه ذكر محمد الكلثم مدير عام مجموعة موسى الكلثم العقارية أنه في الأشهر القليلة الماضية باع نحو 30 في المائة من الأراضي الاستثمارية لمستثمرين عن طريق تمويلات بنكية،مشيراً إلى أن توجه بعض البنوك في تمويل شراء الأراضي الاستثمارية والتجارية لمستثمرين بهدف بنائها يعد أمراً جيداً وغير مسبوق في السوق العقاري، وتوجه المواطنين والمستثمرين لشراء مساكن وأراض عن طريق البنوك يعود إلى تدني نسبة الفائدة وإلى أن مجمل صيغ التمويل العقاري إسلامية.

وأرجع الكلثم أسباب تدنيها إلى أن نسب الفائدة مرتبطة عالمياً والركود الاقتصادي يخفض نسبتها، وهي تراوح الآن بين 3 و4 في المائة، وهي فائدة تراكمية منطقية للاقتراض في ظل الظروف الحالية، وزيادة حجم الإقراض يدفع لنمو القطاع العقاري.

وتوقع أن يزداد نشاط تملك المساكن مع توجه البنوك للاستثمار في التمويل العقاري، خصوصا مع إطلاق نظام الرهن العقاري، الذي سيؤدي إلى انخفاض الفائدة التمويلية، ومع وجود نظام للتمويل العقاري فيمكن أن تنخفض الفائدة بنسبة مئوية لتراوح بين 2 و3 في المائة عوضاً عن الأسعار الحالية بين 3 و4 في المائة.

وأكد أن الطلب قوي على تملك المساكن قبل إقرار نظام الرهن العقاري ومع إقراره سيزداد الطلب بنسبة 10 إلى 20 في المائة وتأثيره في الأسعار ارتفاعا من 10 إلى 20 في المائة بناء على نظرية العرض والطلب، فالرهن سيزيد الطلب في مقابل العرض، واحتمالية انخفاض الأسعار مستبعدة.

وتطرق مدير عام مجموعة الكلثم العقارية إلى أن قيمة القرض المقدمة من صندوق التنمية العقارية بقيت على حالها منذ عشرات السنين رغم ارتفاع قيمة الأراضي السكنية، مطالباً ألا تقل قيمتها عن 500 ألف كحد أدنى.

وأشار إلى أن الطلب على الشقق في المنطقة الشرقية أكثر من الدبلوكسات والفلل ونمو الطلب السنوي على شقق التمليك أكثر من غيرها من المنتجات السكنية نظرا لانحسار الرقعة العمرانية في المنطقة الشرقية، إضافة إلى أنها أقل المنتجات السكنية سعرا، والإقبال عليها يتزايد من قبل شريحة الشباب أكبر شريحة في المجتمع.


القحطاني

إلى جانب ذلك طالب حسن القحطاني رئيس مجلس إدارة مجموعة القصيم العقارية وشركة آل عبد الرحمن التضامنية بسرعة إطلاق نظام الرهن العقاري، ووضع ضوابط تنظر بعين الاعتبار إلى المواطن بالدرجة الأولى، فازدياد معدلات الشباب يجب أن ينظر إليه بمحمل الجد لأن ذلك يتطلب توفير كميات أكبر من المساكن لسد الثغرة الحالية في القطاع الإسكاني.

وقال إن صندوق التنمية العقارية يحتاج إلى إعادة النظر فيما يخص القرض المقدم، فنحن في اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في الشرقية رفعنا توصيات سابقة بزيادة قيمة القرض بما يتوافق مع الأسعار الحالية، ومجلس الشورى تفضل مشكورا برفع قيمة القرض إلى 500 ألف وهو الآن لدى مجلس الوزراء وإقرار ذلك في وجهة نظري مطلب ملح حتى يتمكن المواطن من الاستفادة من قيمة القرض في دفع حصة أكبر من قيمة المسكن.


