تقلبات في الأسعار .. والملاءة المالية لا تتوفر لدى معظم المواطنين

مستثمرون: واقع السوق العقارية ركود مفرط وأسعار مرتفعة



رغم قيام بعض المستثمرين الأفراد بتشييد الفلل السكنية إلا أن هناك ركوداً في الشراء رغبة في معرفة توجهات السوق، وتظهر في الصورة مجموعة من الفلل شمالي الرياض للبيع على الرغم من قلة الباحثين عن شراء الوحدات السكنية.

علي القحطاني من الرياض

حيرة .. ترقب .. كساد .. استقرار في الأسعار بعد ارتفاعات غير منطقية، بعض المكاتب العقارية تغلق أبوابها. والشركات العقارية تقلل من أعمالها والمستثمرون الإفراد يكملون الفلل التي بدأوا في بنائها .. لكن لا بيع ولا شراء، البائع والمشتري ينتظران توجهات السوق خلال الربع الرابع من العام الحالي .. هذا هو حال سوق العقارات خلال هذه الأيام، الذي يغلفه الغموض والتضارب .. والمتابع لسوق العقارات في الرياض يرى أن هناك كسادا شديدا بسبب توقف الزبائن عن الشراء انتظارا لانخفاض أكبر في أسعار العقارات سواء أراض أو وحدات سكنية، فالمتعاملون في السوق العقاري نوعان .. الأول هدفه السكن والثاني الاستثمار، ولكن غلاء العقارات جعل كثيرا من الباحثين عن السكن في نظر جهات التمويل من ذوى الدخل المحدود، حيث إن الباحثين عن السكن دخولهم ما بين ستة وحتى 12 ألف ريال، مما جعل هذا الدخل غير ملائم لشركات التمويل والبنوك العاملة، حتى أن القروض العقارية التي تقدمها البنوك وجهات التمويل الأخرى غير ملبية لواقع السوق فتبددت وضاعت مدخراتهم وآمالهم وأحلامهم في سوق لا يعرف أحد أي اعتبارات وأسس تنظمها.

من جهته قال محمد الدوسري، مستثمر عقاري، أن السوق تمر بمرحلة حرجة في نظر كثير من المستثمرين، لأن السوق العقارية جعلت كثيرا من المستثمرين في حيرة وترقب عن توجهاتها خلال الفترة المقبلة بعد فترة الكساد الذي عاشتها من بداية العام الحالي، موضحا أن واقع السوق هو الركود الذي زاد من معاناة المستثمرين بسبب الارتفاع في الأسعار، والتخوف من تقلبات الأسعار وعدم توافر الملاءات المالية لدى أغلبية المواطنين الباحثين عن السكن.

وقال الدوسري إن ضعف حركة سوق العقارات منذ ما يقارب سنة فلا بيع ولا شراء إلا بالقطارة "كما يقولون"، فمن يستطيع شراء أرض فهو من نزل رقمه في صندوق التنمية العقاري، على الرغم من أن كثيرا منهم قد أجله أكثر من مرة والسبب الرغبة في نزول الأسعار، معللا ذلك بأن الأسعار قفزت خلال السنوات الثلاث الماضية وبات من الصعب خفضها، حيث فضل المستثمرون الأفراد في مجال البناء عدم خفض الأسعار مع قلة الطلب على الشراء.

وقال محمد الأحمد، مستثمر عقاري، في جنوب الرياض عندما عصفت الأزمة المالية والعقارية بأسواق ومنشآت العالم تعالت جرعة الآمال محلياً بأن تعصف هذه الأزمات بأسعار عقاراتنا هبوطاً إلا أن آثارها جاءت خفيفة ولم تؤثر إلا ركودا في قلة الطلب على شراء سوى أراض أو وحدات سكنية، وبقيت الأموال الضخمة جامدة حتى تاريخه وبقي من ضخ أمواله في هذا المرفق يقنع نفسه أن عقاراتهم تشكل لهم ثروات قابلة للزيادة ولا مجال للتنازل عن أسعارها حتى لو بقي الركود طويلا.

وأرجع الأحمد غلاء أسعار العقارات لطبيعة أصحاب رؤوس الأموال وتأثرهم بما تركته الأسهم أثناء انهيار 2006، وبعض رجال الأعمال الذين كانوا بعيدين عن سوق العقار وظفوا أموالهم في العقارات لاعتقادهم أن العقارات أرباحها مجزية أكثر من أي مشروع آخر وأن ودائعهم من الأموال تبقى مضمــــونة الجانب وبعـــــيدة عن أي مــــخاطر قد تحدث لهم، مما قفز بالأسعار أكثر من 100 في المائة.

