منتدى مقاطعة - عرض مشاركة واحدة - حقيـــقة العقــــار ... أنخفاض أو أرتفاع..؟ هنا تجد الإجابة ..

**Saudi Mqataa** · 18-11-2008, 01:24 PM

منقول من منتدى عقارات دوت كوم

توضيح هام :- " جميع ما في هذا الموضوع عبارة عن أراء خاصة تحتمل الصواب والخطأ .. ولإبراء الذمة أمام الله سبحانه وتعالى وددت التوضيح فقط " السلام عليكم ورحمة الله وبركاته .. أسعد الله أوقاتكم بكل خير .. بعد أنخفاض أسعار الحديد شاهدت الجميع يتكلم بوجوب انخفاض اسعار الفلل والمباني العقارية .. لكن لدي تعليق بسيط .. وتوضيح مهم جداً .. أولاً :- الذين قاموا بالبناء في فترة إرتفاع الحديد لم يتم الإنتهاء من مبانيهم حتى الآن لإن الفترة قصيرة جداً .. والإرتفاع الذي شاهده الجميع ليس في الحقيقة بسبب إرتفاع الحديد .. بقدر ماهو بسبب كثرة الطلب وإرتفاع المواد الآخرى .. وهناك من يستغل إرتفاع الحديد .. ثانياً :- هل تعلمون ما نسبة تكلفة الحديد في المباني ..؟ يعتقد الغالبية بأن الحديد هو صاحب التكلفة الأكبر .. وسعره يتحكم في أسعار المباني .. وهذا للأسف أعتقاد خاطيء .. فالحديد تكلفته توازي الثلث من تكلفة بناء العظم .. وتكلفة بناء العظم توازي تقريباً 40% من تكلفة المبنى .. أي أن الحديد يكلف ثلث الأربعين بالمائة .. أي يوازي تقريباً 13 % فقط .. وبالإمكان حساب المسألة بشكل آخر .. فيلا مساحتها 350م .. تستهلك من الحديد تقريباً 22 طن .. لو حسبنا سعر الحديد بالسعر المرتفع الذي وصل إلى 5000 .. يكون اجمالي تكلفة الحديد 110000 ريال .. ولو حسبنا التكلفة ذاتها بسعر الحديد الحالي 2000 ريال .. يكون اجمالي تكلفة الحديد 44000 ريال أي الفرق تقريباً 66000 ريال .. ( ستة وستون الف ريال فقط ) .. ولاحظ معي اننا قمنا بحساب تكلفة الحديد من السعر المرتفع وربطنا شراء كامل الكمية في فترة الغلاء .. علماً بأن فترة الغلاء كانت تتصاعد .. أي من الصعب أن يقوم شخص بشرائها في فترة واحدة .. ( بدأت من 3000 إلى 5000 ) .. ونحن قمنا بحسابها من الحد الأقصى .. ونحن هنا نتكلم بتسعيرة سابك التي كانت تترواح اسعار كافة المقاسات من 4800 إلى 5300 ريال .. فلذلك يجب ان لا نقوم بالتطبيل لأنخفاض الأسعار بسبب الحديد .. لإن الحديد ليس هو المقصود الرئيسي في تكلفة المباني .. ويجب أن لا نطبل لإرتفاع الحديد بأرتفاع الأسعار بشكل كبير .. فالفرق ليس بالكبير سواء في الإرتفاع أو في الأنخفاض .. ولكن هناك من يستغل أنخفاض الحديد بالتطليل لإنخفاض الأسعار .. وهناك من يستغل إرتفاع سعره للتطبيل لإرتفاع الأسعار .. عموماً أعتقد بأن أسعار الحديد في بداية السنة الجديدة ربما ترتفع بعض الشيء .. لإن الانخفاض الحالي أعتقد من اهم اسبابه نهاية السنة وإقفال ميزانيات مصانع الحديد ، بالإضافة إلى انخفاض سعر البترول .. والجميع يعلم بأن منظمة أوبك حالياً ستقوم بخفض الإنتاج من أجل رفع سعر البترول .. والأزمة العالمية نحن نمر في أصعب مراحلها .. وقد تبدأ فترة التعافي في النصف القادم من العام الجديد .. ( من منظور واعتقاد شخصي - يحتمل الصواب والخطأ ) .. عموماً عملية البناء معقدة جداً وتكاليفها تتصل بأمور عديدة منها ( سعر الأرض - الحديد - مواد البناء - الأيدي العاملة - الخ .... ) ويجب أن ندرك بشكل جيد حجم النمو السكاني لدينا وقوة الطلب .. والجميع يتذكر فترة ركود العقار في ظل إرتفاع الأسهم .. ( كان هناك نوع من الإحجام عن بناء وحدات سكنية جديدة ) وكانت نتائجه نقص العرض في العقار .. وفي ظل النمو السكاني إرتفع الطلب .. ولم يكن هناك عرض يوازي حجم الطلب فأرتفعت الأسعار .. بالإضافة إلى عودة الناس من الأسهم وتوجهها إلى العقار بحكم الآمان الذي يتوفر فيه .. ومن الملاحظ حالياً دخول العقار في فترة ركود،وبغض النظر إن حدث نزول في الأسعار أويحدث .. يجب أن يعلم الجميع أن الركود في العقار يعني الآتي ( قلة بناء الوحدات السكنية سواء كانت فلل أو شقق - قلة تطوير المشاريع العقارية من مخططات واراضي خام وغيرها ) ومن هذا المنطلق ستتراكم الطلبات مستقبلاً بسبب النمو السكاني وتبدأ دورة إرتفاع الطلب وقلة العرض من جديد .. وهذا يخلق لنا إرتفاع أسعار الواحدات السكنية والإيجارات .. ولكن من الملاحظ حالياً دخول الشركات الاجنبية للإستثمار العقاري في المملكة وهذا قد يساعد في توفير العروض العقارية بشكل أكبر .. ولكن هل المشاريع العقارية التي ستقوم بإنشائها ستغطي احتياجات النمو السكاني لدينا أم لا ..؟ وفي ظل الأزمة العالمية الحالية هل ستتأثر هذه الشركات في الإستمرارية أم لا ,,؟ فلذلك يجب علينا جميعاً أن نفكر بعقلانية وفقاُ لأسس علمية .. وليس لأسس ذاتية .. ويجب أن لا ننظر لكل المنتجات الأقتصادية بمنظور اسواق الأسهم ( إرتفاع و إنهيار ) .. ويجب أن لا نقارن أسواق الاسهم بالأسواق الآخرى .. فالمنتجات الأخرى .. لا نستطيع العيش بدونها .. أما الأسهم بالإمكان أن نعيش بدونها .. ويجب أن يعلم كل من يرغب بإمتلاك وحدة سكنية .. أن لا يقف ينتظر إنهيار الأسعار .. نعم من المؤكد أن كل سلعة في هذا الكون تنخفض وترتفع .. وإستغلال الفرص يوفر الشيء الكثير .. ولكن ينبغي أن يكون من خلال دراسة واعية وتفكير منطقي .. عموماً أصدق أمنياتي لكم بالتوفيق .. ويسعدني التحاور معكم والنقاش حول ما كتبت .. ملاحظة هامة : جميع مافي الأعلى مجرد رأي يحتمل الصواب والخطأ .. وقفة : العين ترى الأشياء من خارجها فقط .. والعقل فقط هو من يستطع أن يرآها من الداخل ..