الزومان

وبوجهة نظر مختلفة يرى الوليد الزومان المدير العام لشركة سنشري21 العقارية أن المشكلة ليست في التمويل بل في عدم توافر العقار بالسعر المناسب، وبذلك لن تستطيع البنوك تقديم خدمات تمويلية لجزء كبير من المجتمع لا يحصلون على مرتبات مرتفعة، لسداد قيمة الوحدة السكنية المرتفعة أصلاً إضافة لفائدتها التمويلية.

وأرجع الزومان ذلك إلى أن المستثمرين والمطورين العقاريين لا يخدمون متطلبات 70 في المائة من المجتمع، الذين يرغبون في شراء مساكن تقل قيمتها عن مليون ريال بل ويستثنونهم عن تطوير وحدات سكنية ذات طابع يلائم احتياجاتهم، في الوقت الذي يتوجهون فيه لسد احتياج الشريحة الأقل من المجتمع ،التي تشتري مساكن قيمتها مليون ومائتا ألف فأعلى.

ولفت المدير العام لسنشري21 العقارية إلى أن الحكومة عندما قامت بتوفير الإسكان العاجل كانت في تلك الفترة تلبي حاجات الشريحة التي لم يوفر احتياجها القطاع الخاص وذات الدور الذي قامت به الحكومة ربما يتكرر مع تكرر السيناريو الماضي.

وطالب الزومان بأن يتم توجيه المليارات التي قدمها صندوق التنمية العقارية كقروض إلى الاستثمار المباشر في القطاع الإسكاني، وتقديم مساكن جاهزة بدلا من الـ 300 ألف ريال والتي لا تكفي سداد قيمة الأرض.

ووصف مدير عام شركة سنشري 21 للتسويق العقاري حركة البيع والشراء في الأسابيع الماضية بأنها ضعيفة جدا على الأراضي الخام، وهي لا تعطي مؤشرا نحو تحرك جيد، لكن الطلب مستمر وفي مستويات معقولة على الأراضي السكنية والتجارية، في مقابل ضعف الكميات المعروضة الأمر الذي يعطي خيارات محدودة أمام المشتري ويدفع بثبات الأسعار، أما الشقق السكنية في مدينة الرياض فتعاني قلة الإقبال عليها ، حيث حققت احتياج شريحة معينة نتيجة توجه كثير من المستثمرين إلى بناء الشقق السكنية، وكثرة المعروض منها في شمال وشرق الرياض قللت من حركتها، فالسوق لا تتحمل كثرة المعروض.

http://www.aleqt.com/2010/10/03/article_450003.html

نريد فلل حكوميه تستقطع من رواتبنا وبأسعار معقوله وهذا حق من حقوق المواطن ومن الاساسيات الضرورية للمواطن
ودمتم سالمين

كثرة الهروج عليك يا العقار
ومايرخص العقار كثرت الهروج !

المشاركة الأصلية كتبت بواسطة economy

نريد فلل حكوميه تستقطع من رواتبنا وبأسعار معقوله

هنا الحل فقط

هؤلاءالمحللون يفسرون الماء بالماء ويحاولون الدوران من بعيد دون ان يلمسو السسبب الحقيقي في ازمة العقارالعقار هو الوحيد اللي لايمكن يستورد يعني سعودي ميه في الميه .... وعقليت العقاري السعودي
هي حقق اكبر ربح ممكن في اقل مده ممكنه وعلى المستهلك الركوع ودفع المطلوب والا الارض
او العقار سوف يبقى كماهو ولو عشرين سنه او يموت العقاري ويضطر الورثه الى البيع لتقسيم الارث
ولكن الطمع والجشع هو المحرك الوحيد للعقار في المملكه ودور الحكومه هو دور المتفرج اللذي لابحرك ساكنا حتى لايزعل كبار العقاريين وملاك الاراضي .... الله يرحمنا برحمته

كثرة الكلام والمقالات في ارتفاع الاسعار للعقار
والحقيقة لاتوجد حركة في بيع او شراء في عقارات جده والسوق شبه متوقف
وعرض البيع في مكاتب العقارات اكثر من عرض الشراء بين المواطنيين .