وطالب الأحمد بسرعة إصدار التشريعات والأنظمة حتى تواكب الرغبة في استمرار النشاط العقاري كالإسراع في طرح الرهن العقاري، إضافة إلى وجود التمويل العقاري للمساعدة على النهوض بقطاع العقارات، وهيئة عليا للعقار، موضحا أن التطوير العمراني وإنشاء المباني السكنية والبنية الفوقية هو ما تحتاج إليه المملكة بعد ضمور وعدم جدوى تطوير الأراضي. كما أن التوجه إلى شراء الأراضي الخام وتطوير وإدخال الخدمات فيها لم يعد مجدياً في الوقت الحالي، مطالباً بتطوير تلك الأراضي عبر إنشاء مبانٍ سكنية فيها.

أخيراً، لو نظرنا إلى السوق العقارية في المملكة بوجه عام والرياض بوجه خاص نرى أن هناك تنازعا بين الركود في الطلب على الشراء والأسعار المرتفعة للأراضي والوحدات السكنية بأنواعها لن تطول ولن تنكسر إلا من خلال خفض الأسعار، وما على المستثمرين سواء أفراد أو شركات سوى إرخاء قبضتهم، فهم لن يستطيعوا الإطالة في مسك أيديهم بأسعار غير معقولة لأن تجميد الأموال لا يتماشى مع أي فكر اقتصادي بهذه الطريقة التي سلكوها.

http://www.aleqt.com/2010/11/22/article_471296.html

السيولة محصورة في عدد معين من الناس . وخيارات البيع محدودة .كما ان نسبة مرابحة البنوك مرتفعة .
التوقعات :
انخفاض بالأسعار يشمل الفلل والاراضي .
وانخفاض في الايجارات .

مواضيع ذات علاقة ...

*******************************************


انخفاض أسعار السلع العالمية بشكل عام سيلقي بظلاله على المستوى المحلي .. مؤسسة النقد:‏

«ساما»: زيادة المعروض السكني تخفف التضخم في الربع الرابع






محمد السلامة من الرياض

جددت مؤسسة النقد السعودي "ساما" ‏التأكيد بأن الدلائل الأولية وفقًا للمعطيات الحالية ‏والتنبؤات المستقبلية على ‏الصعيدين المحلي والعالمي، تشير إلى احتمال استمرار الضغوط التضخمية المحلية في الاقتصاد خلال الربع الرابع من العام الجاري، ولكن بمستوى أقل حدة عما كانت عليه في الربعين السابقين، خصوصا مع توقعات زيادة المعروض من الوحدات السكنية خلال الفترة المقبلة.

وبحسب تقرير أصدرته "ساما" حول توقعات التضخم للربع الرابع من عام 2010، يلاحظ الارتفاع في مستوى الضغوط التضخمية في الاقتصاد السعودي خلال الربع الثالث من هذا العام، حيث ارتفع معدل التضخم الربعي من 1.3 في المائة في الربع الثاني من عام ٢٠١٠ إلى 2 في المائة في الربع الثالث من العام نفسه. ويعزى معظم هذا الارتفاع إلى استمرار الضغوط التضخمية في مجموعة الأطعمة والمشروبات، مجموعة السلع والخدمات الأخرى، ومجموعة السكن وتوابعه.