تأثيرات الرهن العقاري.. سؤال وجواب

د. صالح السلطان

يتحين الناس صدور أنظمة الرهن والتمويل العقاري، وهذه مجموعة أسئلة من طرف طالبي الرهن، مع الأجوبة.

ما معنى الرهن العقاري؟
رهن العقار رهنا رسميا أو نحو ذلك من الطرق التي يقبلها الممول، وفقا للقوانين والإجراءات التي تقررها السلطة في قوانين الرهن والتمويل العقاري لتمويل شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات الإدارية والمباني المخصصة للنشاط التجاري. وللفائدة، هناك مشروعات أربعة قوانين أساسية متصلة بالعقار: التمويل العقاري ومراقبة شركات التمويل والتأجير التمويلي والرهن العقاري.

هل يسهم الرهن العقاري في زيادة الطلب؟
بصفة عامة يزيد الطلب، ذلك لأن من المتوقع أن يسهم الرهن العقاري في خفض تكلفة التمويل، أي في خفض تكلفة المنزل على المشتري. انخفاض السعر يعمل على زيادة الطلب على عموم السلع بما فيها المساكن.
كما أن الرهن العقاري يعمل على زيادة الطلب بطريقة غير مباشرة من جهة العرض نفسه. وتوضيحا، الرهن العقاري يزيد من العرض الإسكاني (مثلا التمويل الإسكاني ومنتجات التطوير العقاري). الممولون والمطورون العقاريون بدورهم يبذلون جهودا لزيادة الطلب على سلعتهم.

هل يحل الرهن العقاري مشكلة السكن؟
لا. لن يحلها ولكنه يسهم في الحل.
الرهن العقاري لا يحل مشكلة تدني القدرة الشرائية لغالبية المواطنين، نسبة المواطنين الذين يجدون أنفسهم غير قادرين على تملك سكن مناسب في تزايد، لأن ملكية منازل مناسبة صعبة أو خارج القدرة المالية لأكثرية العائلات، حتى مع وجود تمويل لمدة طويلة، مثلا 20 سنة. ذلك لأنه لا تتوافر لكثيرين دفعة مقدمة ذات اعتبار. ومن ناحية أخرى، يشكل القسط الشهري الذي يستمر سنوات طويلة عبئا ثقيلا على ميزانية غالبية الناس.

ذكرت السكن المناسب، فهل من مزيد توضيح؟
ينبغي أن يفهم الأمر في إطار المقصود بمشكلة السكن، عندما يذهب أحدنا بغرض استئجار أو شراء عقار ما، فإنه يضع لنفسه توصيفا وتصورا لمستوى العقار الذي يرغب في الحصول عليه. وقد يحصل عليه ضمن الميزانية التي قررها مسبقا، ولكن هذا لا يحصل عادة، لماذا؟ لأن التوصيفات والتصورات تتجاوز حدود الميزانية التي قررها ابتداء، سواء للاستئجار أو الشراء. عندها عليه إما أن يخفض من تطلعاته أو يزيد من ميزانيته أو حل خليط بين الاثنين أو يؤجل الموضوع في حالة الشراء خاصة.

لنأخذ حالة خفض التطلعات، إلى أي حد للطالب سيقبل في خفض تطلعات، سواء في الكم أو الكيف أو كليهما؟
بإمكانه نظريا أن يخفض التطلعات كثيرا، لقبول حتى بيت أشبه ببيوت أجدادنا. الناس لا تفعل ذلك، فمن الصعب على الإنسان الرضا بخفض مستواه المعيشي كثيرا. ولذا سيؤخر المشروع أو الزواج مثلا لوقت آخر بدلا من شراء أو بناء منزل بمواصفات تبعد عن أحلامه كثيرا كما أو كيفا أو كليهما. ربما يمر وقت طويل جدا حتى يقبل الناس بالأمر الواقع، في حال عدم حلول أخرى.
ارتفاع التطلعات بعضه مبرر، وبعضه غير مبرر. المشكلة تحديد نقطة التوازن، التي ينبغي أن تبنى عليها السياسات والاستراتيجيات الإسكانية.