وهنا، استبعدت المؤسسة حدوث ضغوط تضخمية حادة في الربع الرابع من هذا العام، متوقعة أن تشهد أسعار السلع العالمية بشكل عام في الربع المقبل انخفاضا طفيفا بناء على تقرير آفاق الغذاء الصادر من منظمة الغذاء العالمية في حزيران (يونيو) ٢٠١٠، الأمر الذي سيلقي بظلاله على الأسعار على المستوى المحلي مما يعزز تخفيف وطأة تأثير مجموعة الأطعمة والمشروبات في الرقم القياسي العام. كذلك رجحت أن يكون لموسم الحج أثر إيجابي في الاقتصاد السعودي من ناحية النمو الاقتصادي، وآخر سلبي محتمل يتمثل في زيادة الضغوط التضخمية من خلال الارتفاع المحلي المتوقع في أسعار اللحوم والملابس تزامنًا مع فترة عيد الأضحى. كما تتوقع "ساما" انخفاض الضغوط التضخمية ولو بشكل طفيف في مجموعة الترميم والإيجار والوقود والمياه (السكن وتوابعه) في ضوء توقعات زيادة المعروض من الوحدات السكنية المؤدي إلى تخفيف الضغوط التضخمية في الإيجارات، وأيضا أن ينعكس الانخفاض في نسبة التضخم لدى الشركاء التجاريين للمملكة, في الربع الثالث من عام ٢٠١٠ على السوق المحلية في الربع الرابع من العام نفسه. وكان مستوى التضخم في الربع الثالث من عام ٢٠١٠ سجل ارتفاعًا بلغت نسبته 6 في المائة، مقارنة بالربع المقابل من العام السابق، وبلغ متوسط التضخم السنوي في العام ذاته منذ بداية الفترة حتى نهاية الربع الثالث من العام نفسه 5.2 في المائة، مقارنة بنسبة 5.5 في المائة في الفترة نفسها من عام ٢٠٠٩، و9.9 في المائة في الفترة نفسها من عام ٢٠٠٨. وتشير بيانات صندوق النقد الدولي للرقم القياسي للأسعار العالمية الصادرة في تشرين الأول (أكتوبر) ٢٠١٠ إلى ارتفاع أسعار السلع غير النفطية بنسبة 23.5 في المائة في أيلول (سبتمبر) على أساس سنوي، ونسبة 19.8 في المائة عند مقارنة الربع الثالث من عام ٢٠١٠ مع الربع المقابل من العام السابق. وارتفعت أسعار الغذاء العالمية بنسبة 18.1 في المائة، وضمن هذه المجموعة شهد الشعير والقمح ارتفاعات قياسية بلغت 60.9 في المائة و42.3 في المائة على التوالي. فيما حققت المواد الزراعية الخام ارتفاعًا بنسبة 27.7 في المائة على أساس سنوي، وارتفعت أسعار المعادن والطاقة بنسبة 32.9 و13.8 في المائة سنويًا على التوالي.

وطبقًا لبيانات صندوق النقد الدولي لتشرين الأول (أكتوبر) ٢٠١٠ فمن المتوقع أن ترتفع معدلات التضخم, ولكن ستبقى متواضعة بشكل عام في الاقتصادات المتقدمة، حيث يتوقع أن تصل إلى 1.4 في المائة في عام ٢٠١٠، مقارنة بمعدل 0.1 في المائة في عام ٢٠٠٩. ويتوقع صندوق النقد الدولي أن تصل معدلات التضخم في الاقتصادات الناشئة والنامية في عام ٢٠١٠ إلى 6.3 في المائة، مقارنة بمعدل 5.2 في المائة في عام ٢٠٠٩، وأن يصل معدل التضخم في المملكة إلى 5.5 في المائة خلال عام ٢٠١٠.

وتبعا لتقرير "ساما"، الذي يسلط الضوء على معدلات التضخم في الاقتصاد السعودي واتجاهاتها ‏العامة باستخدام الرقم القياسي العام لتكاليف المعيشة في البلاد (الصادر من مصلحة الإحصاءات ‏العامة والمعلومات)، فإن هناك العديد من العوامل التي تلعب دورًا في التأثير في معدل التضخم المحلي، وتختلف قوة تأثيرها بحسب طبيعة الاقتصاد المحلي، والتي تتركز في جانب الطلب الناتج عن زيادة الإنفاق الحكومي والإنفاق الخاص وتأثيرهما في مستوى السيولة. فقد سجلّ الإنفاق الحكومي نموًا نسبته 14.7 في المائة في عام ٢٠٠٩، مقارنة بنمو نسبته 11.5 في المائة في عام ٢٠٠٨. وسجل عرض النقود في الربع الثالث من عام ٢٠١٠ ارتفاعًا نسبته 1.5 في المائة، مقارنة بالربع الثاني من العام ذاته، في حين سجل ارتفاعًا سنويًا نسبته 5.1 في المائة في السنة المنتهية بالربع الثالث من عام ٢٠١٠، مقارنة بارتفاع سنوي نسبته 12.5 في المائة في السنة المنتهية بالربع الثالث من عام ٢٠٠٩. وبالنسبة لنشاط القطاعين الخاص والعام، سجل الناتج المحلي للقطاع الخاص بالأسعار الجارية نموًا نسبته 3.6 في المائة في عام ٢٠٠٩، في حين بلغ معدل نمو القطاع العام 7.7 في المائة في العام نفسه.