ما مخاطر الرهن الإسكاني؟
رغم الفائدة الكبرى للرهن في تسهيل تملك المنازل، إلا أن له جانبه الآخر، فعند عدم القدرة على السداد، قد ينتهي بأزمة. وتفصيلا، قد يجلب الرهن العقاري مخاطر على الراهنين (يحق للمرتهن التنفيذ على العقار)، أو المرتهنين، كمخاطر تغير أسعار المساكن (مثلا، ارتفاع أسعار العقارات قد يزيد الطلب بالاستدانة التي تتحول إلى أزمة عند انخفاض الأسعار) وتغير أسعار الفائدة أو معدلات الربحية، أو مخاطر تحل بالمؤسسات المالية، كما حدث في الولايات المتحدة، بما يعرف بأزمة الرهن العقاري، وتبعاتها على المؤسسات المالية.
ومن المشكلات أن توفير الرهن قائم أساسا على السداد من الدخل، ولكن هناك مخاطر البطالة وانخفاض الدخل وتذبذبه، وخاصة أن نسبة كبيرة من المواطنين العاملين في القطاع الخاص تعاني من تدني وضعف استقرار الدخل.

هل سينتج الرهن العقاري تمويلات بفوائد متدنية نسبة إلى الموجود الآن؟
الرهن العقاري سيقلل من تكاليف التمويل، ولكنه لن يخفض أرباح الممولين عن السائد في السوق أي في عموم الأنشطة الاقتصادية. من المهم جدا ألا يتوهم أحد أن القطاع الخاص (أو بتعبير آخر السوق) يوفر تمويلا سكنيا (أو غير سكني) بشروط في متناول الجميع (كما تدعي بعض الإعلانات)، وأعني بذلك الاكتفاء بربح أقل من السوق، أي أقل من المثل بالتعبير الفقهي. ذلك لوجود جانبين متعارضين:
ـ عائد جذاب للمشاركين في السوق.
ـ شروط معقولة للدائنين المحتملين.
ولكن يمكن الوصول إلى حلول وسطى بتدخل حكومي.

ما تأثير الرهن العقاري في السوق العقارية باختصار؟
يمكن توقع تأثيرات على عدة مراحل، ولكن يمكن اختصارها في مرحلتين قصيرة وطويلة. على المدى القصير الذي لا يتجاوز سنوات قليلة ستخفف الشروط على كثير من الناس في الحصول على تمويل، ما يرفع نسبة القادرين على الحصول على تمويل سكني، مقارنة بالنسبة قبل صدور الرهن، ويتسبب في ارتفاع نسبي في أسعار العقارات، أي من المتوقع أن انخفاض تكلفة التمويل تتبعه زيادة الطلب فارتفاع الأسعار.

أما على المدى الأبعد، فمن المتوقع توقف تأثير الرهن في الأسعار، نظرا لاستجابة العرض للطلب. وسيتأقلم الناس والسوق على أنظمة الرهن والتمويل العقاري، وستتعرض هذه الأنظمة للتطوير، وسيدخل التمويل العقاري (وبعبارة أخرى سوق العقار) دورة النظام المالي، كما في دول الغرب والشرق. وبالله التوفيق،،،

http://www.aleqt.com/2010/10/04/article_450551.html

هيئة الإسكان .. يبقى الوضع على ما هو عليه

خالد بن عبد الرحمن العثمان

أعلنت الصحف السعودية الأربعاء الماضي قيام محافظ الهيئة العامة للإسكان بتوقيع عقد تنفيذ 593 وحدة سكنية في محافظة القنفذة في مكة المكرمة. هذا الإعلان ينضم إلى سابق الإعلانات عن مشاريع مماثلة في أنحاء المملكة تم التوقيع على عقود تنفيذها من قبل الهيئة، التي تندرج ضمن خطة الهيئة لتنفيذ عدد من الوحدات السكنية يبلغ ثمانية آلاف وحدة سكنية ــ بحسب الخبر، وكأن حجم مشكلة الإسكان ينحصر في هذا الرقم المتواضع، وليس في الأرقام التي تتحدث عما يزيد على 200 ألف وحدة سكنية سنويا، وقد تزيد، خاصة في ظل التركيبة السكانية الخاصة التي تعيشها المملكة. هذا الخبر جدد التساؤل في خاطري عن ماهية دور الهيئة، وهل ما تقوم به من أعمال البناء والتطوير لهذه الوحدات السكنية هو الوسيلة الأنجع لمعالجة قضية الإسكان في المملكة؟ قد يعد الكثيرون هذا المقال تكرارا مملا لرؤية سبق طرحها في محافل متعددة، ويبدو أن القائمين على الهيئة لا يعيرون لها بالا، ومنشغلين بأعمال التطوير والبناء لمشروعات لا تسد عين شمس حقيقة حجم المشكلة وواقع الأزمة. لكنني رأيت أن أجدد طرح هذه الرؤية، عسى أن تجد لها هذه المرة أذنا صاغية، أو شيئا من القناعة بجدوى النظر فيها وبحثها على محمل الجد على أقل تقدير.

قضية الإسكان قضية مشتعبة الجوانب، تمس اهتمامات كل المواطنين دون استثناء، إذ إن السكن يمثل إحدى حاجات الإنسان الأساسية. ومعالجة هذه القضية تتطلب فهما دقيقا وتعاطيا شموليا مع جوانب المشكلة برمتها، انطلاقا من فهم جذور المشكلة ومسبباتها عبر الرجوع إلى تاريخ تعاطي الدولة والمجتمع والسوق العقارية مع قضية الإسكان. جوانب القضية ــ كما ذكرت ــ متشعبة ومتعددة، أولها وربما أصعبها على الحل هو مشكلة الأراضي التي أصبحت عملة نادرة بأسعار مرتفعة في بلد يتمتع بمساحات شاسعة من الأراضي، ويعاني سيطرة فئات معينة على مساحات كبيرة من الأراضي غير المطورة، يختزنونها كاختزان الذهب والفضة، دون أن يتحملوا عناء دفع أي أعباء مالية مقابل هذا الاختزان، ناهيك عن دفع الزكاة الشرعية التي هي حق معلوم للسائل والمحروم. واقع مرير أصبحت فيه الأراضي سلعا تجارية تخضع لممارسات المضاربة والاحتكار التي صعدت بأسعارها إلى عنان السماء، وأصبحت الأرض العنصر الأصعب في معادلة الإسكان والتطوير الإسكاني في المملكة. وثاني جوانب القضية هو جانب التمويل، الذي يعاني فيه المطورون الأمرين للحصول على موارد تمويلية تدفع عجلة التنمية والاستثمار في هذا القطاع، في الوقت الذي ينزف فيه صندوق التنمية العقارية المليارات في قروض لا تغني ولا تسمن من جوع، ولا تحقق أي أثر في معالجة المشكلة أو حتى التقليل من حجمها، عدا كونها أسهمت بفاعلية في ترسيخ ثقافة التطوير والبناء الفردي للمساكن، وهي الثقافة التي أنتجت بنية عمرانية سكنية متهالكة، كانت سببا مباشرا في تعثر حلول التمويل العقاري الذي يستند بالدرجة الأولى إلى عوامل الجودة والكفاءة في بناء الوحدات السكنية. والجانب الثالث هو جانب التشريعات التي ينادي الجميع بضرورة مراجعتها والدفع باستكمالها وتحديثها للتأسيس لمناخ جاذب للاستثمار في هذا القطاع، يحفظ لكل الأطراف حقوقها، ويقلل من حجم المخاطر التي تحدق بكل من يفكر في الانخراط في العمل في هذا القطاع، وهي المخاطر ذاتها التي حرمت هذا القطاع حتى الآن من استقطاب اهتمام جاد من الشركات العالمية التي تحمل الخبرة والكفاءة إلى جانب قدرات التمويل التي كانت من الممكن أن تدعم حل هذه المشكلة. ورابع الجوانب هو مسألة الوعي الإسكاني لدى المواطنين، والحاجة إلى التعاطي مع الحاجة إلى المسكن بشكل متدرج يتبنى مفهوم الادخار والتدرج في تملك المسكن المناسب، بدلا من القفز بأحلام التملك إلى بيت العمر في خطوة واحدة.