وفيما يتعلق بالتوزيع الجغرافي لمعدل التضخم في المملكة، أوضح "ساما" أن الرقم القياسي العام لتكاليف المعيشة لجميع المدن سجل ارتفاعًا في الربع الثالث من العام الجاري بلغت نسبته 2 في المائة، مقارنة بالربع الثاني من العام ذاته ليصل إلى 130.2 نقطة. حيث سجلت ستة مدن معدلات ارتفاع ربعي أعلى من معدل النمو في الرقم القياسي العام لتكاليف المعيشة، وهي على التوالي: الطائف، نجران، بريدة، مكة المكرمة، الدمام، والرياض. ويلاحظ أن الطائف سجلت معدل نمو ربعي مرتفع جدًا مقارنة ببقية مناطق المملكة بلغ 9.9 في المائة. بينما سجّلت معظم المدن ارتفاعًا في الرقم القياسي لتكاليف المعيشة لكن بمعدلات مساوية أو أقل من معدل النمو في الرقم القياسي العام لجميع المدن. كما سجل الرقم القياسي العام لتكاليف المعيشة لجميع المدن ارتفاعًا سنويًا نسبته 6 في المائة في الربع الثالث من عام ٢٠١٠ مقارنة بالربع الثالث من العام السابق. وسجلت ثلاث مدن ارتفاعات سنوية في أرقامها القياسية أعلى من معدل النمو في الرقم القياسي العام، وهي: الطائف، الرياض، والدمام. أما بقية المدن فسجلت معدلات ارتفاع أقل من معدل النمو في الرقم القياسي العام.

http://www.aleqt.com/2010/11/23/article_471644.html

تطور العقار لا يتم دون وجود إطار قانوني وتشريعي لحماية الاستثمارات

إنهاء المشاريع الإسكانية ووجود المثمن العقاري يخفضان أسعار العقارات




علي القحطاني من الرياض

نبه مستثمرون ومسوقون عقاريون إلى أن من الأسباب الرئيسية التي سوف تؤدي إلى انخفض العقار، الانتهاء من المشاريع الإسكانية التي تنفذها الدولة في العاصمة الرياض، التي من أبرزها مجمعات الإسكان في جامعات الملك سعود والأميرة نورة والإمام محمد بن سعود الإسلامية والجهات العسكرية، ووجود المثمن العقاري المتمرس، مؤكدين أهمية وجود المثمن المتمرس كطريق في عملية البيع والشراء لتفادي التعرض للتدليس في البيع والشراء وإهدار الأموال في عقار أو شقة لا تستحق، ولضمان الحقوق والحد من عملية الارتفاعات المتزايدة للأراضي والعقارات في الفترة الأخيرة لتعود السوق مرة أخرى إلى حالة الاتزان، موضحين أن المثمن العقاري لا يزال مغيبا عن الساحة العقارية رغم وجود الدورات القصيرة التي تنظمها بعض المراكز الخاصة رغبة في إيجاد كوكبة تغطي ما يمكن تغطيته، لأن دوره لا يزال مجهولا وخارج خريطة من يرغب في الشراء سواء أرض أو وحدة سكنية، لذلك فمن المؤكد أن تطبيق التثمين العقاري قد يساعد في تخفيض الأسعار.

وقال المستثمرون والمسوقون العقاريون إن السعودية تعتبر من أكبر أسواق منطقة الشرق الأوسط العقارية، وذلك لعدد من الأسباب، كمساحتها الشاسعة وتوزع الأهمية على مدنها الموجودة في جميع أطراف البلاد، إضافة إلى حجم الاستثمار العقاري الذي يتجاوز 1.4 تريليون ريال سعودي (373 مليار دولار) حسب آخر الإحصائيات غير الرسمية، وموقع السعودية في قلب المنطقة مما يجعلها محركاً أساسياً في اقتصاديات الشرق الأوسط، موضحين أن توجه حكومة خادم الحرمين الشريفين إلى إنشاء مختلف المشاريع العقارية في البلاد لمواكبة الطفرة التي تشهدها، سوف يساعد في استقرار الأسعار ومن ثم انخفاضها، مما دفع كثيرا من الشركات العقارية سواء العالمية أو الإقليمية إلى ضمان وجود لها والاستفادة من اقتصاد السعودية الحر والمفتوح والمقومات التي تتمتع بها البلاد لنجاح أي صناعة بشكل عام وصناعة العقار بشكل خاص، حيث تتميز البلاد بالأمن والأمان، ووجود احتياجات كبيرة لمشاريع مختلفة تجارية وإسكانية، ونمو سكاني مرتفع، الأمر الذي سوف يزيد من عدد شركات تطوير عقاري لم تصل إلى العدد المطلوب ـــ على حد تعبير المستثمرين العقاريين.

وقال علي العمر مستثمر عقاري إن قرب الانتهاء من المشروعات الإسكانية الحكومية ووجود المثمن العقاري وتحفيز الاستثمار الأجنبي في الإسكان سوف يساعد في استقرار السوق ثم انخفاضه، مشيرا إلى أن تطور العقار لا يتم دون وجود الضمانات، التي من أبرزها وجود الإطار القانوني والتشريعي لحماية استثماراتهم وتحفيز القطاع الخاص في التمويل العقاري عن طريق المصاريف التجارية لتطوير البنية التحتية وتمويل مشاريع سكنية متكاملة تطرح بأقساط ميسرة طويلة الأجل وفقاً لأحكام الشريعة الإسلامية، وأهمية تطوير عمل صندوق التنمية العقارية وطريقة تحصيل القروض ودعم إعانات الإسكان لتصل لذوي الدخل المتوسط والمنخفض.

وبين العمر أن الحاجة باتت ملحة إلى إيجاد مساكن وتنظيم سوق العقار بما يتواكب مع الطفرة الهائلة في الطلب عليها، ودعا مجلس الغرف السعودي واللجان العقارية في مختلف المدن السعودية إلى بحث تلك الظاهرة، التي قد تتحول إلى مشكلة إسكانية في تلبية احتياجات الأفراد للمساكن، من خلال عقد مؤتمرات وورش عمل تخرج بتوصيات للعمل بها بعد التشاور مع الجهات المختصة في الحكومة.

من جهته طالب ماجد الدويس مستثمر عقاري فقال الكثير من الباحثين عن السكن متفائلين بانخفاض السوق بسبب وجود العديد من الأنظمة التي تدرس في مجلس الخبراء والتي من أبرزها قرب إقرار الرهن العقاري وتمكين البنوك والشركات من رهن العقار وتوفير نظام التمويل والبيع بالتقسيط والتمليك للمساهمة في تمويل إقامة المشاريع السكنية للمواطن والتوسع في زيادة إنشاء شركات التمويل والتطوير العقاري، موضحا أن المسكن يعتبر من أولويات الفرد، حيث إنها تمثل الحاجة الأساسية لكل مواطن مع محدودية المنافذ التسويقية للمساكن، مشيراً إلى أنه ليس بإمكان أي مؤسسة مثل البنوك والمطورين العقاريين المشاركة الفعالة لتلبية احتياجات الفرد من الإسكان بأقساط ميسرة، كون ذلك يتطلب مبالغ كبيرة، تتعدى قدرة المطور المالية.

وأشار الدويس أن المطور يجب أن يتمحور دوره على البناء، في حين يكون دور البنوك هو التمويل للإنشاء ثم البيع على المواطن مع السعي إلى تطبيق الدراسات القيمية والبحث عن المساحات المناسبة من أجل توفير مسكن بسعر مناسب.

وقال محمد العتيبي مستثمر عقاري أن أسعار العقارات وخاصة الوحدات السكنية مبالغ فيها بالنسبة لمتوسطي الدخل, لكن فيما يخص السكن الراقي المخصص لفئة مرتفعي الدخل فهي خاضعة للعرض والطلب ولمنطق السوق, ووفق ذلك من حق المطورين والمستثمرين رفع الأسعار إذا كان الطلب مرتفعا وهذا هو قانون السوق المتعارف عليه.

وبين العتيبي أن السوق السعودي يعتبر من أنجح الأسواق العقارية لو تم تبسيط إجراءات الحصول على الموافقات والتراخيص اللازمة بالنسبة للمشاريع العقارية فعامل الوقت بالنسبة للمستثمر ورجل الأعمال مهم للغاية ووقتهم من ذهب. إضافة إلى ضرورة الإسراع بموضوع إنجاز الأنظمة الخاصة بالرهن والتمويل العقاري الذي يعد عامل دفع أساسي بالنسبة لسوق العقار.

http://www.aleqt.com/2010/11/23/article_471659.html