والجانب الخامس هو مسألة قصور الخبرة والمعرفة بآليات وتقنيات البناء، والحاجة إلى تطوير مقاربتنا لتطبيقات التخطيط العمراني، لتطوير بيئات سكنية بمساحات ملائمة وخدمات متكاملة. والجانب السادس هو القصور الكبير في جانب الخدمات المصاحبة للتطوير الإسكاني، بما في ذلك خدمات التأمين والصيانة الدورية والتسويق المحترف وغير ذلك من الخدمات التي لا تكتمل جوانب الحل من دونها. أجزم أنني لم أحصر كل جوانب القضية، فهناك بالتأكيد جوانب أخرى رئيسة وفرعية ذات علاقة بصلب القضية، لكنني أردت فقط أن أبرز حجم المشكلة ومقدار تعقيدها، في تأكيد للحاجة الملحة إلى تبني معالجة شاملة لهذه الجوانب كافة للوصول إلى الحل الفاعل لهذه الأزمة.

والسؤال: أين هيئة الإسكان من هذا الفهم لواقع المشكلة؟ بالتأكيد لست أول من كتب في هذا الموضوع، ولن أكون آخرهم. وهيئة الإسكان تراوح مكانها، ولم نجد منها بعد أية مبادرة حقيقية لأداء دورها المأمول في حل المشكلة. لقد حددت الدولة أهدافها من إنشاء هيئة الإسكان في منظومة متكاملة من الأهداف والمحاور التي بلغت في مجملها ثمانية محاور، لكن الهيئة الموقرة أغفلت كل تلك المحاور، وأفردت اهتمامها وتركيزها على محور واحد, هو محور البناء المباشر للوحدات السكنية. والمشكلة أن هذا الواقع لا يؤدي فقط إلى تعطيل وضع الحلول الملائمة لهذه الأزمة التي تحدق بأبناء الوطن وأمنهم واقتصادهم ومعيشتهم، لكنه ــ في رأيي ــ يزيد في عمق المشكلة وتعقيدها، خاصة أن تنفيذ هذه المشاريع التي تعلنها الهيئة بين الفينة والفينة يتم بذات الآليات والوسائل والعقود التي تتم بها مشاريع الدولة التي تعاني التعثر والتعطيل، وتنتج جودة متدنية من جراء المنافسة المحمومة على أقل الأسعار وفق نظام المشتريات الحكومية، علاوة على تبديد جهود هذا الجهاز الذي كان الأحرى به توجيه هذه الجهود لتحقيق المقاربة الشمولية الواجب تبنيها في معالجة المشكلة، إذ لن يؤدي هذا التأخير في تقديم الحلول الملائمة إلا إلى زيادة عمق المشكلة وتضخيمها عبر تراكم وازدياد أعداد المواطنين الذين يحتاجون إلى توفير السكن.

والمشكلة أن الهيئة لا تملك حتى الآن رؤية واضحة للكيفية والأسس التي سيتم بناء عليها تخصيص هذه الوحدات السكنية التي يجري العمل على بنائها، وأخشى ما أخشاه أن تنتهي هذه الوحدات إلى ما انتهت إليه وحدات الإسكان العاجل التي قامت الدولة ببنائها في وقت سابق، وبقيت خالية تعصف بها الرياح لما يزيد على 17 عاما، قبل أن تكون ملجأ لضيوفنا من الكويت الشقيقة إبان الغزو.

في الخلاصة وختام القول، وبهذا الخبر ومدلولاته، نرى أن الهيئة ما زالت مستمرة في النهج ذاته الذي تبنته دون أن تصغي لنصح مخلص من إخوة في المواطنة والهدف. وفي النتيجة، يبقى الوضع على ما هو عليه، وعلى المتضرر اللجوء إلى ... بالتأكيد ليس القضاء، فقضاؤنا ليس لديه الحل. أجزم أن الملجأ بعد الله هو لملكنا الصالح الذي نتطلع دوما إلى تدخله بشكل حاسم لمعالجة مشكلات الوطن، كما شهدنا في كل ما عشناه من أزمات.

http://www.aleqt.com/2010/10/04/article_450553.html

رسوم على الأراضي البيضاء

عبد الله بن سعد الأحمري*

إن استغلال الأراضي البيضاء الواقعة داخل الأحياء السكنية والعمل على تطويرها سوف يسهم بشكل فعال في الحد من الارتفاعات المبالغ فيها في أسعار الأراضي والعقارات خارج النطاق العمراني. وستؤدي هذه الخطوة إلى توفير مساحات من الأراضي لإقامة المشاريع سواء السكنية أو التجارية داخل المدينة. إن قيمة الأراضي المجمدة داخل الأحياء السكنية في جدة تجاوزت ستة مليارات ريال، والتقديرات تشير أيضا إلى استحواذ هذه الأراضي على نحو 20 في المائة من مساحة تلك الأحياء مع حساب الأراضي الحكومية، وهذا الأمر الذي دفعنا في اللجنة العقارية إلى اقتراح فرض رسوم على هذه الأراضي التي تقع داخل الأحياء السكنية، ورفعنا التوصيات للغرفة التجارية في جدة، التي رفعتها بدورها إلى مجلس الغرف السعودية للتحرك ومخاطبة الجهات المعنية بهدف فرض الرسوم على الأراضي المجمدة، والعمل بالأنظمة المطبقة في معظم الدول المتقدمة وعدد من الدول المجاورة، التي غالبا ما تفرض رسوما على الأراضي غير المستفاد منها والتي لم يقم ملاكها باستغلالها أو بنائها والاستفادة منها.

إن السبب الحقيقي وراء ترك أصحاب هذه المساحات البيضاء داخل الأحياء السكنية يعود إلى رغبتهم في تحقيق الأرباح الكبيرة على حساب المستهلك وذوي الدخل المحدود أو الدخل المتوسط، إن بقاء الأراضي البيضاء داخل الأحياء السكنية دون تطوير وبناء يظل عقبة في وجه التخطيط والتطوير العمراني ويؤثر في البيئة من خلال استغلالها في رمي النفايات والمخلفات، كما تبقى مأوى لبعض مخالفي نظام الإقامة والعمل، وبذلك تؤثر سلبا في الوجه الحضاري للمدينة وتكون بؤرة سيئة تسبب الإزعاج لسكان تلك الأحياء وتؤثر في المباني القريبة منها. لذا فإن تنفيذ هذا الاقتراح سوف يكون له الأثر الإيجابي على حركة العقار والتملك، لاسيما أن ثقافة استثمار الأراضي ستتغير، فمن المعروف أن هذه الثقافة تقوم على شراء الأرض بسعر زهيد والانتظار طويلا حتى يتم بيعها بسعر أعلى وهي ثقافة استفادت منها قلة من المستثمرين. فإذا تم فرض الرسوم فإن ذلك يعني أن حركة البيع والشراء في سوق الأراضي ستكون أسرع، ومن ثم سنجد أن أسعارها مناسبة للجميع.

http://www.okaz.com.sa/new/Issues/20...1005375860.htm